Con los precios de propiedades de Estados Unidos en alza, ahora los inversores argentinos también miran hacia Europa

La “burbuja inmobiliaria” con récords de precios de propiedades en Estados Unidos registrada en 2022 en donde se llegaron a tocar los USD 400.000 promedios por unidad parece desacelerarse.

Algunas inmobiliarias de este país sostienen que después de un incremento constante, los precios de las viviendas finalmente empezaron a bajar en algunas ciudades, en especial en la costa oeste, en las ciudades californianas de San José, San Diego y Sacramento junto con Seattle (estado de Washington), y Las Vegas, en Nevada, según informó el portal Semana.

Otro cambio llamativo es que el volumen de solicitudes de hipotecas en Estados Unidos disminuyó en más del 50% este año. Desde hace unos meses la venta de viviendas nuevas ha caído con respecto al año anterior.

Estos factores han hecho que inversores argentinos que disponen de ahorros, sobre todo en el exterior, destinen su inversión a propiedades ubicadas en Europa.

Sobre por qué ocurre lo de los precios de viviendas en Estados Unidos, se refirió a Infobae Mariano Capellino, CEO de Inmsa Real Estate Investments: “El año 2007 es recordado como el del gran boom inmobiliario en este país, tanto así que para nombrarlo se recurre a la expresión la burbuja de 2007. Si bien esos valores parecían imbatibles, la conjunción de ciertas variables viabilizaron otra situación extraordinaria que comenzó a evidenciarse en el segundo semestre de 2021 y parecía afianzarse iniciando el 2022, pero la coyuntura da indicios de riesgos”.

Los gráficos presentados a continuación muestran el valor alcanzado por las propiedades en lo recortes temporales septiembre 2020 y 2021, muy por encima del valor máximo alcanzado en la burbuja de 2007. Estos valores son una clara expresión de lo inflado que se encuentra el mercado actual.

Los activos comerciales (oficinas, industrias, retails, multifamiliar y hoteles), han tenido una variación porcentual del 52,8% en un promedio anual del 16,1%; las viviendas, por su parte, también alcanzaron una variación porcentual del 16,8% en 2021 (ver abajo).

“Este fenómeno ocurrió por la baja de tasas de 2019 que trajo como consecuencia una oleada de inversiones, sumado esto a los efectos de la pandemia (el ahorro forzoso de alguna manera) y a la enorme emisión de moneda (un 25% del total del circulante), generó un flujo de capital extraordinario. La capacidad adquisitiva junto a las bajas tasas provocaron un boom inmobiliario con activos creciendo anualmente en una proporción inusitada. Tal como muestran los gráficos, muy por encima de la burbuja anterior”, dijo Capellino.

Hoy en Estados Unidos las cotizaciones en viviendas se ubican 55% arriba del máximo de la burbuja el 2008. Los comerciales se ubican 52,8% en promedio respecto de 2008. Y, discriminados, multifamiliares se ubican 118% arriba, logístico 60%, oficinas 23% y retail y hotelería se ubican a la par y fueron los dos más castigados en la pandemia. Con lo cual, es muy difícil allí encontrar valor, sostienen desde el segmento.

¿Esta burbuja puede explotar? Ante la actual suba de tasas es altamente probable que se produzca un freno en la escalada de los valores del mercado y hasta una posible caída.

Capellino amplió: “Así como cuando bajan las tasas, los inmuebles suben pues hay más intención de compra por las facilidades, cuando las tasas suben, los inmuebles bajan porque se le exigen mayor retorno para competir con otras opciones, y los inversores pueden focalizarse hacia otros activos, como por ejemplo los bonos. La suba de tasas es claramente una variable que corrige los precios. Quienes nos dedicamos a analizar los ciclos de mercados, estamos a pendiente de los indicadores que advierten que la enorme burbuja puede pincharse en cualquier momento”.

Precios de referencia

En Miami, un destino que eligen los argentinos, los valores generalmente varían dependiendo de la calidad, la antigüedad, los amenities, la ubicación, entre otros aspectos. Actualmente departamentos para el sector de clase media están en un rango de USD 2.500 a USD 5.000 el metro cuadrado, en propiedades de alta gama oscilan en un rango de USD 5.000 a más de USD 10.000 el m2.

Qué tipos de propiedades compran los argentinos hoy en Estados Unidos. “En su mayoría adquieren propiedades residenciales en Miami (Brickell y la Playa) y Manhattan, en Nueva York, pero también en otras ciudades como Atlanta, Orlando, Detroit, por ejemplo. Lamentablemente hoy no es un buen momento para invertir en Estados Unidos, excepto en la ciudad de Detroit en donde los valores aun están por mas del 30% debajo del boom de 2007, mientras que en el resto en promedio se encuentran 55% por encima de 2008″, amplió Capellino.

Emerge el Viejo Mundo

Por esta razón hay más oportunidades en Europa. En este continente, advierten desde el sector, que las tasas siguen muy bajas y esto genera la posibilidad de un retorno muy atractivo no solamente sobre el capital que se invierte sino también sobre la deuda que se toma. La rentabilidad de alquileres otorga un 6% anual en tierra ibérica, por ejemplo.

En España, el último año tuvo récords en la mayoría de los indicadores, superando los recientes o los de 2008, en los casos que no los había superado. El volumen de transacciones superó en 27% el volumen del 2008. El volumen de inversión, que el año pasado había sido récord, en primer semestre del 2022 se ubicó un 80% arriba. El volumen de hipotecas, 27% arriba, superando el máximo histórico de 2007.

En cuanto al tipo de inmuebles, los inversores se están interesando mucho por los propiedades comerciales, de logística y locales comerciales para supermercados y hostelería.

Aunque también en viviendas, como por ejemplo en Costa del Sol, cerca de Málaga, donde invierten en unidades a estrenar.

En España, el precio de unidades de clase media varía entre USD 1.000 a USD 4.000 el m2, en propiedades de alta parten desde USD 4.000 y llegan hasta USD 10.000 el m2.

Además de España, también aconsejan invertir en Italia y Grecia, dos mercados que también desde la crisis de 2008 nunca recuperaron. O sea, bajaron sus precios durante 10 o 12 años y están empezando a rebotar. Cuando estaban empezando a recuperar llegó la pandemia.

“Con lo cual, son dos plazas de oportunidades muy atractivas, porque están en el momento ideal del ciclo”, concluyó un especialista del sector inmobiliario.

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