Poner los pesos en ladrillos: nuevas opciones crediticias que les ofrecen las desarrolladoras a familias e inversores

El limitado acceso a los créditos hipotecarios que ofrece el sistema bancario y el Estado llevó a los desarrolladoras y constructores a diseñar novedosas herramientas financieras para quien dispone de ahorros pero que no resultan suficientes para poder agar el valor total de una vivienda en pozo o lista para estrenar, con pago en pesos y cuotas ajustables con varias opciones.

Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, comentó a Infobae que la compra de un departamento se convirtió en un objetivo lejano para aquellos que quieren dejar de alquilar. “La realidad económica del país de los últimos años viene acentuando esta distancia. Entendimos que quedarnos en la queja que nos toca como país no nos lleva a ningún lado. Comenzamos a trabajar junto a desarrolladores inmobiliarios a los que les comercializamos sus emprendimientos para hacerles ver la realidad de la situación -que todos conocemos, pero esperamos que alguien más resuelva- y buscar puentes que permitan acercar las puntas entre compradores y vendedores”.

El quid de la cuestión es el valor de la cuota. Históricamente las propiedades “a estrenar” se comercializaban con un 30% en el anticipo al momento de firmar el boleto de compra/venta y el saldo, del 70%, se abonaba en cuotas en pesos ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) durante los meses de obra.

Normalmente una edificación suele llevar alrededor de 24 a 36 meses, dependiendo su dimensión desde el momento en que inicia. Este plazo no contempla aprobación de planos (que son 9 meses extras mínimo)

Walger añadió: “el índice CAC es utilizado para ajustar el pago en pesos y mantenerlo en moneda constante; este refleja la inflación de la obra promediando costo de mano de obra y materiales. Entonces con esta forma de pago un departamento promedio en Buenos Aires de 1 ambiente pagaba de cuota alrededor de USD 2.500 y un 2 ambientes rondaban USD 3.000. De más está aclarar que pretender que una pareja o un joven que quiere independizarse le resulta totalmente inviable abonar $500.000/600.000 de cuota para acceder al techo propio”.

Un plan de financiación que se ofrece consta de sumar un plazo “extra” al del pago durante el proceso de obra. Que puede ir de 6 meses hasta 48 meses, dependiendo del proyecto, el estado y las necesidades del grupo desarrollador. Para garantizar el pago, se instrumenta mediante una hipoteca sobre la unidad que se compra.

Se abona un anticipo, cuotas durante la obra y se toma posesión de la vivienda y el comprador termina de pagarla hasta en los 4 años siguientes.

Los planes ideados apuntan a que el comprador haya abonado durante el proceso de obra alrededor del 50/60% del valor de la unidad y el saldo pendiente es el que se financia, el cual posee una tasa de interés mínima. Esas cuotas que quedan por fuera del calendario de obra, pueden ser abonadas en pesos ajustados por CAC o en dólares (varía dependiendo de cada edificio).

Ejemplos: edificio en Yerbal al 1100 (Caballito Sur), con unidades de 1 a 4 ambientes a estrenar con entrega inmediata. Se abona el 60% del valor de la unidad y el saldo del 40% se puede pagar hasta en 4 años.

Se ingresa a 1 ambiente de 39 m2 con USD 55.700, y el saldo se paga en 48 cuotas de USD 775 ($155.000). En un 3 ambientes de 76 m2 se ingresa con USD 111.000 y quedan 48 cuotas de USD 1.550 (310.000 pesos).

Edificio José Bonifacio al 2300 (y Membrillar, en Flores) con unidades a estrenar con entrega inmediata de 2 y 4 ambientes. Se abona el 60% del valor de la unidad y el saldo del 40% se puede pagar hasta en 4 años.

Monto de renta similar al valor de un alquiler mensual

En otro proyecto ubicado sobre la Avenida Juan B. Alberdi 3200, en Floresta, cuyo avance de obra es del 45% se propone un sistema poco común que paga el equivalente a una renta mensual a quién compra un departamento en construcción desde el momento de su adquisición hasta la posesión de la unidad.

“Dicha renta es equiparable al precio de mercado de un alquiler de un departamento de similares características al que se está comprando, de acuerdo a los valores publicados en los portales inmobiliarios más populares y consensuado con el comprador. A modo de ejemplo a la fecha, el precio de un alquiler de un departamento de las características de lo que serán en éste desarrollo es de alrededor de $50.000. Ese monto, actualizado anualmente, es el reconocido a quienes invierten en el desarrollo”, dijo a Infobae el ingeniero Ricardo Orlando, presidente de Kuan Desarrollos.

