Cuáles son los barrios que se presentan como oportunidad para invertir en propiedades

El descenso de los precios de las viviendas, estimado en 35% en dólares desde 2019 a la fecha, aunque parezca raro, impactó en favor de la rentabilidad inmobiliaria de los alquileres: el rendimiento del capital subió en casi toda la ciudad de Buenos Aires por el efecto combinado de la caída del valor de compra del metro cuadrado y el aumento del precio de las locaciones al ritmo de la creciente inflación.

Ahora comprar un departamento para alquilar otorga una retorno anual de la inversión que oscila entre un 3,5% y 4,9% real anual. Hasta 2021, esta cifra se ubicaba entre 1,5% y 3,1% anual, llegando a su piso histórico.

Los barrios que aparecen como más rentables son Mataderos, Constitución, La Boca, con retornos de 4,3% y 4,9% anual; y Balvanera y Parque Patricios donde se estima en 4,2%; mientras que los menos renta ofrecen Puerto Madero (2,8%), Retiro (3,2%), Liniers (3,2%), Belgrano (3,3%)y Villa Devoto (3,4%), por debajo de la media de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Según Zonaprop se necesitan 27,1 años de alquiler para recuperar la inversión inicial de compra. Leandro Molina, director comercial de la plataforma especializada en Real Estate, dijo a Infobae que “las diferencias en rentabilidad en cada barrio de Buenos Aires dependen del precio del metro cuadrado y el valor promedio de los alquileres en esa zona. En Puerto Madero donde el m2 es muy caro y, si bien los precios de alquiler también son altos, no convalida el valor de inversión y requiere de más años para recuperar ese dinero. En otros barrios esta rentabilidad crece porque los valores de venta son bajos y continúan bajando mes a mes, entonces el recupero de la inversión puede hacerse más rápido con alquileres tan elevados”.

Desde el sector sostienen que los barrios que tienen una mayor rentabilidad son aquellos donde el m2 tiene valores bajos y cuentan con una alta demanda para alquilar.

Mataderos y Constitución son los mejores barrios para inversores para luego alquilar, ofrecen un retorno promedio de 4,3% anual. “Esto sucede porque los precios de venta disminuyen mientras que los costos de alquiler suben por encima de la inflación”, amplió Molina.

Otro factor que impulsó la rentabilidad después de mucho tiempo es por la distorsión generada desde la vigencia de la Ley de Alquileres 27.551, donde miles de propietarios destinaron al mercado de compraventa una nutrida cantidad de propiedades afectando valores de comercialización generando una demanda creciente en el mercado de alquileres.

“En lo que respecta a renta bruta anual de alquileres nos encontramos con un leve repunte luego de haber llegado a romper la barrera por debajo del 2% en 2020, los barrios más rentables hoy en la ciudad de Buenos Aires son los de menor valor histórico, ubicados en el sur como San Cristóbal, Parque Patricios, San Telmo llegando en algunos casos al 4%. En lo que respecta a desarrollos hay emprendimientos con una rentabilidad en el orden del 25% una vez finalizada la obra y vemos zonas potenciales de capitalización como Caballito Sur, y otros corredores, en auge de Belgrano y Palermo”, detalló a Infobae Fernando Pérez, de la consultora CB Desiderio.

De todas formas, otros especialistas alertan que es muy difícil hablar en la Argentina de una rentabilidad estable a largo plazo. Cualquier movimiento del tipo de cambio o devaluación de la moneda impacta directamente en la renta. “Esto se traduce en la poca oferta que hay en cada barrio y la alta demanda por parte de la gente que busca alquileres en la zona”, explicó Molina.

Marcelo Bustos, especialista del sector, comentó a Infobae que “un aspecto a tener en cuenta es la elevada carga tributaria que también incide en este escenario. La rentabilidad para un departamento de 3 ambientes con un valor de USD 100.000 puede llegar a ser -antes de impuestos- del 6% o 7% anual en dólares, mientras que este porcentaje puede reducirse a menos de la mitad si el propietario tributa Ganancias, Bienes Personales, Ingresos Brutos, entre otros gravámenes. El esquema es altamente regresivo y empuja al propietario a mantenerse en la informalidad”.

