Sigue creciendo el stock de viviendas en venta en Buenos Aires: ¿Por qué nadie retira el cartel aunque no se venda?

Fuentes del mercado inmobiliario sostienen que sólo se venden en promedio unas 2.500 propiedades por mes, (el dato surge de los últimos 8 meses relevados por el Colegio de Escribanos porteños) en Buenos Aires y sigue aumentando la sobreoferta de viviendas.

Se estima que hay unas 163.000 unidades para comercializar en los distintos barrios, algo jamás visto. En varios casos se encuentran los mismos inmuebles publicados en diferentes portales sectoriales en busca de captar la demanda.

Según Radar Inmobiliario la cantidad de departamentos en venta en Buenos Aires durante marzo se sostuvo en niveles récord. Considerando el stock disponible en enero, Zonaprop promedió 119.613 departamentos (+14,8% interanual y +0,2% mensual) y sumó 46 meses de crecimientos interanuales consecutivos, mientras que en Argenprop se promediaron 86.500 unidades y se alcanzaron 44 meses de suba interanual (+16,5% interanual en febrero y descendió 0,2% mensual).

Sólo se vende menos del 1% de lo ofertado. El exceso de viviendas es tan grande que al nivel actual de demanda se requieren entre 5,6 y 5,8 años para absorber la totalidad de inmuebles en venta de Buenos Aires, cuando el promedio histórico era de dos años, advierte el informe.

Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades que realiza Radar Inmobiliario, dijo a Infobae que para salir de esta situación de la sobre oferta, se sale depurando el mercado y para ello es muy importante el trabajo de las inmobiliarias a la hora de tasar y el compromiso de no captar inmuebles fuera de precio.

“Decirlo es fácil, pero el problema es la información. En el mercado argentino a diferencia del estadounidense, no existe información sistematizada sobre precios de cierre de las operaciones inmobiliarias. Esto lleva tanto a inmobiliarias como a vendedores a fijar precios de acuerdo a valores de publicación que surgen de los portales inmobiliarios. El problema de esta metodología es que más de la tercera parte de la oferta está fuera de precio y muy probablemente no reciban ni visitas. Para enfrentar esta situación creamos entre muchas inmobiliarias de trayectoria el Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI) con el fin de compartir información de cierre y fijar los valores de publicación de acuerdo a la realidad del mercado”, amplió.

¿Porqué se sigue ampliando el stock? Según expertos, existen muchos factores que explican el motivo por el cual la oferta se mantiene en valores máximos. El factor más importante es la escasa demanda. Es tan baja la cantidad de operaciones que se realizan que los inmuebles retirados por venta (entre otras causas) apenas logran compensar los que ingresan al mercado.

“Otro factor que juega un rol central es que a nivel agregado, incluso en un contexto de baja de precios los propietarios no están retirando sus inmuebles de la venta y esto probablemente tenga que ver con una perspectiva de precios más bajos a futuro”, amplió Achával.

Especialistas sugieren que sería clave que se generen incentivos y no lo contrario, ningún revalúo o topes a los precios como se ha intentando hacer benefician al sector, por el contrario aportan desconfianza.

“La Ley de Alquileres N° 27.551 en vez de regular, hizo que se reduzca la oferta a niveles muy bajos. Reguló para mal y se sacaron decenas de propiedades del mercado de alquiler y se pasaron a aumentar la oferta de departamentos en venta. Por otro lado es necesario empujar las operaciones para reducir el sobre stock y para ello es vital el crédito hipotecario que hoy es una utopía, e incentivos al sector, baja de impuestos y reglas claras”, destacó a Infobae el arquitecto Alan Schachter, especialista en código urbanístico que lidera la división terrenos en Deinmobiliarios.

Un buen momento para comprar

Al usuario final que quiere su departamento para vivirlo y no va a especular con venderlo en los próximos 2 años, desde el sector recomiendan que es un buen momento para comprar una propiedad.

Schachter sostuvo que “si bien no llegamos al piso y los departamentos pueden seguir bajando, históricamente va a estar comprando a un buen precio. Además están apareciendo propuestas en el mercado que antes no estaban o eran difíciles de conseguir. Por otro lado, es una buena oportunidad para agrandarse en metros cuadrados, es decir pasar de un 2 ambientes a un 3 ambientes o de un 3 ambientes a un 4 ambientes, ya que si todo bajó la diferencia a poner con ahorro previo va a ser menor”.

Los precios de cierre en Buenos Aires se han ajustado entre un 25 y 40% desde los valores máximos de 2018. Radar Inmobiliario detectó que en comparación con febrero de 2021, los valores de publicación de Reporte Inmobiliario tuvieron una caída de 12,5%. A nivel agregado, la baja acumulada desde los máximos observados en febrero de 2019 fue de 34 por ciento.

“Además, Estados Unidos y el mundo están comenzando un proceso inflacionario inédito en las últimas décadas lo que hace que la estrategia de esperar y dejar los dólares en el colchón esperando mejores precios sea más costoso. Recordemos que la inflación estadounidense hoy está en un 8% anual y eso es lo que pierde una persona en un año si deja el dinero inmovilizado”, alertó Achával.

Siguen las obras en acción

A pesar de los aumentos por inflación sigue habiendo mucha edificación de proyectos en Buenos Aires.

Voces expertas justifican que para entender porque con tanta inflación aun se sigue construyendo en la Buenos Aires hay que saber que los desarrollos inmobiliarios son procesos largos, que punta a punta pueden durar 5 años, por lo cual muchas veces se esté viendo el resultado de decisiones tomadas en el pasado y en otros contextos.

“Si bien el costo de la construcción medido en dólares esté subiendo en el ultimo año, aun es bajo si se lo compara históricamente (el m2 promedia en USD 650). Cuando me preguntan como es posible que se este construyendo tanto, hay que tener en cuenta que se hizo un embudo de construcción, ya que en el periodo de pandemia no se pudo construir o se frenaron obras y en el ultimo tiempo estamos viendo que se juntan las nuevas con las que se tendrían que haber hecho en el periodo anterior y parecen mas”, dijo Schachter.

Hoy los barrios que atraen además de los del corredor norte porteño, son los periféricos como Villa Crespo, Colegiales, Chacarita y Saavedra, que cuentan con una infraestructura similar, precios mas bajos y proyectos con más espacios exteriores. Son valorados parques y pulmones verdes cercanos.

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