La realidad actual del mercado inmobiliario de locales comerciales no tiene similitud con lo vivido entre 2020 y fin de 2021, poco a poco se van ocupando los inmuebles que se vaciaron en los principales corredores porteños y surgió una novedad: por la coyuntura y la crisis hoy se consiguen espacios en venta por menos del 40% en comparación con los precios de fin de 2019.
Expertos sostienen que hay demanda para comprar locales y quienes cuentan con ahorros llegan a aprovechar esa reducción del valor. Es cierto: no son baratos porque tiene precios de más de USD 150.000, pero inversores con dólares en mano obtienen muy buenas diferencias y acceden a inmuebles como refugio además de poder alcanzar una rentabilidad por su alquiler a empresas, franquicias o comerciantes que desean volver a estar presente en las las avenidas principales, como Santa Fe, Cabildo, Pueyrredón, Corrientes, Rivadavia y Córdoba; también la peatonal Florida.
Adrián Milberg, experto en desarrollo de negocios inmobiliarios, destacó a Infobae que “hay grandes opciones en dos tipologías de locales comerciales. Por un lado en zonas alejadas del Centro que se comenzaron a expandir y a formar parte de los nuevos hábitos post pandemia donde los vecinos redescubren su barrio y consumen productos y servicios como nunca antes en su lugar de residencia. Por otra parte, hay emprendimientos de viviendas desde el pozo que se conciben con uno, dos o más locales en el frente de los edificios tentando a la demanda”.
“Hay buenas opciones en zonas alejadas del Centro que atraen la demanda del barrio para hacer las compras y locales en los nuevos emprendimientos de viviendas que hoy se construyen” (Milberg)
El comprador de hoy es más sofisticado que diversifica sus posibilidades de inversión en propiedades y elige los locales como refugio y multiplicador de sus ahorros.
Eduardo Petrolati, especialista del sector comercial, dijo a Infobae que “las oportunidades de los locales se dan mayoritariamente en las zonas que hoy no son buscadas y quedaron olvidadas, como pueden ser el Microcentro y el Bajo porteño, donde se encuentran inmuebles con hasta un 35-40% de su valor de pre pandemia. El interés está dado mayormente por inversores privados argentinos o extranjeros que apuestan a que en algún momento repunte la zona y capitalizarse a la vez”.
Quienes se desprenden de los locales y alquileres
Siempre fue un mercado más potenciado por alquileres que compra venta, pero hay propietarios que deciden desprenderse de sus locales.
“Por lo general son pequeños condominios familiares. Lo hacen de manera planificada estableciendo un precio de venta sabiendo que hacer cada uno con su parte, que por lo general es para comprar otro inmueble o departamentos a hijos o familiares”, detalló a Infobae Martín Akian, otro experto del sector.
En tanto que los alquileres que antes de la pandemia podían valer USD 50 por m2 ahora oscilan en USD 30, como sobre Florida. Y los contratos actuales según el corredor varía entre $120.000 y $300.000 mensuales en superficies menores de 80 m2.
Akian, amplió: “Hasta 2017 un local rendía un 4-5% de rentabilidad anual, hoy no llega al 2% como mucho. Trabajar u operar desde la casa fue un cambio de hábito que provocó que algunas entidades bancarias, prepagas o telefónicas, se desprendieran de locaciones en importantes ubicaciones por lo cual ha sido la oportunidad para que otros rubros se reposicionaran tomando esos inmuebles y en valores más bajos”.
Aunque hay ciertos centros comerciales a cielo abierto que pueden otorgar un retorno entre 3% a un 5%, según en qué punto de la ciudad.
Petrolati dijo que la demanda exige atributos que se mantienen en el tiempo, “como su ubicación relativa dentro de la zona, buena vidriera, tomaron preponderancia una mayor superficie en planta baja y la existencia de luz natural”.
Cafeterías, indumentaria, cervecerías artesanales, tecnología, bienestar, gimnasios y barberías son algunos de los rubros que más motorizan la ocupación de espacios. Tanto de alquileres como venta.
Akian, dijo que “las empresas nacionales del retail que deciden reposicionar sus negocios compran locales convalidando esa baja, o los interesados en la adquisición de basamentos comerciales en desarrollos inmobiliarios que les permita colocar el flujo de su dinero en pesos durante la etapa de construcción”.
Precios y cómo son las operaciones
Las operaciones de locales son como todo acuerdo de compra y venta de una propiedad. Tanto el vendedor como el comprador abonan honorarios como comisiones en diferentes porcentajes. Se escritura como una vivienda (abonando sellos, impuestos y papeles).
Milberg, dijo que “en este mercado quien compra prefiere empoderar la ubicación que se multiplica más que la cantidad de superficie por adquirir. Los propietarios de locales suelen adquirirlos y tenerlos durante muchos años. No es negocio el corto plazo”.
En este reacomodamiento de precios de los locales hay posibilidades para distintos tipos de bolsillos
Por ejemplo hay opciones en Sarmiento 2918, de 120 m2 por USD 150.000, o en Ramón Falcón 6835 de 413 m2, por USD 300.000, y en Tucumán 792, de 894 m2 por 980.000 dólares.
“Por Cabildo o Santa Fe, los valores de compra varían entre un rango de USD 1.000.000 y USD 2.000.000, cifras que antes estaban en valores más altos por encima del 30%, para locales entre 300 y 400 m2 de planta, con frente de 8 metros mínimo y doble altura”, concluyó Akian.
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