Cómo funcionan los comodatos inmobiliarios y cuándo es aconsejable aplicarlos en una operación

El comodato inmobiliario está de moda en un contexto post pandemia, que hace que el rubro pueda agilizar algunas contrataciones que antes eran impensadas. Conceptualmente es el contrato por el cual el dueño de una propiedad se obliga a entregar a otra el derecho de uso de la misma, para que se sirva gratuitamente de ella y lo restituya en idénticas condiciones a las recibidas una vez finalizado el plazo. Las partes se denominan “comodante” que es el titular del inmueble y “comodatario” que es el que recibe la cosa en préstamo gratuito.

¿Por qué un comodato? Tradicionalmente su uso habilitaba para tomarse unos días para la mudanza. Aquellos que compran y venden en forma simultánea, en donde coincide la misma fecha de venta y compra puede tornarse complicado mudarse el mismo día de la escritura. Es frecuente en casos de compraventa de inmuebles en los que el vendedor precisa quedarse algunos días más en la propiedad que está vendiendo, ya que necesita remodelar, arreglar o pintar donde se mudará.

Andrea Rey, titular de la Escribanía Rey, dijo a Infobae que “las partes de común acuerdo y en absoluta confianza, tema primordial y fundamental, deciden permitirse unos días para disponer de sus pertenencias y organizar el traslado. Entonces firman el contrato de comodato con el antecedente de haber vendido por escritura y con el justificativo expreso que es porque se necesitan esos días necesarios para finalizar con la mudanza. El plazo lo acuerdan las partes y como está dado en el marco de la buena fe y la confianza, se determina un plazo coherente y variable, no especificado por la ley ni de cumplimiento de orden público”.

Estas circunstancias deben ser de conocimiento del escribano interviniente para poder brindar un adecuado asesoramiento y poder redactar el contrato.

“Si deciden no firmar el comodato es un riesgo para el comprador porque en nuestro derecho para ser considerado dueño del inmueble se necesita el título/escritura y el modo/tradición o entrega de la cosa, transfiriendo los derechos de posesión. Y son actos materiales estos últimos, así que aunque en la escritura figure la transmisión de los derechos, si en la realidad no sucedió, no estaría completo el derecho de dominio”, añadió Rey.

También hay otros tipos de comodatos en el ámbito de oficinas, uso corporativo o acuerdos para la utilización de comedores escolares, entre otros casos.

Cuanto cuesta

Básicamente el comodatario pagará todos los servicios que se consuman durante el comodato, así como los gastos ordinarios.

Bernardo Mihura de Estrada, secretario del Colegio de Escribanos de Buenos Aires, destacó a Infobae lo siguiente: “Cuando el comodato se da en el marco de una compraventa, generalmente no hay gastos extras y se incluye como parte de los puntos de la operación. Si bien no se vuelca en la escritura hay documentos contextuales que hacen referencia clara a este procedimiento”.

Pero sí hay comodatos puntuales, donde sí se establece un monto relativo a ese contrato y en donde el escribano realiza certificación de formas y redacta un documento a esos fines. Se da en los casos donde un propietario prefiere no alquilar y sí prestar, por ejemplo.

“Se establecen plazos (tres meses para una casa de verano) y se dejan establecidas las cláusulas legales para disponer del inmueble una vez vencido ese período, por ejemplo. El objetivo es dejar en claro por escrito y con consentimientos esos plazos y compromisos para evitar problemas a futuro”, amplió Mihura de Estrada.

Fuentes expertas informaron que por costos de redacción del contrato y su certificación en Buenos Aires el arancel notarial estipula para estos contratos un honorario que parte desde $50.000 más impuestos y cada firma desde $3.000 más impuestos y costo de fojas, dependiendo si es por derecho propio o hay que analizar la representación de quien firma. “Lo que habitualmente no suele cobrarse es el honorario de la redacción del comodato cuando se deben disponer de días para mudarse luego de la escritura de venta. Se le cobra a la parte vendedora la certificación de las firmas solamente”, contó Rey.

Por cuanto tiempo dura el comodato y si se puede renovar

En principio no hay plazo mínimo ni máximo estipulado en el Código Civil y Comercial; y al vencimiento del plazo pactado se podría renovar por voluntad de las dos partes.

Sobre qué se aconseja al propietario de una vivienda en este caso, y cuando conviene hacerlo y cuando no, Juan de Dios Troisi, vocal del Consejo Directivo del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, comentó a Infobae que “el consejo siempre es que esta modalidad se haga por contrato, por escrito, para que queden perfectamente establecidas las obligaciones de cada parte, y la fecha de restitución del inmueble; y por supuesto que se certifiquen las firmas notarialmente para que dicho acuerdo tenga fe pública en cuanto a los firmantes, por lo que luego nadie podrá desconocer la firma en dicho contrato, lo cual es una ventaja a la hora de una posible acción legal motivada por un incumplimiento de alguna de las partes”.

Qué pasa si el comodatario no cumple con lo pactado, qué se le aplica y como se resuelve la situación.

“En el contrato se pacta todo lo relativo al incumplimiento, tanto la posibilidad de concurrir a la justicia para reclamar la entrega del inmueble más los daños y perjuicios, como multas establecidas por cada día de demora en la restitución”, amplió Troisi.

La aplicación de este contrato no ha variado con el paso de los años; la situación que el vendedor necesite un tiempo determinado para mudarse o reubicarse siempre se ha dado.

Mihura de Estrada, argumentó: “Hay casos donde es claro el miedo del comprador a que ese vendedor que entrega el inmueble incumpla con los plazos. Por eso es que se puede aplicar una retención en garantía, es decir, queda en custodia del escribano o del corredor una cierta suma de dinero para eventuales incumplimientos. Si se diera que no entrega a tiempo, entonces el comprador podría disponer de esa garantía para afrontar gastos que se generaran por la demora de esa entrega”.

Se aconseja utilizar la posibilidad de habilitar dentro del mismo contrato un correo electrónico de validez entre las partes para agilizar el intercambio de la comunicación y/o la red Whatsapp como medio de prueba y notificación fehaciente.

“Se puede acordar una prórroga de plazos. O una renovación del contrato, que es una posibilidad si hay justificación”, concluyó Rey.

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