Boom de grandes galpones para logística: la ventas online dispararon los alquileres y la demanda supera la oferta

Fuentes del mercado inmobiliario industrial confirmaron que este año creció un 50% la ocupación de naves diseñadas para la actividad logística ubicadas en distintos corredores del Gran Buenos Aires (GBA) empujadas por el uso de la demanda del e-commerce generando que se alquilen superficies que permiten almacenar y distribuir para abastecer a quienes compran a pocos clics desde sus hogares.

Esta tendencia se potenció desde que llegó la pandemia y aunque ahora estén todos los comercios abiertos miles de usuarios prefieren que les lleven los productos a la puerta de casa.

La ocupación de metrajes por parte de las compañías hizo que la demanda, actualmente, empiece a superar a la oferta de inmuebles para alquilar. El crecimiento del comercio electrónico es grande, pero “a pesar de esta coyuntura no se están comenzando muchas obras nuevas porque los costos para construir naves fabriles subieron mucho en dólares y los alquileres son en pesos, por lo que el retorno a la inversión no es tan atractivo como si lo es en el resto de la región o solía ser en nuestro país. En la medida en que la macroeconomía se vaya estabilizando vamos a ver desarrollos importantes y con potencial”, destacó a Infobae Adolfo Curi, CEO del Grupo Posadas.

Por las restricciones de la pandemia no se pudo construir a buen volumen hasta mitad de 2021, y los depósitos libres se fueron ocupando y apareció una problemática: no hubo reposición de nuevos espacios.

Alejandro Ortiz, bróker de la división industrias de L. J. Ramos, dijo que esta situación generó “escasez de depósitos en todos los rubros, pero principalmente los logísticos. Lo otro es que el valor de los alquileres está subiendo. Ejemplo, en la pandemia se pedía en la zona de Pilar a razón de USD 2,50 el m2 y hoy está a USD 5, el doble, siempre hablando al tipo de cambio del dólar oficial”.

Desde Grupo Posadas comercializaron el 50% de los metros del centro logístico Tres de Febrero que estrenaron en enero último. En el complejo industrial Hurlingham, sobre un desarrollo de 25.000 m2 de naves quedan disponibles 7000 m2 con la particularidad que son naves que estarán listas después de Julio 2022.

“Los valores son dispares, dependiendo de calidad de infraestructura y ubicación. Los alquileres en depósitos denominados Triple A el valor oscila entre USD 7 y USD 8 el m2. Depósitos clase B entre USD 4 y USD 5 el m2. Los precios de venta pueden fluctuar para los Triple A entre USD 1.800 y USD 2.500 el m2″, detalló Curi.

En los inmuebles industriales de la zona sur del GBA los valores de locación descienden hasta ubicarse en USD 4 por m2.

Ortiz, amplió que la mayoría de las empresas buscan para alquilar y no comprar. “Los dueños de los galpones tratan de vender, pero a pesar de haber mucha oferta la demanda es escasa”.

Qué empresas buscan y que tipo superficies

Fuentes especializadas argumentaron que actualmente las empresas dedicadas al sector logístico motorizan el 50% de las búsquedas, el otro 50% las impulsan compañías que necesitan guardar sus productos terminados, o que necesitan los depósitos para instalar sus propias industrias.

“Puede haber empresas farmacéuticas, de construcción, indumentarias y automotrices. Es muy variado el espectro de compañías. Las operaciones que se terminan efectivizando son de empresas de logísticas especializadas en distribución de ultima milla, e-commerce y productos en general”, dijo Curi.

La demanda busca superficies variadas, desde los 2.000 m2 en adelante. Las empresas medianas solicitan entre 3.000 a 5.000 y las grandes de 10.000 a 20.000 m2.

Sobre que no puede faltar en una nave industrial moderna, Curi, sostuvo que “es muy importante la calidad de los pisos, hay que trabajar con un sistema constructivo con la menor cantidad de juntas posibles. Normalmente se están haciendo pisos de paños de 1.000 m2. Cada nave debe tener una estructura de alma llena que permita tener luces entre columnas grandes. Se necesitan mínimamente de 20 x 25 metros de espacio entre columnas, eso ayuda con la eficiencia del almacenamiento dentro de los racks (estructuras metálicas que soportan las mercancías) y del movimiento dentro del depósito”.

Respecto con la iluminación tiene que ser por equipos LED, que brindan ahorro energético de consumo. A la hora de diseñar una nave industrial moderna es importante considerar la renovación del aire dentro de los depósitos. Esta ventilación tiene que cumplimentar las exigencias de hoy, utilización racional de agua dentro de las instalaciones y uso de generación de energía renovable que todos los parques logísticos deberían tener en cuenta.

“Entre los requerimientos por parte de las empresas, es primordial que las naves estén en ubicaciones estratégicas. En todos los países del mundo las empresas necesitan ubicarse en arterias centrales para darle agilidad al movimiento de la mercadería y asegurar la conveniencia del transporte de productos e insumos, no es lo mismo instalarse a diez cuadras de la autopista que sobre ella”, concluyó Curi.

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