Los próximos Palermo: dos zonas vecinas al barrio porteño más cool captan la demanda joven de propiedades a estrenar

Muy cerca de Palermo Hollywood en un radio que comprenden 40 manzanas y que une partes de Villa Crespo y Chacarita actualmente hay más de 45 proyectos de viviendas en construcción que llevan adelante distintas desarrolladoras.

Brokers y emprendedores consultados por Infobae coincidieron en destacar que el fenómeno se da porque es un derrame claro del avance que experimentó Palermo en los últimos tiempos y que se propagó hacia puntos geográficos cercanos. Varios edificios que se habían postergado cuando llegó la pandemia de Covid-19 tomaron impulso y se estima se estrenarán entre principios de 2023 y 2024, principalmente.

Actualmente, se están edificando más de 3.800 viviendas, aunque también edificios de grandes y pequeñas oficinas y hasta propiedades residenciales de alta gama, como locales comerciales. “Hoy si recorremos la zona podemos ver que se asoman grandes obras y otras que van a comenzar en breve”, dijo a Infobae un inmobiliario que opera en la zona.

Tanto sobre las avenidas Juan B. Justo, Córdoba, Elcano, Newbery, entre otras, y calles como Juan Ramírez de Velazco, Castillo, Humboldt, la esquina de Loyola y Fitz Roy donde en breve arrancará la construcción de un edificio grande, son las que ofrecen más dinamismo edilicio.

También hay varios lotes que se vendieron en la calle Darwin pero por la fisonomía de los barrios que allí confluyen se comercializaron terrenos en casi todas las cuadras en los últimos tiempos confirmando la expansión que captará esta zona.

Argumentan fuentes del sector que el atractivo se originó porque el Gobierno porteño trazó el Distrito Audiovisual desde 2011.

Otro informante contó a Infobae que “la zona cuenta con variada oferta de medios de transporte (subte, tren y numerosas líneas de colectivos), y amplios espacios que actúan como “pulmones de oxígeno”, como el Parque de los Andes y el Parque Centenario, además se consolidaron distintos circuitos gastronómicos como el que se ubica sobre la Avenida Jorge Newbery, en Chacarita, entre otros.

Villa Crespo, a su vez, creció por estar contiguo con Palermo, la instalación del outlet denominado Palermo Queens (sobre la calle Gurruchaga e inmediaciones), “la cercanía del Subte B y el cambio de alturas a partir del nuevo Código Urbanístico implementado en 2018 por la Ciudad de Buenos Aires”, añadió otra fuente especializada de la zona.

Valores de las propiedades y precios de la tierra

Los expertos consultados por Infobae precisaron los actuales valores de referencia de venta por metro cuadrado en pozo:

Palermo Hollywood: USD 2.600.

Chacarita: USD 2.200.

Villa Crespo: USD 1.700.

Mientras que los valores de los terrenos por m2:

Palermo Hollywood: USD 700.

Villa Crespo: USD 450.

Chacarita: USD 400.

“En Villa Crespo particularmente se hacen edificios entre 6 a 10 pisos, a veces algunos más; y en Chacarita se construyen inmuebles más bajos, con 3 y 4 pisos porque tienen otro tipo de zonificación y no se permiten los emprendimientos de más niveles”, aclaró un experto desarrollador.

Los desarrollos están pensados para primera vivienda y familias jóvenes, con unidades que van desde los monoambientes a los 4 ambientes con muchas áreas de uso compartido enfocadas para este tipo de público. Entre las opciones, AER Julián Álvarez, tiene un bistró con cava de vinos incorporada, un house de uso flexible, y un spa totalmente equipado con sauna seco, entre otros espacios comunes.

A raíz de la pandemia de Covid-19 se notó una marcada tendencia en la preferencia por unidades con espacios abiertos, sean patios, terrazas o balcones amplios.

Los departamentos “tipo casas” son otra de las opciones que más piden los futuros propietarios, generalmente cuentan con patios propios o balcones aterrazados donde quienes los habiten pueden poner una parrilla, por ejemplo.

Las viviendas modernas se diseñan bajo el concepto abierto, donde se integran la cocina y comedor con el living, o que el living tenga conexión directa hacia el balcón o terraza, entre otras posibilidades. Y los especialistas consultados coinciden en que si la unidad no tiene vinculación exterior, la demanda les dice que ni se “gasten” en mostrarla.

Qué paga el comprador para acceder y escriturar

Todas las operaciones se hacen habitualmente con un traspaso de boleto de compraventa, se abona un porcentaje del valor total de la propiedad, el cual se estila entre 30% al 50% del precio total; previa reserva y luego se efectiviza la posesión. El saldo se paga en cuotas que por lo general son en pesos ajustadas por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

Un especialista, dijo a este medio que “el comprador únicamente paga los impuestos, gastos y honorarios asociados con la transferencia de dominio al momento de realizar la escrituración, que es aproximadamente al año de la entrega de posesión. No hay ningún tipo de gastos de comisión o gastos administrativos por la operación”.

Se suman dos gastos comerciales, por un lado, el Fondo de Equipamiento y Decoración, que es el 1% del valor de la Unidad y se paga con la entrega de posesión de la unidad y por otro lado, la adquisición obligatoria de un bicicletero, hoy muy aceptado por la demanda.

En el caso de los lotes que se venden para luego construir, domina el canje inmobiliario, donde es aconsejable para el dueño que por parte del escribano interviniente se haga una escritura de permuta, o de compra venta acompañada de una hipoteca en primer grado a favor de quien entrega la tierra, garantizando el pago en unidades futuras. Así se evitan riesgos a futuro.

Perfil del comprador

Los nuevos proyectos se alejan del prototipo que caracterizaba las obras hasta antes de la pandemia. Se evita construir monoambientes por la necesidad del consumidor de espacios más amplios y se han revalorizado los espacios descubiertos (balcones y terrazas).

Los amenities se han rediseñado tomando en cuenta los nuevos hábitos: piscina abierta y cerrada, área de recepción de e-commerce y espacios adaptados para el home-office.

“Lo que vemos es que la demanda de la zona se mueve principalmente por dos factores: 1) las unidades chicas de 1 y 2 ambientes, son muy buscadas por inversores con el objetivo de reserva de valor y destinadas al alquiler temporario por su alta demanda en la zona; y 2) familias jóvenes, sobre todo de zonas aledañas, que buscan unidades de 3 y 4 ambientes con buenas terminaciones, sin tener que irse del barrio”, concluyó un especialista de la zona.

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