Durante el primer trimestre de 2022 se observó una caída de los precios de los departamentos de Buenos Aires en venta del 6,4% y el corredor norte porteño mostró que Recoleta fue el barrio más golpeado con una disminución del 8%, mientras que la baja en Belgrano fue del 4,9% y Palermo 4,1 por ciento.
Así lo reveló el primer informe del año que pudo confirmarse a través del Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI), una herramienta creada por compañías del sector para resolver una de sus históricas falencias que es la falta de precios de cierre de las operaciones. Se creó por la necesidad de generar estadísticas confiables en un contexto de ausencia de precios de referencia en el segmento.
Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades, dijo a Infobae que “los precios de Recoleta tardaron más tiempo en ajustar ante la resistencia de los propietarios en bajar los valores de publicación. Por este motivo es normal que el proceso de ajuste aún se esté dando. De todas formas es importante esperar los resultados del próximo trimestre para evaluar si las cotizaciones ya han tocado un piso”.
“Los precios de Recoleta tardaron más tiempo en ajustar ante la resistencia de los propietarios en bajar los valores de publicación. Por este motivo es normal que el proceso de ajuste aún esté vigente” (Achával)
El informe detectó que cayeron considerablemente la cantidad de operaciones de departamentos en Torres (edificios de perímetro libre). Esto podría deberse a la reticencia a convalidar la baja de los precios en el segmento premium por parte de los vendedores, razón por la cual el ajuste fue vía la cantidad de operaciones.
Qué es lo que más se vende
Cerca del 70% de las ventas que se realizaron en el primer trimestre fueron de departamentos sin cochera. Luego se ubican las unidades que dan hacia el frente del edificio, entre las más comercializadas.
Y lo que más se vendió fueron los 3 ambientes, el 31% del total de operaciones seguido por los dos ambientes (30%) y 4 ambientes (19%). Los monoambientes representaron el 14% de las ventas y solo el 5% las unidades más grandes.
Continúa cayendo con fuerza el ticket promedio de lo que se vende. “Es importante rescatar que este escenario presenta oportunidades para los compradores. Hay aspectos muy favorables como la inflación en dólares a nivel mundial, que hace que la dilatar las decisiones de compra esperando una baja en los precios ya no sea una estrategia acertada. Hubo una caída del 30% en los precios, ahora están ajustados y creemos que se comenzará a reactivar la demanda de departamentos”, detalló Ezequiel Wierzba, socio de Click Aparts.
El informe determinó que el porcentaje de inmuebles que se venden con cierto apuro fue de 35%, mientras que en 2019 no superó el 13%. Se trata de un aumento significativo de las operaciones donde el apuro del vendedor impactó en el precio de cierre. Los datos del primer trimestre del 2022 muestran un incremento considerable de este tipo de ventas, que alcanzaron casi 3 veces lo que representaban en 2019.
“El mercado está activo solo para los usuarios finales que tienen la necesidad concreta de comprar su casa. Aun falta la oportunidad masiva para que los inversores ingresen al mercado. Las obras en pozo en muchos casos están mas caras que los m2 a estrenar. Creemos que una posibilidad de activación está en el mercado de los que no encuentran alquileres y deciden comprar. Hemos tenido bastante actividad con clientes del interior que han comprado departamentos de 3 ambientes para que sus hijos vengan a estudiar. Antiguamente estos clientes alquilaban, pero esas unidades hoy están a la venta”, contó Ignacio Camps, director de Evoluer Real Estate.
Quienes compraron para invertir lo han hecho en una mayor proporción en departamentos de 2 ambientes.
Una iniciativa que da certidumbre
El ROI es una herramienta de gran utilidad no solo para las tasaciones también para mostrarle a los compradores que su contraoferta está fuera de mercado actual.
Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria y analista del mercado inmobiliario, dijo a Infobae que “muchos creen que pueden cerrar una operación con un 20% de contraoferta y la realidad es que las propiedades bien tasadas difícilmente se vendan con ese margen. Podemos observar dinámicas como el apuro en la venta y la proporción de personas que compran como inversión o para uso personal, algo que nunca antes se había medido”.
La especialista señaló que no se sabe si los valores seguirán bajando: “Todavía existe mucha heterogeneidad en la oferta y los valores promedio no dan mucha información cuando hay poca cantidad de operaciones. Recordemos que las escrituras durante el primer trimestre no superaron el promedio mensual de 2000 operaciones. Todavía existe la posibilidad de que se amplíe el gap de precio entre propiedades que están en muy buenas condiciones y aquellas a las que hay que realizarle mejoras. O también que algunas zonas menos demandadas sigan bajando de precio”, concluyó Balayan.
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