Curiosidad urbana: ventanas entre medianeras para ganar luz natural y valorizar la propiedad

Buenos Aires sigue ganando altura a través de nuevas edificaciones en distintos barrios, pero algo particular cobró protagonismo en los últimos tiempos a partir de cambios en la forma de construir a través del Código Urbanístico porteño: aumentó la utilización de ventanas entre medianeras, algo que antes no era frecuente salvo algunas excepciones.

En los años ‘40 en la Capital Federal comenzó un proceso de densificación muy importante con un cambio normativo, el primer Código de Edificación se hizo en 1944, fiel a su época, fue una norma que respondía a necesidades directas, la migración desde Europa y desde el campo hacia la gran urbe. No tenía grandes requerimientos de cuestiones de iluminación y ventilación de los ambientes, algo que arrastraba de las viejas normas parisinas que eran muy ponderadas por la sociedad en aquellas épocas.

Santiago Levrio, especialista en normativa urbana, destacó a Infobae que “al pasar los años Buenos Aires fue elevándose y muchas viviendas comenzaron a tener grandes déficit de iluminación y ventilación en ambientes principales, con esa necesidad se comenzaron a desarrollar aperturas de ventanas de forma descoordinada en los muros medianeros, algo que estaba prohibido en aquella época, lo que trajo grandes conflictos con vecinos de edificios linderos y también con vecinos de la misma propiedad”.

Con la reforma del Código Civil y Comercial en 2015 se inició un proceso de cambios normativos en la edificación, y Buenos Aires se convirtió en la primera en llevar adelante actualizaciones reglamentarias, en este caso el Código de Edificación (que regula lo que sucede dentro de los inmuebles y cómo se construyen) de 2018.

“En ésta actualización (que volvió a reglamentarse en noviembre de 2021) se incorporó la apertura de vanos en muros medianeros (vanos son espacios vacíos en construcción. Hacen referencia al área que se deja en las construcciones para identificar dónde irán ubicadas puertas y ventanas en exteriores o interiores o aquellos espacios que se dejan para que entre luz natural) que en la vieja normativa estaban circunscriptos a pequeñas aberturas en ladrillo de vidrio. Ahora se permiten ventanas formales que tienen sus limitaciones pero cumplen roles vitales como vista y luz, además de otra función de índole urbana, que es materializar como fachada los chocantes muros medianeros que contaminan la visual de nuestra ciudad”, dijo Levrio.

Qué ventajas le aportan al inmueble

Esta opción constructiva aporta al inmueble la posibilidad de generar una iluminación y ventilación complementaria a la requerida y mejora la calidad de vida dentro del mismo.

Hay una manera de disponerlas. El antepecho del vano debe estar ubicado a no menos de 1,30 metro sobre el nivel de piso interior, en caso de tratarse de una abertura semi transparente.

Alan Schachter, especialista en código urbanístico y asesor inmobiliario, comentó a Infobae que “en caso de realizarse una abertura transparente, el antepecho del vano debe estar como mínimo a un 1,80 metro sobre el nivel del piso interior. El vano no puede ubicarse a menos de 3 metros del nivel de piso exterior más próximo del predio lindero. Los vanos sobre muros divisorios o muros privativos contiguos a predio lindero no se consideran a los efectos del cumplimiento de los requerimientos de iluminación y ventilación”.

Cómo habilitarlas

Precisamente ahora las ventanas pueden alcanzar hasta el techo de cada piso de los departamentos.

Habilitarlas en términos burocráticos no es una tarea difícil, para edificios nuevos es un simple detalle en el plano a presentar ante el Organismo (Dirección General de Registros Obras y Catastro) y para edificios ya construidos, se puede solicitar un “Aviso de Obra” que se obtiene a muy bajos costos en pocos días de manera online y que sólo requiere la firma de los copropietarios en caso de encontrarse en propiedad horizontal. Aunque en cualquier caso no requiere intervención de escribanos para modificaciones de reglamentos y escrituras.

