Si se rompe un caño en el baño y se filtran el agua y humedad desde una vivienda hacia la vecina que se encuentra habitada por un inquilino, siempre surge una pregunta: ¿quién debe hacerse cargo de pagar los daños para reparar y solucionar el problema?
Expertos consultados brindaron algunos consejos para tratar de evitar dificultades entre propietarios e inquilinos, y que por algún desperfecto estructural o reemplazo de artefactos no haya que llegar a un conflicto judicial ni nada que se le parezca.
1 - Obligaciones del propietario y del inquilino
Una de las obligaciones principales del propietario con respecto al locatario es el deber de conservación para asegurar el debido uso y goce pacífico del bien alquilado.
Al referirse de cañerías o cableado eléctrico, el inciso f) del artículo N° 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN) establece que son partes o cosas necesariamente comunes del edificio (y por ende a todas las unidades funcionales que integran el consorcio) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional.
Jorge Resqui Pizarro, coordinador y asesor jurídico de Reafirmación de los Derechos del Consorcista (Redeco), dijo a Infobae que “en estos casos el inquilino debe poner sobre aviso al locador, para que éste último se comunique con la administración del consorcio para que se proceda a su reparación. Si hay demora o caso omiso, tendrá que intimarlo fehacientemente”.
“En estos casos el inquilino debe poner sobre aviso al locador, para que éste último se comunique con la administración del consorcio para que se proceda a su reparación” (Resqui Pizzarro)
El conflicto se produce cuando el mandatario del consorcio no actúa diligentemente (o bien, haciéndolo, la reparación demora varios días) y el locatario reclama el incumplimiento.
“Por lo general, estas reparaciones son consideradas urgentes, por lo que el locador se ve en la encrucijada que de acuerdo con la ley se tendrán que atacar dentro de las 24 horas corridas de estar fehacientemente notificado. Para las no urgentes el plazo no podrá ser inferior a 10 días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación”, añadió Resqui Pizarro.
En cuanto a los cableados internos del departamento, no se está ante la presencia de partes o cosas comunes, por lo que corresponderá que el inquilino, correctamente avisado, los repare a su cargo o lo haga el locatario a costa del dueño del inmueble.
También el artículo N° 1204 bis del CCyCN establece que el instituto de la compensación a los fines que los gastos y acreencias asumidos por el inquilino y que debieron estar a cargo del dueño, sean compensados por los cánones locativos, previa notificación fehaciente y detallada al dueño.
2 - Propietario e inquilino deben pagar lo que les corresponde
Si hay que hacer una reparación por un daño del que no es responsable el inquilino, debe hacerse cargo el propietario. El inquilino, en principio, solamente responde por los daños que él mismo provoque.
3 - El propietario no paga por el arreglo: ¿qué debe hacer el consorcio?
“Si el propietario se niega a hacer las reparaciones que legalmente le corresponden, el inquilino puede hacerlas él a costa del propietario descontándoselas del alquiler. Por supuesto para ello deberá intimar al propietario, por ejemplo, por carta documento. Si el origen del problema está en partes comunes por las que debe responder el Consorcio, el propietario tiene que efectuar un reclamo a la administración exigiendo la reparación. Pero ante el inquilino el responsable de tener el inmueble en condiciones habitables es el propietario”, aclaró a Infobae David Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista.
Para saber qué es común, hay que revisar el Reglamento de Propiedad Horizontal específico de cada Consorcio. En principio, el Código Civil menciona que los caños en su totalidad y los cableados hasta el ingreso en la unidad funcional son comunes.
4 - Arreglos grandes
Dependerá del tenor de las roturas, arreglos o mantenimiento y de si existe una acción negligente o culpable (relación de causalidad y atribución subjetiva) por parte del locatario.
Resqui Pizarro dijo que “en lo relacionado a los extremos del aseguramiento del uso y goce por parte del locador al inquilino, deberá vincularse a lo prescripto para la determinación del destino de la cosa arrendada (artículo N° 1194 del CCyCN)”.
Sin embargo, en la parte final del primer párrafo del art. 1201 del Código, (la Ley de Alquileres N° 27.551, que lo reforma) simplifica las razones por las que el locador deberá hacerse cargo de las reparaciones, resumiéndolas en todas aquellas causas no imputables al locatario.
