Así como Palermo tiene sus distintos “Palermos”, hay otros barrios con subnombres en Buenos Aires. Precisamente en dos áreas de Núñez y Belgrano cuyos límites no están fijados orgánicamente la Legislatura porteña tratará en breve dos proyectos de ley que de aprobarse limitarán las construcciones en altura en post de preservar el espacio urbano, justificaron fuentes de la legislatura porteña.
Es una zona también conocida como Lomas de Núñez, entre Ruiz Huidobro, Vuelta de Obligado, la Avenida General Paz y las vías del ferrocarril Mitre, con la estación Rivadavia como eje de este punto ferroviario. Allí técnicamente la zona denominada “Área de arquitectura especial de Lomas de Núñez” pasaría de ser USAB2 a Área de Arquitectura Especial AE-31-Lomas de Núñez por el Código Urbanístico porteño.
La iniciativa refleja el interés de entidades vecinales que no quieren que se sigan edificando proyectos de gran altura. El proyecto de ley busca reducir la altura de los edificios. Con el cambio, en caso de aprobarse el proyecto pronto, las futuras construcciones podrían levantarse con una capacidad máxima de planta baja, dos pisos y sin retiros por sobre la altura máxima de 9 metros y con una altura de planta baja mínima de 2,60 metros.
Desde el sector inmobiliario advierten que esto podría impactar negativamente en los valores de los terrenos y de las casonas que pueden comercializar sus propietarios, al desalentar a los desarrolladores interesados en la zona.
“En Núñez, según el proyecto, se afectaría el polígono delimitado por el eje de la calle Vedia, vías del ferrocarril Mitre, eje de la calle Vilela y eje de la calle Cuba hasta su intersección con el eje de la calle Vedia”, precisó Alan Schachter, especialista en código urbanístico que lidera la división terrenos en Deinmobiliarios. Por esa zona hay varios proyectos en obra y todos superan los 4 pisos, pero ya fueron aprobados en su momento. Algunos incluso están en ejecución avanzada.
El valor de los terrenos en el área oscilan entre USD 600 y 650 por metro cuadrado.
También se agregarían Catalogaciones de Edificios, Terrenos afectados por Protección Ambiental y nuevos anexos.
El objetivo es que el área de las Lomas de Núñez que abarca 36 manzanas tenga una arquitectura especial y preserve su paisaje urbano que no se replica con frecuencia en el resto de la ciudad.
El proyecto fue presentado por Manuela Thourte (de UCR/Evolución) como autora y los coautores son Juan Facundo Del Gaiso, Daniel Eduardo Del Sol, Diego Mariano García y Marcelo Alejandro Guouman, de Vamos Juntos.
“Según tengo entendido este proyecto de ley va a salir en poco tiempo. Esto hará pensar a mucha gente o empresas que tenían intenciones de comprar un terreno para luego edificar allí, y también si alguna constructora iba a presentar un certificado urbanístico para seguir con la zonificación anterior, son dudas y preguntas que surgen de cara al futuro”, añadió Schachter
En otra parte del corredor norte porteño
Para los cambios normativos que se vienen en el Bajo Belgrano, el proyecto de Ley propone la modificación de los incisos 3.2. U23, 3.3.3 U23 y 3.4 U23) del artículo 5.7.22. Anexo II “Áreas Especiales Individualizadas” del Código Urbanístico, que regulan la Urbanización Determinada “U23-Barrio Nuevo Belgrano”.
Un pasaje dice: “Las modificaciones .... surgen a causa un pedido de los vecinos y vecinas del Barrio Nuevo Belgrano para adecuar la normativa en cuestiones técnicas relativas a las edificaciones en las parcelas superiores de la Zona 1 del “U23-Barrio Nuevo Belgrano”.
El proyecto sugiera que las viviendas colectivas sólo se permitan en las “parcelas superiores”, es decir, aquellas cuya superficie mínima sea de mil quinientos metros cuadrados. Los únicos lotes de la zona que servirían para desarrollo inmobiliarios sería los de más de 1.500 metros cuadrados de superficie y un mínimo 25 metros cuadrados de frente.
El resto tendrá valor como vivienda unifamiliar (Casa). Además se limita mucho los usos que se le puede dar a los nuevos locales comerciales.
“El Bajo Belgrano es una de las zonas mas demandas por desarrolladores inmobiliarios y usuarios finales. Solo quedara lugar para pocos y grandes emprendimientos? Cotizaran más estos pocos lotes? ¿Se valorizaran más los emprendimientos existentes al no tener competencia? ¿Hacia donde irán los desarrolladores que buscaban estas zonas? Son todas preguntas hoy sin respuestas, pero indudablemente harán que haya menos intenciones de edificar nuevos proyectos”, sostuvo Schachter.
Este proyecto tiene a los mismos legisladores, en este caso, fue autoría de Diego Mariano García y como coautores a Juan Del Gaiso, Marcelo Alejandro Guouman y Manuela Thourte.
En cuanto a los usos el Área se destina al uso residencial exclusivo y al equipamiento al servicio de la vivienda. Se respetarán los usos comerciales existentes, no admitiéndose la construcción de nuevos locales comerciales, ni la ampliación de los existentes.
La zona que será “intervenida” está comprendida por las Avenidas Figueroa Alcorta, Udaondo, parte de Del Libertador, y las calles Migueletes y La Pampa.
Serán posibles de funcionar como usos conformes aquellas actividades que se desarrollen o se propongan a desarrollar en locales con destino establecido y con planos de registro en etapa proyecto o del permiso de ejecución de obra obtenido, siempre y cuando la misma haya sido iniciada en término.
Se prohíbe expresamente la construcción de nuevos locales comerciales a excepción de los que cuenten con planos registrados y hasta la vigencia de los mismos según lo expresado en el inciso 3.4. Del mismo modo, se prohíbe la transformación del uso residencial en comercial.
Allí los valores de los terrenos son de USD 650 a 700 por m2, y de aprobarse la normativa, los precios podrían “llegar a descender un 40%, un porcentaje muy importante. Porque en algunos lotes sólo se podrá edificar el 50% de lo que se podía edificar hasta el momento. Habrá que ver si se paga plusvalía y los dueños de los lotes no creo que acepten una rebaja tan grande, y no venderían o canjearían los inmuebles aptos para luego construir”, concluyó Schachter.
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