Cambiar una vivienda por otra: cómo se hacen las permutas y qué hay que saber para tener éxito en la operación

En un mercado porteño sobre ofertado como nunca antes desde el sector inmobiliario detectaron un crecimiento de la cantidad de operaciones de permuta, sobre todo de gente que busca expandirse en metros cuadrados o necesita acceder a unidades con mayor expansión y conexión exterior.

Hasta principios de 2019 sólo el 3% de las operaciones se hacían mediante permutas, pero hoy explican un 10% del segmento. Entre las causas de su avance se cita la dificultad de acceso al crédito hipotecario, por lo que muchos recurren a esta alternativa.

Existen diferentes opciones para transferir un inmueble de una persona a otra. La permuta inmobiliaria, explicó Bernardo Mihura de Estrada, secretario del Colegio de Escribanos de Buenos “es un contrato bilateral en dónde una parte, dueña de un inmueble, lo transfiere a otra persona, que es dueña de otro inmueble y que se lo entrega a cambio del primero. Si las propiedades son de diferentes valores se puede pactar una compensación en dinero para igualar los bienes”.

Ahora bien, si la compensación es mayor al valor del bien menor técnicamente no es permuta. “No podemos dejar de mencionar que el tratamiento impositivo de la permuta es más beneficioso que el de dos ventas cruzadas. El Impuesto de Sellos, es decir el gravamen al instrumento de transferencia (en este caso permuta) se reduce a la mitad”, amplió Mihura de Estrada.

Un síntoma favorable del segmento es que últimamente creció el número de actos notariales por mes tanto en CABA como en la provincia de Buenos Aires donde se hacen unas 3.200 y 8.000 escrituras respectivamente. Y un buen porcentaje ahora son permutas.

Qué necesitan presentar ambas partes

En lo que se refiere a documentación y requisitos habituales de escrituración se trata a la permuta como dos ventas cruzadas. Se hacen los estudios de títulos de los dos inmuebles, se piden los certificados de ambos, los libres deudas y toda la documentación habitual.

“En las permutas es muy importante el asesoramiento integral del escribano ya que no es una operación tan habitual y las partes tienen que conocer detalladamente las características del contrato. Si no hay entregas de dinero en compensación obviamente entendemos que no sería necesario indagar sobre orígenes de fondo, ya que no los hay, más allá de cumplir con todos los régimen de información de la UIF (Unidad de Información Financiera) y de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP)”, añadió Mihura de Estrada.

También mucha gente suele entregar autos en parte de pago. Técnicamente se puede hablar de permuta en ese caso, ya que se entrega una cosa (inmueble) por otra cosa (vehículo).

Qué involucran los acuerdos

Ambas partes pagan el impuesto de sellos 3,6%, qué se abona en el caso de que las dos propiedades que se están permutando tengan el mismo valor. Si una tiene una diferencia de costo, se cobrará sobre esa propiedad de mayor valor. Este trámite se hace a través de un escribano.

Luego dependiendo de lo que hagan los dueños de las propiedades con esos inmuebles que permuten (vivienda, comercial, entre otros) hay una retención del Impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) que es el 1,5% del valor.

Hay algunos otros gastos como estudio de títulos, libre deudas, certificados registrales y catastrales, tasas registrales y honorarios notariales (todo esto puede ascender hasta el 3% + IVA en algunos casos).

Qué documentación se pide

En una permuta se solicita la misma documentación que se requiere para una operación de compra venta. Cómo el título de la propiedad original inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Fotocopias de DNI y la constancia de CUIL/CUIT del comprador, vendedor y sus convivientes o cónyuges cuando corresponda. Informes de dominio e inhibición.

Boletas de impuestos y tasas.

Si se trata de un inmueble afectado a la propiedad horizontal también es requisito una copia del reglamento de copropiedad y administración, o del reglamento de propiedad horizontal.

El libre de deuda de expensas, y en varios casos, el plano de afectación a la propiedad horizontal.

Roles de las inmobiliarias

Es común esta operación en este tiempo. Mihura de Estrada comentó que “se dan con cierta habitualidad, más que nada permutas de inmuebles en las zonas urbanas a cambio de inmuebles en las zonas suburbanas. Es común ver que una familia que vive en un departamento permute su departamento por una casa a las afueras en dónde encuentra más amplitud, más metros, vida más sana y más naturaleza. Esta es una operación que se está dando frecuentemente en los últimos tiempos”.

Fuentes del mercado inmobiliario sostuvieron a Infobae que a veces se hacen propuestas que no terminan bien porque muchos ofrecen mucho menos de lo que vale la propiedad pretendiendo obtener una quita mayor, y salvo que alguien esté desesperado por vender, no aceptará la rebaja.

“De reducir el precio se puede acordar como mucho un 10% o 12% del valor, pero es habitual que quien acepte la permuta tampoco se regale demasiado y tratará de sostener la cifra de cotización lo más que pueda”, comentó a Infobae un inmobiliario especializado.

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