Las demoras en la nueva Ley de Alquileres generan más dudas en dueños e inquilinos y el regreso informal de los contratos a dos años

Las dilaciones en el Congreso para reformar la Ley de Alquileres N° 27.551 angustia tanto a inquilinos como a propietarios. La demora se debe a que los proyectos que tuvieron dictámenes en la Comisión de Legislación General pasaron a la de Presupuesto y Hacienda para tratar los regímenes de incentivos fiscales sobre inmuebles destinados al mercado de alquileres de vivienda.

Este estado de inseguridad retrae la oferta y provoca aumentos en los precios. Por ahora los contratos se están haciendo de acuerdo a cómo indica la actual normativa, sin modificaciones. Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), comentó a Infobae: “según tenemos entendido los diputados están tratando de llegar a un acuerdo para tratar las posibles reformas en un lapso corto de tiempo”.

Pero hay otras alternativas. Fuentes de la industria inmobiliaria indicaron que en muchos casos se exige al locatario la firma de convenios renunciando al plazo mínimo legal de tres años conforme por lo que autoriza el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN).

“Con lo cual se estaría adelantando en la práctica la reducción del plazo mínimo de tres a dos años, tal como lo prevén los proyectos de Juntos por el Cambio y del Peronismo Federal. Para posibilitar esa reducción legal del plazo, el inquilino debe estar en la tenencia del inmueble para que sea válido el convenio, que debe llevar fecha posterior a la del contrato locativo. En general se trata de una ficción por la cual el locatario firma el contrato de locación con fecha anterior y el convenio de reducción del plazo lleva la fecha real en la que ingresa al inmueble.

Esta práctica habitual, lindante con la ilegalidad, ocurre porque nadie quiere atarse a un contrato por tres años ante una expectativa inflacionaria cercana al 70% anual. En este convenio, al inquilino se le dispensa de la indemnización por resolución anticipada contemplada por el artículo 1221 del CCCN”, detalló Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra).

Hoy es una odisea lograr alquilar en las principales ciudades del país, y en Buenos Aires, a partir del 1 de julio de 2020, cuando comenzó la vigencia de la ley 27.551, se retiraron de la oferta locativa habitacional un 50% de los inmuebles y gran parte de ellos pasaron a la venta. Esto se debe principalmente por el plazo mínimo de tres años, la aplicación en forma anual de la indexación del Banco Central y la escasa rentabilidad de los alquileres, que es inferior al 2,5% anual del valor del inmueble antes de impuestos, cuando históricamente fue de entre el 5 al 6 por ciento.

Abatti aseguró que muchos propietarios prefieren mal vender y destinar los dólares al mercado financiero con rendimientos mucho mayores o, invertir en Uruguay o Paraguay, donde existe mayor seguridad jurídica que en la Argentina y la rentabilidad ronda el 5%, con menor presión tributaria.

“Los proyectos de la oposición proponen el plazo mínimo de dos años, libertad en la fijación de los ajustes del alquiler, por ejemplo indexación semestral e incentivos fiscales de desgravación impositiva para quienes inviertan en construir o reciclar inmuebles para destinados al mercado locativo de vivienda por un plazo mínimo de 8 años, con lo cual se desarrollaría la industria de la construcción”, aseveró.

Cómo se están haciendo los contratos

De acuerdo con la normativa, el inquilino paga un mes de depósito y un mes de adelanto. “Y en caso de garantías tipo fianzas, informes y certificación de firma, no debe pagar comisión alguna. No se cobran cargos extras por la gestión. El propietario paga la comisión inmobiliaria (4,15% + IVA)”, precisó Ezequiel Resnick Brenner, presidente de Remax Classic.

La ley actual establece para la vivienda la indexación anual, ante una perspectiva inflacionaria cercana al 70%, el propietario para resguardarse de la inflación, parte de una base superior a la cual se le agrega al año el índice acumulado.

Abatti ejemplificó que un contrato suscripto hace un año, en el que se partió de una base superior al 20% que no se aplicaría si el ajuste fuera semestral, tal como se hacía por usos y costumbres antes de esta ley, el índice da un 57%, que sumado al 20% inicial, arroja un ajuste del 77%. “Por eso esta ley perjudica a inquilinos, propietarios y corredores inmobiliarios. El antiguo escalonamiento semestral con los montos predeterminados de los alquileres, daba previsibilidad a las partes, el inquilino sabía de antemano cual sería el alquiler del primero, segundo, tercero y cuarto semestre y el propietario conocía los montos, ayudando ello a la economía hogareña”, dijo.

En el caso de aquellos que continúan alquilando existe una total incertidumbre y las personas dilatan sus decisiones. Los propietarios no saben qué va a suceder con sus activos y los inquilinos verifican que las subas indicadas por la ley son impagables ya que los salarios no crecieron tanto como la inflación.

Avanzan las prórrogas

En caso de que se concluya el acuerdo y el inquilino aún no pudo encontrar un inmueble porque sobre todo no hay oferta de 3 y 4 ambientes, las partes suelen ponerse de acuerdo en realizar una extensión del contrato.

Llegado ese caso, si el inquilino sólo paga un mes o dos por la prórroga, Bennazar, aclaró que “eso se acuerda libremente entre las partes”.

En general, en las inmobiliarias comunican con antelación al inquilino para verificar que quieren hacer: “Muchos se achican, cambian de barrio, y en el caso de los jóvenes vuelven a vivir con sus padres. Está más que probado que cuando el Estado interviene tratando de regular los mercados termina distorsionándolos al punto de pararlos”, concluyó Resnick Brenner.

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