Si se extiende el plazo de obra estimado quien compró sigue cobrando igual. Allí el valor del m2 de las unidades es de 1.500 dólares.

“Los compradores son inversores clásicos (muchos conocidos de emprendimientos anteriores) que buscan una rentabilidad superior a la del mercado financiero, así como también usuarios finales, parejas, familias jóvenes y también adultos mayores de la zona”, añadió Orlando.

Con más descuento que el habitual por pago contado

La desarrolladora Vinsa presentó una propuesta para quienes compran 100% en efectivo en obras en pozo en base al concepto de renta financiera.

“A los inversores, además del descuento sobre el precio que tradicionalmente se obtiene por comprar bajo esta modalidad, le ofrecemos un atractivo adicional a través de una renta, que consiste en pagarle todos los meses un 5% anual en pesos sobre el precio del inmueble”, explicó a Infobae Hernán Brennan, director comercial de la firma.

El modelo funciona de la siguiente manera: el inversor adelanta el valor de la propiedad 100% en dólares, pero pesificada a un tipo de cambio a convenir con el cliente, lo que se toma como base para la renta mensual que cobrará hasta la entrega de la unidad.

Como ese precio está pesificado al momento de la compra, anualmente se ajusta el precio de la unidad por lo que la rentabilidad del segundo año será superior al del primero y así en lo sucesivo, por efecto del revalúo. “Una de las principales ventajas es que, bajo este modelo, el inversor no tiene que esperar entre 36 y 48 meses antes de obtener algún beneficio por la propiedad que compró”, subrayó Brennan.

El modelo propuesto se ofrece en Bureau Reconquista, un edificio clásico de oficinas en Microcentro en Reconquista y Viamonte. Por una oficina de 50 m2 con un valor del m2 de USD 2.000, está valuada en USD 100.000, pesificada a un dólar MEP de $195 el valor final de la unidad sería de $19.500.000 y la renta mensual que recibe el inversor es de $81.250 durante los primeros 12 meses. A partir del mes 13, la unidad se revalúa según el índice CAC y se calculan las nuevas rentas mensuales.

Pago a conveniencia

El Grupo Oslo y PBG Desarrollos para la compra en Terre Vidal, ubicado en Núñez, propone que el interesado pague un anticipo del 40% en dólares, y el saldo en 30 cuotas en pesos ajustadas por el índice CAC.

“Pero se prioriza el concepto de que cada cliente adapte la forma de pago a su conveniencia, o sea que la gente puede optar por dar mayor anticipo y bajar el valor de la cuota, menos anticipo y refuerzos o cuotas más grandes. La idea es que la financiación se adapte al consumidor final y no viceversa”, explicó a Infobae Rodrigo Saldaña, gerente comercial de la desarrolladora.

Para la persona que puede ingresar al proyecto en obra con un anticipo “fuerte” o que alguien proponga pagar al contado se aplican ciertos descuentos. El valor de salida de venta arranca en USD 1.690 el m2. Por pago contado se estima una baja que oscile entre un 5% y 7 por ciento.

Las operaciones, habitualmente se hacen en efectivo o con transferencia bancaria a una cuenta de la desarrolladora. Los gastos al ser un emprendimiento que está en su etapa inicial, es de solo 1% de anticipo de impuesto, Sellos, más los honorarios de la comercializadora.

La desarrolladora Cubero Rubio lleva adelante AER Hábita, en Palermo Hollywood, y estructuran el pago de las unidades en ejecución con un componente en pesos del 50% del precio total. Se financia en la cantidad de cuotas que dure la obra, que puede variar entre 20 o 22 meses y recién se empiezan a pagar al momento que inicia, no antes.

Agustín Cubero, socio y director comercial de la compañía, dijo a Infobae que brindan oportunidades y escuchan a los clientes eventuales. “Para quien invierte o hace un ingreso importante resignamos precio en post de tomar grandes anticipos. Entendemos la apuesta de confianza que implica realizar un aporte grande en una construcción en pozo y lo reconocemos realizando un descuento sobre el precio total”.

Las operaciones comienzan con una reserva donde se manifiesta el precio y la forma de pago acordada. A partir de esa instancia se avanza con la firma del boleto de compraventa de la unidad, que generalmente sucede dentro de los 15 días.

“Además de los gastos, impuestos de sellos y honorarios que implica cualquier operación inmobiliaria, el comprador únicamente paga el Fondo de Equipamiento y decoración del 1,5%, que es abonado al momento de la entrega de posesión”, concluyó Cubero.

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