El mercado inmobiliario no encuentra el piso para la baja de los valores en venta de los departamentos en Buenos Aires. Un informe privado determinó que el metro cuadrado descendió USD 600 en tres años, más de un 20 por ciento, si se compara el pico máximo de los precios alcanzados en marzo de 2019 (cuando se registró el valor más alto de los últimos 20 años) con la actualidad.
En aquel entonces un m2 salía USD 2.800 en promedio para todos los barrios y tipo de departamentos (usados, a estrenar o en pozo). Hoy ese promedio es de USD 2.200 dependiendo de la zona y teniendo en cuenta las mismas tipologías.
“Este es el valor de publicación, resta agregar que cuando un interesado en comprar logra bajar más la cifra al negociar con el propietario, allí es probable que pueda obtener una quita mayor y que finalmente la operación se cierre en USD 1.800/1.900 por m2. De esta manera, la baja ya es del 35% si lo comparamos con los últimos tres años y oscila en una reducción de USD 1.000 por m2″, detalló a Infobae Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario que realiza Monitor Inmobiliario.
“Hay que agregar que cuando un comprador logra bajar más al negociar con el propietario, allí es probable que pueda obtener una quita mayor y que la operación se cierre en USD 1.800/1.900 por m2″ (Bryn)
El relevamiento también precisó que en este lapso de tiempo en nuestro país hubo cambio de gobierno, pandemia y una macro economía local totalmente inestable: una devaluación del dólar del 578% (de $43,65 a $294 por cada dólar) y una inflación acumulada del 304 por ciento.
El m2 promedio de la Ciudad de Buenos Aires bajó un 20% aunque algunos barrios se vieron mas perjudicados (ver gráfico).
Punto importante a tener presente
Más allá de esta baja que es de valores de publicación de los inmuebles para cada barrio y son un promedio de los inmuebles en cada uno de ellos, la baja al momento de la negociación es mayor, dado que las ofertas redujeron aún más los valores de cierre de las compra ventas.
Bryn, amplió que “algunas ventas se hicieron con rebajas del 5% al 15% adicional a los valores que mencionamos, dependiendo de la urgencia que muchas veces tiene el propietario por vender”.
De hecho hay departamentos de dos ambientes que en 2019 valían USD 135.000 y ahora se terminan vendiendo por USD 100.000, por lo cual se redujeron USD 35.000 o en pesos sufrieron una quita que al tipo de cambio libre descendieron $10.290.000 tomando una cotización de referencia de $294 por dólar.
Otro bróker del sector sostuvo a Infobae que además de interesados de nuestro país que disponen de ahorros en mano los extranjeros están consultando. “Hay interés de invertir en la compra de viviendas como refugio de dinero o de personas de países de la región que ven en Buenos Aires oportunidades para comprar viviendas en barrios bien cotizados para destinar los inmuebles al alquiler temporario que hoy otorgan una buena rentabilidad oscilando en el 7% anual en dólares”.
Qué tendría que pasar para que dejen de bajar las cotizaciones
Expertos sostienen que para que las propiedades no sigan bajando sus valuaciones (aunque ahora cayeron menos que hasta inicios de año, según algunos portales de referencia la disminución interanual oscila entre un 2% y 5%) se tendrían que producir varias circunstancias.
Primordialmente que aumente la cantidad de ventas, esto daría la impresión a los propietarios que ya se tocó un piso, que a ese valor la gente esta comprando y frenarían la baja, habría una sensación que el mercado empieza a “moverse”.
Que se acomode la macro economía del país o al menos que encuentre un poco de estabilidad, siempre que hay movimientos en el dólar, incertidumbre, cambios en las reglas del juego (Ley de Alquileres, por ejemplo) se frenan las consultas y hay mucho menos ventas impactando para que continúe la baja porque el propietario ve que no está cerca de vender.
Las veces en los últimos años en donde las bajas se detuvieron y hubo un rebote fue cuando cambiaron las expectativas. Allá por 2002 en un momento hubo una “sensación” que la crisis ya había pasado y las caídas fueron tan grandes que los inversores vieron realmente que comprar era una oportunidad, no hay que olvidarse que del 2002 al 2010 la rentabilidad de un alquiler no bajaba del 10% en dólares anualmente.
“Otra oportunidad en donde los precios tuvieron un rebote fuerte fue con el cambio de gobierno y principalmente con la llegada de los créditos hipotecarios UVA, entre 2016 y 2018”, concluyó Bryn.
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