Por el aumento de conflictos en los alquileres, creció el uso de fianzas para minimizar riesgos

En el último año se duplicó la cantidad de conflictos en los contratos de locaciones residenciales, en gran medida porque cada vez más inquilinos no pueden pagar el alquiler, servicios o expensas.

A la vez, avanzan en el Congreso de la Nación las reuniones en comisión legislativa entre diputados nacionales, cámaras sectoriales, representantes de inquilinos y propietarios con el objetivo de revisar y consensuar un proyecto que reformularía la polémica Ley de Alquileres N° 27.551, según datos del Real Estate

La coyuntura, pandemia, e inflación han impactado en los bolsillos de mucha gente que hace malabares para poder hacer frente a los costos de mantener una vivienda, y especialmente si mes a mes deben pagar su alquiler mensual que en un año en Buenos Aires aumentó más de un 53%, y en el Gran Buenos Aires, más de un 60%, en los distintos corredores del norte, sur u oeste.

Crecieron los conflictos entre propietarios e inquilinos por el atraso en los pagos. Así lo confirmó a Infobae Pablo González, CEO de la empresa de garantías Hoggax: “Una variable que miramos como indicador de conflictividad son los acuerdos que tienen al menos un reclamo por parte del propietario sobre los contratos totales. En lo que va de 2022, este índice aumentó más del 100%”.

Ante esa situación, mientras muchos locatarios deciden rescindir anticipadamente el contrato (ya que no desean incurrir en incumplimientos que activen intereses moratorios o punitorios).

Otros optan por destinar todo su capital a pagar el alquiler y resignar el cumplimiento de servicios y expensas. “De esta manera protegen la vida de su contrato. Porque ante la falta de pago del alquiler durante dos meses consecutivos el propietario puede disolver el acuerdo, y los inquilinos así desatienden otra parte importante de sus obligaciones”, dijo la doctora Luana Goldschläger, responsable de legales en Hoggax.

Una tercera situación que advierten expertos es que desde el lado de los inquilinos que realizan pagos parciales del alquiler, demostrando intención de pago y de permanencia, pero cuya realidad económica les hace imposible cumplir plenamente.

Cómo adaptarse

Ante el aumento del incumplimiento y la conflictividad de los contratos, las inmobiliarias y propietarios han comenzado a priorizar nuevos instrumentos de garantía en detrimento del tradicional título de propiedad.

“Desde que se puso en vigencia la actual Ley de Alquileres, donde se aprueba la presentación de garantía de fianza como aval, hemos notado un crecimiento exponencial de su utilización”, afirmó a Infobae Deborah Sosa, titular de Deborah Sosa Real Estate.

Las garantías se pueden solicitar 100% online, tienen facilidades de pagos y la aprobación en 24 horas. Estas son privadas y se realizan a través del instrumento de fianza tal como está explicitado en el artículo 13 de la Ley de Alquileres. La empresa que las otorga toma la responsabilidad de garantizar al inquilino y si hubiera un incumplimiento por su parte, afronta los pagos al propietario hasta la resolución del conflicto.

En cuanto al costo, por ejemplo en un alquiler de un departamento cotizado a razón de $50.000 de alquiler mensual y expensas de $10.000, la fianza para el locatario saldría $117.000 (con IVA incluido), por única vez. Hay planes de pagos en 3, 12 o 35 cuotas, según la compañía.

Fernando D’Alvia, coordinador comercial de Toribio Achával, dijo lo siguiente: “El mejor instrumento que tiene el propietario para bajar sustancialmente el riesgo en la relación contractual con su inquilino, es contar con una fianza. En caso de incumplimiento, las demás garantías (propiedad o seguro de caución) ofrecen plazos de resolución del conflicto más largos y onerosos”.

Para quien desee acceder a una fianza desde las compañías que las brindan le pedirán algunos datos personales y de ingresos que se utilizan para evaluar el perfil del inquilino y con un algoritmo de calificación crediticia en forma inmediata y automática se obtiene la aprobación.

Luego, tanto la documentación de respaldo que se solicita como la emisión de la garantía se completan también en forma online y digital.

“Hace más de 8 años aconsejamos a los propietarios elegir una garantía de fianza antes que una garantía propietaria, y más ahora que los contratos son por 36 meses. Usar una propiedad como aval es más riesgoso, ya que en ese tiempo la propiedad puede haberse vendido, embargado o inhibido su titular. Y por más que en esos casos el locatario está obligado a informar y sustituir la garantía, puede no cumplir dejando al propietario sin respaldo”, amplió Sosa.

Las garantías de fianza son una herramienta que permite al locador cubrirse frente a esta y otras eventualidades. Por ejemplo, ante un incumplimiento completo o parcial del pago del alquiler, el propietario puede reclamar a la empresa el saldo deudor desde el primer día de mora.

En tanto, ante la continuidad en el incumplimiento, la ley N° 27.551 prevé la obligación de una mediación prejudicial antes de iniciar el desalojo. En estas situaciones más extremas, al contratar una fianza, el propietario cuenta con el respaldo económico y legal de la empresa aseguradora.

“La mediación se lleva a cabo 100 % desde Hoggax, sin costo alguno para el propietario, quien continuará cobrando por medio de la empresa el canon locativo hasta la efectiva restitución del inmueble”, concluyó González.

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