5 - Qué aconsejan al inquilino y propietario para evitar problemas
El secreto de una relación contractual siempre está en hacer un buen contrato y a veces los propietarios se meten en tremendos problemas por haber simplemente usado un contrato que bajan de Internet, copian y pegan sin que un abogado de su confianza lo haya revisado.
Loisi aclaró que “es conveniente que en el contrato de locación esté claramente determinado qué gastos debe pagar el propietario y que gastos debe pagar el inquilino, sin perjuicio de la Ley de Alquileres (hoy en revisión en el Congreso de la Nación), aún vigente”.
También es útil hacer un inventario de los artefactos y equipos del inmueble, y del estado en que se encuentran.
“Es muy recomendable que, ante inconvenientes, exista un canal directo de contacto con el propietario, sin pasar por la inmobiliaria, ya que muchas veces el propietario es el último en enterarse que hubo un problema y eso demora cualquier solución”, añadió.
6 - Casos frecuentes en los últimos tiempos
En una reparación no urgente, ante divergencias en la modalidad y costos de lo que debían reparar, el locatario propuso y el locador aceptó, la elaboración de un pequeño informe técnico que además contenía un detalle de los arreglos necesarios y un presupuesto estimado.
“Se hizo cotizar por cada parte y eligieron de común acuerdo el proveedor que más confianza les brindaba y cerraron el precio. Los costos estuvieron a cargo del locador, quien de esa manera cumplió con su obligación y, por otra parte, dejó en perfectas condiciones el departamento para futuros alquileres”, contó Resqui Pizarro.
Los ejemplos son variados, pero los expertos advirtieron que en los últimos tiempos el mayor problema ha sido -por lejos- el tema de los aumentos en la renovación de los contratos. En algunos casos el propietario pretende duplicar el monto del contrato anterior y hay que tener presente que en Buenos Aires las locaciones subieron un 60% interanual en promedio y en el interior en algunos casos superan el 67% según las ciudades.
“Cuando el porcentaje de aumento es excesivo, el inquilino no quiere o no puede mantenerse en la propiedad y decide irse. En otros casos advertimos que el tema logra resolverse sin problemas cuando se trata de inquilinos que están hace varios años en el inmueble, y el propietario, porque quiere mantenerlos, pide aumentos del 20% o el 30% solamente”, dijo Loisi.
Respecto de las reparaciones en el inmueble, depende mucho de la situación concreta y de la idiosincrasia de las partes.
“Hemos tratado con propietarios que tienen voluntad de realizar las reparaciones ante el sólo hecho de recibir un WhatsApp del inquilino y otros que solamente se movilizan al recibir una carta documento”, aseguró Loisi.
7 - Quien debe pagar los daños en una casa unifamiliar
En una casa (lote propio) en locación se aplican los mismos preceptos, con la salvedad que ya no habrá la posibilidad de daños provocados por cosas, partes o sectores comunes de un edificio sometido al régimen del derecho real de la propiedad horizontal.
“Sino, eventualmente, predios e inmuebles vecinos, de los que también pueden provenir daños y que como terceros con la relación contractual locativa, de deberán responder ante el reclamo del locador e incluso del locatario (más cuando afecte bienes propios de éste)”, aclaró Resqui Pizarro.
En una casa es más sencillo, el propietario es quien afronta todos los gastos. La regla según la ley, para cualquier inmueble, es que la reparación de las cosas debe de ser afrontada por sus dueños.
“Igualmente habiendo un contrato de locación, siempre hay que ver las obligaciones adicionales de las partes que emanan del contrato, y por supuesto el inquilino en principio se hará cargo de los daños por él provocados”, añadió Loisi.
8 - Mediación en caso de ser necesaria
Entre lo que recomiendan en dejar por escrito en el contrato de alquiler uno de los puntos principales lo constituye el reglar el sometimiento de las partes ante conflictos devenidos de la relación locativa a prever medios de resolución no adversariales del conflicto (mediaciones, conciliaciones) de manera que no se llegue a los estrados judiciales sin un intento de acercamiento.
“Incluso la previsión de una cláusula compromisoria arbitral como forma de resolución de las controversias, esto en aprovechamiento de lo dispuesto en el Título IV de la Ley de Alquileres, Métodos alternativos de resolución de conflictos. Art. 21 -Resolución de conflictos-. El Poder Ejecutivo nacional, a través del área competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa”, concluyó Resqui Pizarro.
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