Surgen como oportunidad departamentos de dos y tres ambientes ubicados en Mataderos, Floresta, La Boca, Constitución, Parque Patricios, como otros rincones de Caballito, La Paternal o Chacarita. Donde el valor de venta según condiciones de un dos ambientes y ubicación oscila entre USD 1.500 y USD 1.800 por m2.

Precios de alquileres

Actualmente los barrios más caros para alquilar dos ambientes, según Zonaprop, son Puerto Madero ($138.329 mensuales), Palermo ($89.894) y Núñez ($88.794).

Por el contrario, los barrios más económicos para locaciones son Floresta ($58.378), La Boca ($58.705) y Liniers ($59.485 mensuales). Los operadores de mercado cuentan que hay disparidad según los trazados porteños, por ejemplo en Caballito Sur (cerca de Boedo) los valores de referencian por tipología son: monoambiente $50.000 por mes; 2 ambientes, $70.000; 3 ambientes; $90.000, y 4 ambientes, 115.000 pesos.

Según Bustos, “un departamento en alquiler de 2 ambientes en Palermo ronda en promedio los $90.000, mientras que en Villa Crespo se puede acceder a un inmueble de similares características por $75.000/$ 80.000 por mes. En los barrios donde los precios de las propiedades cayeron más, la rentabilidad ha mejorado. Los valores de los alquileres subieron parejo para todos los barrios, dada la escasez de oferta”.

Qué beneficio tiene quien compra para rentar

Actualmente, existe fuerte demanda sobre los alquileres ante la baja oferta del mercado. En particular, en los temporales. Es decir, aquellos departamentos buscados por jóvenes que vienen a la ciudad a estudiar y trabajar.

Leandro Molina dijo que “hoy se trata de un ingreso extra en pesos. El beneficio de tener el inmueble ocupado, mantenido y con ciertos gastos que corren por cuenta del inquilino y que también genera un ingreso de dinero para el propietario todos los meses”.

La caída de los precios de las propiedades respecto del pico de 2017 abre un abanico de oportunidades para quien desea comprar y rentar un inmueble. Sin dudas este es el momento de los compradores.

“En este punto, elegir una buena ubicación resulta fundamental. El inversor que está comprando en este momento lo hace con la expectativa no solo de obtener una renta sino que además apuesta a una rápida recuperación en el precio de las propiedades, similar a la que ocurrió en el 2002 luego de la crisis”, amplió Marcelo Bustos.

Alquiler temporario

Con la llegada de turistas, atraídos por el tipo de cambio, los alquileres temporarios vuelven a ser protagonistas. Se trata de un segmento donde los propietarios buscan duplicar una renta convencional.

Sin embargo, al tener en cuenta un alquiler tradicional, la tipología más rentable continúa siendo el PH. “Es un inmueble que no cuenta con expensas o llegan a ser muy bajas, esto hace la diferencia a la hora de programar el valor del alquiler. Además, el precio de compra de un PH es un 20% más barato que el de un departamento. Esto se debe a que tienden a estar ubicados en barrios de menor densidad donde el precio de la tierra es menor”, dijo Molina.

La recuperación del movimiento turístico extranjero convierte atractiva la opción de un alquiler temporario. Con una inversión mínima que no supera el 10% del valor del inmueble se pueden obtener márgenes de rentabilidad muy interesantes en el formato temporario. Un departamento de 2 ambientes con baño y toilette puede alcanzar una rentabilidad en dólares del 7% u 8% anual.

“Los locales comerciales en los principales corredores comerciales de la Ciudad obtienen rentas por encima del 5 por ciento. En los últimos meses hubo un repunte en los valores de alquiler, dado que en estas zonas comerciales la ocupación es casi plena”, amplió Bustos.

Terrenos

En cuanto a lotes para construir, hay zonas que son más “aprovechables” hoy y se nota interés de las desarrolladoras o constructoras después de bastante tiempo en levantar edificios para renta tradicional.

“El corredor norte, barrios como Palermo Recoleta Barrio Norte, Belgrano, y Núñez, son preferidos por desarrolladores, no tanto por la renta sino por la seguridad y la estabilidad en los precios. Los desarrolladores buscan las esquinas con posibilidad de hacer un buen local, y resignar las cocheras que hoy tienen muy baja renta”, concluyó Bustos.

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