“El dato relevante es que no requiere la firma de los edificios linderos, de la misma manera que cuando ellos completen la medianera y tapen estas ventanas (que pueden ser transitorias) no deberá pedir permiso a su lindero vecino. Esta incorporación entrega otro matiz más a la hora de evaluar un inmueble ya que si bien son transitorias, puede que el lindero en términos estrictos ya se encuentre muy edificado y/o subdivido lo cual hace difícil que se demuela y se edifique allí”, agregó Santiago Levrio.

Valoración inmobiliaria

Las “ventanas entre medianeras aportan nuevos espacios con luz y vista en escritorios, livings íntimos y/o ambientes de uso no permanentes, para los casos cuando la medianera tenga más posibilidades de quedar libre para siempre (por ejemplo si hay al lado un colegio, hospital, un pulmón de manzana, una torre, un inmueble patrimonial, entre otros)”.

Antiguamente estas ventanas se construían de manera clandestina no cumpliendo ningún parámetro. Gracias al cambio normativo tienen un orden y regulación.

Schachter, agregó: “Al contar con ambientes mejor ventilados y luminosos la propiedad se valoriza mucho más que otras que no lo ofrecen. Además de poder generarle otras visuales. Todos estos parámetros son ponderados en la apreciación de la vivienda”.

Se estima que en inmuebles a estrenar con ventanas entre medianeras el valor de venta supera los USD 1.900 por metro cuadrado, en barrios como Palermo, Núñez o Villa del Parque por ejemplo. En Barracas o San Telmo, superan los USD 1.800 por m2, siempre en propiedades nuevas.

Corredizas y de doble contacto

En los edificios que se autorizan colocar aberturas en medianeras, dependiendo de la orientación del muro y del tamaño del vano, se puede utilizar un sistema corredizo para optimizar el espacio, o los de doble contacto, que se utilizan de menor dimensión.

“En ese caso, se recomiendan los sistemas de doble contacto oscilobatientes que pueden abrirse en modo banderola para ventilar y en modo rebatible para la limpieza. Este es ideal para ambientes más reducidos, ya que no quitan espacio interior”, contó a Infobae Adriana López, jefa de grandes proyectos y experta en eficiencia energética en Tecnoperfiles.

Las carpinterías de PVC a su vez, dado las cualidades físicas del material posibilitan alta aislación térmica y también acústica brindando el mayor confort posible en el hogar, evitando que ingrese el frio y el calor, así como el viento y la lluvia.

López, amplió que “en las ciudades, la aislación acústica también es muy importante y es por eso que cada vez son más elegidas las carpinterías de PVC, tanto para viviendas unifamiliares como también por desarrolladoras inmobiliarias que suman a sus emprendimientos materiales eficientes, perdurables y de bajo mantenimiento”.

Suelen ser ventanas chicas de abrir o corredizas, no paños fijos, por una cuestión de que con ese sistema no es posible una limpieza desde el exterior. No existe una medida estándar, depende de cada obra, cada proyecto y la orientación del muro, pero en general se suelen colocar ventanas de dimensiones pequeñas (pueden ser de un 1 metro cuadrado promedio).

El costo por unidad oscila entre $45.000 y $100.000, según la que se elija por marca, material y calidad.

Cómo mejorar la visual exterior

Dentro de la opción de diseño y para embellecer el espacio exterior del edificio las ventanas entre medianeras pueden ser acompañadas por murales (también llamado street art o arte urbano).

Ignacio Nocito, gerente comercial de Constructora Nocito, empresa que edificó varios inmuebles sobre todo entre La Paternal, Villa del Parque y Monte Castro dijo a este medio que “además de las aberturas los murales son una gran forma de traccionar movimiento de arte local independiente y congregar formas de expresión urbanas con el desarrollo arquitectónico moderno”.

El mural sólo le agrega valor al edificio en su conjunto respecto a su vinculación con el entorno. “Aportan identificación comunal. Sentido de pertenencia barrial. Y tanto en nuestros proyectos culminados como en los que vendrán ya lo pusimos en práctica”, agregó Nocito.

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