El metro cuadrado de los departamentos en Buenos Aires bajó 19,09% en 30 meses: las razones que explican la caída

Un informe privado determinó que desde enero de 2020 hasta julio último el precio por metro cuadrado de venta de los departamentos ubicados en Buenos Aires descendió un 19,09% en promedio y totaliza 30 meses de caídas.

El análisis también precisó que entre julio y junio las valuaciones descendieron 4,02%, y por lo relevado el valor del m2 actual es de USD 1.767 en promedio para las unidades de 1, 2 y 3 ambientes.

Desde el segmento argumentan que la disminución de los valores se desaceleró pero que aún no se puede confirmar que habrían llegado al piso. Otros informes privados que toman el registro de los precios desde 2019 indican que los precios bajaron un 35 por ciento.

Sobre por qué siguen bajando las cotizaciones, Hernán Perrone, especialista inmobiliario, dijo a Infobae que “el valor del m2 va a seguir bajando por el exceso de oferta, nunca antes hubo tanta cantidad de propiedades (superan las 163.000) para la venta en Capital Federal y tampoco hubo tantas personas dispuestas a comprar inmuebles. Sumada la incertidumbre del contexto y fundamentalmente por las fluctuaciones del dólar, generan que las personas sientan recelo de comprar y aquellas que se animan a hacerlo realizan ofertas por debajo del valor de publicación que los propietarios las rechazan porque entienden que ya aceptaron disminuir los precios”.

El que tiene el dinero en mano lo quiere hacer valer, y se anima a ofrecer propuestas por debajo de lo que en un principio quiere el vendedor. Hay propietarios que eventualmente pueden convalidar mayores reducciones cuando tienen la necesidad y urgencia de venta, pero son los menos, argumentan desde el segmento.

El estudio fue realizado en conjunto por la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA), Reporte Inmobiliario y Re/Max, basándose en un estudio metodológico, técnico y estadístico en el que se dan a conocer precios promedios efectivos por m2.

Perrone dijo que desde su perspectiva se notó un “claro crecimiento en la cantidad de consultas que luego podrían transformarse en operaciones. Ocurrió en estos últimos días y tiene que ver con dos criterios fundamentales: el dólar se ha estabilizado, lo importante para una operación inmobiliaria no es tanto el valor de cotización, sino que permanezca quieto, por lo que la gente que tiene el deseo de cambiar su vivienda, en estos momentos lo puede ver como una posibilidad; por otro lado hay una cuestión estacional, en los últimos cuatro meses del año suelen realizarse la mayor cantidad de transacciones inmobiliarias”.

En el informe que realizan se trabaja sobre la diferencia de precios vs el valor de publicación (ver gráficos). Este último es una cifra de no-venta.

“Es algo que no ha sido validado por los compradores. Simplemente significa lo que el cliente/vendedor acepta poner a la venta su propiedad, que no quiere decir que sea el precio que el cliente/comprador está dispuesto a pagar. El precio lo precisa el mercado, no la inmobiliaria ni el vendedor. Lo que marca precio de publicación versus de cierre es la negociación que se da en una operación”, amplió Perrone.

Las propiedades más chicas defienden mejor su valor. Es muy probable que en un departamento de 2 ambientes el metro cuadrado cotice más caro que el de 3, y el de 3 más caro que el de 4, porque se necesita mucho más dinero para comprar esa propiedad.

Perrone, aclaró que el departamento de 1 ambiente o “monoambiente es un refugio de valor para los pequeños inversores (que encuentran opciones desde USD 37.000 hasta USD 100.000 en los barrios más caros). Al haber más inversores con ese dinero se aprecia mejor el m2. No quiere decir que no haya personas comprando propiedades más grandes”.

Pero observan una reactivación en los 2 y 3 ambientes. A diferencia del monoambiente, estos departamentos son más una necesidad de familias de crecer en m2. Quien tenía ahorros en dólares para hacer el salto a un ambiente más, ahora es el momento.

“Los 3 y 4 ambientes se están reactivando porque el comprador que tenía ahorros se está animando a usarlos porque sabe que está haciendo un buen negocio”, dijo a Infobae un experto del mercado inmobiliario.

Según estadísticas relevadas por empresas del sector se están moviendo las propiedades de todos los ambientes, pero esto va de la mano con la necesidad y urgencia. No quiere decir que están vendiendo como en los mejores tiempos, pero la demanda tiene que ver con la urgencia y quizás también con aquel pequeño inversor que quiere resguardar su dinero.

“Vemos que los departamentos de 2, 3 y 4 ambientes van a tener mayor demanda porque la gente siempre tiene necesidad (independientemente de la crisis) de crecimiento o para achicarse por diferentes motivos. Si el dólar se queda quieto como estamos viendo, seguramente se moverán las operaciones en todas las tipologías”, concluyó Perrone.

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