Una buena para las oficinas porteñas: la relocalización de empresas confirmó una leve mejoría del sector más castigado por la pandemia

Expertos del mercado inmobiliario corporativo confirman que hay una leve mejoría en la ocupación de oficinas en la zona céntrica de Buenos Aires, síntoma favorable desde épocas de pre-pandemia. Son más habituales ahora las operaciones por alquileres de superficies que superan los 250 metros cuadrados.

Se privilegian oficinas en muy buen estado, muchas de ellas con mobiliario completo. Sobre todo aquellas con vistas abiertas y ventilación cruzada. Si el edificio en el cual está implantada tienen espacios como balcones y terrazas es un diferencial muy importante.

“Observamos una mejoría lenta pero constante. Desde fines de 2021 notamos que las empresas comenzaban a consultar por la variada cartera de oportunidades que hay en la zona, y ello derivó en un movimiento de visitas y cierre de operaciones. Este incipiente movimiento se profundizó este año y no sorprende visitar el Centro y ver en sus calles y en sus locales que van levantando sus persianas un fluir vehicular y peatonal importante, que nos alienta a seguir mirando esta zona con la importancia y peso que siempre tuvo”, dijo a Infobae Mariana Stange, especialista del sector.

Según expertos hay dos grupos de empresas que están realizando operaciones en el Centro porteño:

a) estudios profesionales que necesitan estar en la zona y aprovechan la coyuntura (valores de alquiler de oportunidad debido a la alta vacancia) para mejorar calidad de sus espacios de trabajo, el famoso fly to quolity (donde las compañías aprovechan buenas condiciones y beneficios por sobre todo);

b) empresas que requieren espacios mas chicos debido a los nuevos formatos de trabajo (modalidad híbrida que implica que 2 o 3 días de la semana y de modo rotativo los colaboradores trabajen desde casa) les permite reducir espacios y con ello bajar costos fijos.

Stange añadió que “dentro de los requerimientos se buscan superficies que requieran bajo nivel de inversión para entrar. Buenos accesos y edificios con seguridad”.

Espacios colaborativos

Las oficinas que hoy se encuentran más demandadas son las que priorizan la flexibilidad de espacios y permiten una mayor amplitud de áreas colaborativas.

Nicolás Ferrero, especialista del mercado inmobiliario corporativo, dijo a Infobae que las compañías pueden buscar relocalizarse debido a que el modelo de trabajo híbrido les permitió hacer un downsize (achicarse con una mejor configuración operativa). “O debido a que los precios ofrecidos se encuentran más comprimidos que en el pasado. Hoy se les presenta la oportunidad de realizar un salto de calidad de un activo clase B a uno premium”.

En cuanto al perfil del locatario dominan los pedidos las startups (necesidad espacios de planta abierta con vistas largas y bajo costo de alquiler y expensas por m2) y pymes de servicios (con configuraciones semilibres, espacio para comedor y, en lo posible, amobladas).

Por otro lado, “hay compañías que ante la falta de claridad y las restricciones sobre el dólar hacen que se genere un exceso de flujo que no desean mantener en pesos, por eso optan por la adquisición de activos de oficinas para cubrirse de la inflación”, añadió Ferrero.

Desde el segmento informaron que también alientan a los propietarios de los espacios a poner en valor sus oficinas, en lo posible pintarlas, colocar baños y office en condiciones y si pueden intervenir en sus consorcios para poner las terrazas o espacios comunes a la altura de las nuevas demandas (parquizar, agregar mobiliario de jardín, por ejemplo), aportan al inmueble un gran diferencial.

Precios en el Centro

Hoy la zona presenta un abanico de valores de alquileres. En el segmento B el valor promedio es de USD 10 por m2 + IVA, en oficinas clase A en USD 15-18 por m2 + IVA (influye la ubicación dentro del Microcentro).

Stange precisó: “Vemos una importante oportunidad en el Centro porteño. Aquellas empresas que requieren espacios para reuniones de seguimiento de equipo que implica una presencialidad de 2 o 3 días por semana, pueden alquilar una oficina con vista al río en un edificio con seguridad 24 horas y con cocheras en valores muy atractivos respecto de los montos que manejamos en el sector norte de la ciudad (de Palermo a Núñez) que ya están cercanos en su mayoría a los valores pre pandemia (USD 20-25 por m2+IVA)”.

Contratos por alquileres y qué hay en venta

En el período enero-julio 2022, el 92% de las operaciones en la zona fue realizado en moneda pesos, ajustados semestralmente informaron desde el sector. Los aumentos de los últimos contratos fue del 27-30% o bien por Índices de Precios al Consumidor (IPC).

“Sin embargo en contratos en los que estamos trabajando ahora hay una fuerte tendencia de los propietarios a acortar los períodos de actualización a trimestres en lugar de semestres. Si bien el mercado aún no lo convalida, creemos que de persistir estos niveles de inflación se decantará en esta solución”, advirtió Stange.

Los contratos en dólares son fijos por 3 años. En aquellos mas largos (5 años o mas) se conviene un valor por los primeros 36 meses dejando a partir del tercer año la posibilidad de ajustar al valor de mercado por acuerdo entre partes o bien por promedio de 3 inmobiliarias especializadas en el mercado de oficinas de la zona.

Por otra parte, hay propietarios que desean desprenderse de sus activos. La dispersión en los valores de venta es muy alta, con oportunidades a USD 1.500 por m2 hasta espacios cuyos dueños prefieren defender valores aunque los mismos siguen por debajo de las cotizaciones históricas en USD 3.500 por m2.

“El mercado de oficinas hoy tiene una oferta grande de activos en venta. Entre las transacciones más importantes realizadas este año se encuentra la venta de Torre República, Madero Riverside y Edificio Plaza San Martín”, concluyó Ferrero.

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