De la sobre oferta de inmuebles que hay en Buenos Aires se estima que en los trazados de Recoleta, Palermo, Belgrano y Barrio Norte hay 790 departamentos en venta por menos de USD 60.000, de los cuales 572 son monoambientes y 218 son de 2 ambientes. Son antiguos en general -a remodelar- y se pueden comprar a razón de USD 1.500 y USD 1.800 por metro cuadrado.
Expertos aconsejan que es un buen momento para adquirirlos y luego reciclarlos en post de obtener una renta por alquiler tradicional o temporario. Hoy lo que se ofrece en locación se alquila en pocos días, casi en 24 horas por las escasez de unidades que hay en el mercado, ya que desde que entró en vigencia la controvertida Ley de Alquileres, hoy bajo revisión, muchos dueños retiraron sus propiedades y las pasaron a vender o dejarlas vacías.
Daniel Bryn, que realiza el informe Monitor Inmobiliario a través de Invertire.com, dijo a Infobae que “lo recomendable es buscar departamentos que puedan ser aptos para estos destinos y en lo posible que se puedan comprar a bajo precio. Las de 1 o 2 ambientes son las unidades más demandadas para alquilar”.
En el caso de alquileres temporarios, el departamento se asimila más a una habitación de un hotel, pueden tener de 25 a 30 m2 y generalmente son monoambientes con una sola cama. Si se quiere tener un inmueble más versátil, que pueda alquilarse como temporario y también tradicional en algún momento lo recomendable es comprar algo más grande que tenga hasta 35 o 40 m2.
Hoy existe gran demanda de alquileres temporarios y la cantidad de propiedades es baja respecto con la pre pandemia. Antes había cerca de 22.000 departamentos en Buenos Aires (ver gráfico) y ahora solo 9.775.
Rentabilidad
Fuentes del sector dijeron que si se destina el inmueble como alquiler temporario se puede obtener un ticket diario de USD 40, con una ocupación de 17 días, que serían USD 650 si fuera todo el mes.
“Hay que considerar que en el temporario el propietario paga todos los gastos de mantenimiento y exige tiempo para administrarlo. En el caso de un alquiler tradicional se pueden obtener $55.000 por mes lo que se traduce a USD 275 netos de gastos en este caso”, amplió Bryn.
Por un departamento de USD 60.000 hoy se obtiene una renta del 12% anual por locación temporaria y 5,8% en el formato tradicional estimaron desde la empresa.
Perfil de la demanda
Hay dos tipos de público que compran estas propiedades: el inversor tradicional que observa valores muy atractivos con respecto a 3 años atrás y quienes tenían pequeños ahorros o pudieron ahorrar cantidades más bajas, ahora observan que pueden llegar a adquirir su primera vivienda, aunque sea pequeña, algo que antes le alcanzaba simplemente para una cochera o en una ubicación fuera de la ciudad.
Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, comentó a Infobae que “suelen comprar unidades muy pequeñas por lo tanto los muebles a medida y estratégicos para aprovechar cada centímetro cuadrado son muy importantes”. Quienes emprendan un reciclaje podrán valorizar la propiedad entre un 15% y un 20% aproximadamente de lo que la pagaron.
“Tanto comprador como vendedor comparten los gastos y honorarios de escrituración (el comprador abona un porcentaje mayor de honorarios) y el impuesto de sellos si correspondiere al superar la base. El vendedor pagará el impuesto de transferencia inmueble si es que no va a ser reemplazo de vivienda, o impuesto a las ganancias si correspondiere por la fecha de vigencia de la operación”, aclaró Migliorisi.
Qué es lo que más conviene refaccionar
Expertos recomiendan que luego de reformar cocina y baño, hay que tener en cuenta que la remodelación en estos ambientes debe tener una buena ecuación de gasto realizado y funcionalidad, no sirven porcelanatos carísimos ni griferías a la última moda, sino que sea una remodelación útil, de calidad pero sin hacerlo lujoso.
“Las remodelaciones que más se valoran son los pisos del resto del departamento, generalmente nos encontramos con pisos de madera muy viejos y que aún pulidos no logran realzar los ambientes, por eso es indicado cambiarlos por cerámicos”, dijo Bryn.
Si es posible cambiar las aberturas, pasar de ventanas no tan modernas y eficientes a algunas que reducen el ruido externo y permiten mejorar la climatización interna. Cambiar los métodos de calefacción, aires acondicionados y reemplazar el viejo calefón que siempre se rompe por algún termotanque eléctrico pequeño pero con alta recuperación.
El vaivén de los precios
Sobre que pasará con los precios de los departamentos, si seguirán bajando o se estabilizarán por buen tiempo, desde el segmento estiman que la disminución estaría llegando a su fin.
“Aunque no todas las propiedades han acomodado sus precios a lo que demanda el mercado actualmente y deberán adecuarse. Más allá de ello hay contextos macroeconómicos, políticos y sociales que de agudizarse podrían afectar el mercado, pero en rasgos generales no creo que las propiedades continúen bajando del piso que viene marcando los valores de cierre en este 2022″, concluyó Migliorisi.
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