Ley de Alquileres: cuáles son los puntos principales del proyecto consensuado por la oposición

Luego de varias semanas, este miércoles se retomó el debate por la Ley de Alquileres en la Cámara de Diputados. En la reunión de las comisiones de Legislación General y Presupuesto, que encabezan Cecilia Moreau y Carlos Heller, la oposición logró un dictamen de consenso para un proyecto de modificación de la ley vigente.

El proyecto acordado por la oposición incluye a los bloques de Juntos por el Cambio, Interbloque Federal y Juntos Somos Río Negro, entre otros, y contempla los siguientes puntos:

- El contrato de alquiler, si carece de plazo expreso mayor, será por un plazo mínimo legal de dos años (el plazo actual es de tres años)

- El precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes, entre tres y 12 meses.

- Para los ajustes, las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio del contrato. Podrán optar entre: el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) o el Índice de Salarios (IS) elaborados por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec) o una combinación de dichos índices.

- Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).

- Incorpora incentivos fiscales para los propietarios. En el caso de los monotributistas, la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos registrados, se considerará como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas. En el caso de Bienes Personales, quedarán exentos los inmuebles destinados a alquiler para casa-habitación. Y habrá exenciones para el Impuesto a los débitos y créditos bancarios en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación.

”El Frente de Todos, en tanto, propone mantener la ley vigente, votada hace dos años, y sumar algunos beneficios fiscales a los propietarios que alquilan sus inmuebles para mejorar la oferta de viviendas; en tanto, varios bloques de la oposición impulsarán cambios como la reducción de los contratos de tres a dos años y los acuerdos entre propietarios e inquilinos sobre la modalidad de actualización.

La Ley de Alquileres entró en vigencia hace dos años, pero a los pocos meses sus efectos no deseados hicieron que diversos sectores comenzaran a plantear cambios y fue uno de los lemas de de campaña de la oposición en las últimas elecciones legislativas. A fines del año pasado, el propio Gobierno reconoció la necesidad de modificaciones. En su momento, la norma tuvo amplio consenso: fue aprobada por la Cámara de Diputados en noviembre de 2019, durante el Gobierno de Mauricio Macri, pero terminó siendo sancionada por el Senado en junio de 2020, durante la gestión de Alberto Fernández.

Su sanción introdujo dos cambios clave, que generaron incertidumbre entre los propietarios: extender la duración de los contratos de dos a tres años y una sola actualización anual del valor mensual del alquiler de acuerdo a un índice que combina la evolución de los salarios y la inflación. Con su aprobación, según datos del mercado, se produjo una suba por encima de la inflación para los nuevos contratos, con dueños que buscaban cubrirse de sus efectos negativos y de la baja rentabilidad (los alquileres se pagan en pesos y las propiedades en dólares).

En noviembre del año pasado, Sergio Massa anunció que impulsaría una modificación de la ley actual. Y unos meses después, el 1º de marzo pasado, durante la apertura de las sesiones en el Congreso, el presidente Alberto Fernández también pidió avanzar con los cambios. Sin embargo, el tratamiento legislativo se demoró y luego de que la oposición anunciara la convocatoria a una sesión especial para derogar la ley en abril pasado, los distintos bloques llegaron a un acuerdo para que se debata un proyecto consensuado.

Desde el Colegio de Profesionales Inmobiliarios porteño (CPI) se mantienen expectantes. “Confiamos en que el proyecto que surja del debate expresará la postura que conjuntamente delineamos todas las entidades del sector. La demora en la modificación de la Ley de Alquileres generó incertidumbre en el mercado locativo de viviendas. Pedimos a los legisladores que sigan trabajando en pos de lograr un consenso que lleve tranquilidad a las familias”, aseguró Marta Liotto, titular del CPI.

De acuerdo a un relevamiento realizado por el portal inmobiliario Zonaprop, el valor de alquiler de un monoambiente en la ciudad de Buenos Aires durante mayo fue de $50.697 mensuales, lo que representa casi la mitad del salario promedio ($121.220 por mes de acuerdo al índice Ripte).

Un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados se ubicó en $60.262 por mes, mientras que, una unidad de tres ambientes y 70 metros cuadrados se alquila por $81.943 por mes. Los precios de alquiler en mayo aumentaron un 6% por encima del mes anterior y en 2022 los nuevos contratos de alquiler acumulan una suba del 28,5%, levemente por debajo de la inflación (29,9%) pero por encima del ajuste de los contratos existentes (20,6% según el índice). “La oferta de departamentos en alquiler se mantiene acotada”, destacó el informe.

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