Los monoambientes resisten mejor su valor en un mercado que desaceleró la caída de sus cotizaciones

Un síntoma alentador aparece para el Real Estate luego de tantos meses consecutivos de caídas pronunciadas en las cotizaciones. Según un informe privado, los valores por metro cuadrado de los departamentos en Buenos Aires comenzaron una desaceleración. Los especialistas sostienen que la baja no sería abrupta y que se iría hacia una estabilización de los valores.

Dentro del escenario relevado, monoambientes (o departamentos de 1 ambiente) son los que mejor resisten la disminución y cayeron un 5,96% en 2022. Otro dato de interés es que los precios entre julio y agosto sólo descendieron un 0,4%, casi no se movieron.

Así lo precisó un análisis realizado en conjunto por la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA), Reporte Inmobiliario y Re/Max, basándose en un estudio metodológico, técnico y estadístico en el que se dan a conocer precios promedios efectivos por metro cuadrado.

El Índice del M2 Real correspondiente al mes de agosto de 2022, al igual que el mes anterior, perforó la barrera de los USD 1.800 por m2 y se ubicó casi en el mismo valor del mes pasado, arrojando para el conjunto de departamentos usados de 1 a 3 ambientes vendidos un precio promedio de USD 1.772 por m2 (ver gráfico abajo). El valor de agosto se ubicó así sólo USD 5 por sobre los USD 1.767 por m2 registrado el mes anterior.

Por otro lado, desde que se hace la medición, desde enero de 2020, las valuaciones descendieron un 18,86 por ciento.

Qué opinan los expertos

Especialistas argumentan que en el mercado inmobiliario resulta central diferenciar entre el precio publicado de una propiedad y el precio promedio efectivo por metro cuadrado, para el cierre de la negociación.

“Ese porcentaje de diferencia es una de las mediciones que surgen a partir del análisis que venimos haciendo con datos de las oficinas adheridas a la red Re/Max desde enero del 2020, junto con UCEMA.” explicó a Infobae José Rozados, de Reporte Inmobiliario.

Las zonas más reconocidas y consolidadas de la ciudad son las que siempre independientemente de las circunstancias concentran demanda. Palermo, Barrio Norte, Belgrano, Caballito, aunque también sufrieron bajas hoy consiguen compradores siempre que estén tasadas a un valor correcto.

Rozados amplió: “Por el contrario, los barrios del sur y oeste de Buenos Aires -siempre hablando en general- son los más sensibles a ajustar, no sólo en precio sino también en la posibilidad de venta real en un plazo razonable”.

Según Reporte Inmobiliario al proceder a la apertura del precio por cantidad de ambientes, en las compraventas de monoambientes se registró un precio por m2 de USD 1.704 (ver gráficos), mientras que el valor de cierre de las unidades de 2 y 3 ambientes fue de USD 1.853 y de USD 1.842 por m2 respectivamente.

El análisis informó que los monoambientes son las propiedades que mejor defienden su valor con una baja en el último año de 5,96% vs. 7,3% de los departamentos de 3 ambientes, y vs. 7,02% de los 2 ambientes, por ejemplo.

Durante el último mes el indicador general de precio por m2 evidenció cierta estabilidad con relación al mes anterior, atribuible a una mayor estabilidad del tipo de cambio.

Expertos consultados coinciden en que hay un claro crecimiento en la cantidad de consultas que luego podrían transformarse en operaciones.

También ayuda el blanqueo ya reglamentado y en funcionamiento para destinar ahorros no declarados en viviendas en obras, aunque podría extenderse en breve para la compra de inmuebles usados.

“Sucedió en estos últimos días y tiene que ver con dos aspectos vitales: el dólar se estabilizó, lo importante para una compra venta no es tanto el valor de cotización, sino que permanezca quieto, allí quien tiene el deseo de cambiar su vivienda, en estos momentos lo puede ver como una opción adecuada; por otro lado hay una cuestión estacional, en los últimos meses del año es normal que se realicen la mayor cantidad de transacciones inmobiliarias”, informaron a Infobae desde el sector.

Se está viendo que la desaceleración es una tendencia firme. Y hasta comienza a verse una leve revalorización.

Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, dijo a Infobae, “que los precios de cierre de operaciones dejaron de caer y comienza a darse una revalorización en cierto tipo de inmuebles, esto no quiere decir que están subiendo, sino que según los casos comienzan a afianzarse en su cotización”.

Incorporación de nuevas ciudades

La participación del mercado de las inmobiliarias que forman parte de la red que trabaja en este informe es cercana al 20%, con lo que el volumen de datos es representativo para llegar a un estudio con datos más certeros.

“Estamos muy contentos de poder trabajar en equipo para aportar datos transparentes y análisis que sirvan de guía para el mercado en un contexto tan particular como el que tenemos actualmente. Gracias a la colaboración de las oficinas independientes que adhieren a nuestra red en todo el país, podemos tener datos preliminares de ciudades tan importantes como La Plata, Mar del Plata, Córdoba y Rosario”, dijo Sebastián Sosa, presidente de Re/Max Argentina.

Y a un año del lanzamiento del estudio que releva el comportamiento del m2 de las viviendas, por primera vez se incluyeron datos preliminares de La Plata, Mar del Plata, Rosario y Córdoba.

El informe y otros análisis se llevaron adelante en un hotel ubicado en Recoleta donde se debatieron diversos factores sobre los precios del segmento.

Sosa comentó que “resultó que Córdoba tuvo la mayor baja de precios, llegando al 21,91% desde el primer trimestre del 2020. En el caso de la Plata, la caída también fue importante, aunque no mayor a la ciudad de Buenos Aires, acumulando una baja de 15,52 por ciento”.

Rosario y Mar del Plata fueron las ciudades que mejor pudieron mantener su valor. En la primera, la baja desde el primer trimestre del 2021 fue del 9,92%, mientras que, en Mar del Plata, la caída fue de 9,88 por ciento.

José Dapena, director del departamento de finanzas de la UCEMA, concluyó: “Aportamos nuestra metodología para que el índice fuera lo más cercano con la realidad y los precios de cierre que maneja el mercado inmobiliario. El objetivo de todos es seguir robusteciendo el estudio con datos más detallados y precisos del mercado, sumando cada vez a más ciudades”.

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