Por qué las casas de zona Norte defienden mejor su valor y bajaron menos que en Buenos Aires

Dentro de un mercado inmobiliario golpeado, a través del informe que realizan en conjunto la Universidad de San Andrés (UDESA) y la plataforma Mercado Libre para el seguimiento del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) se pudo confirmar que las casas de la zona norte del Gran Buenos Aires (GBA) registraron una baja interanual (relativa con marzo de 2021) en el precio del 5,7% y resisten mejor la disminución al cotejarse con los valores de los departamentos que cayeron un 7,4% en Buenos Aires.

El análisis detectó también que en marzo de 2022 el mercado de venta de casas en AMBA se encuentra a la baja por octavo mes consecutivo, mientras que el mercado de venta de departamentos se encuentra a la baja desde octubre de 2019.

Paula Margaretic, Investigadora de la UDESA, dijo a Infobae que “si analizamos los valores históricos del segmento, se observa que la tendencia negativa en las valuaciones se viene registrando hace más de un año. Así, entre marzo de 2020 y 2022 los precios de venta de casas y departamentos cayeron 10,5% y 14,1%, respectivamente”.

Se observa que la caída en los precios puede ser explicada por un aumento en la oferta. En los últimos 15 meses se registraron subas intermensuales en la cantidad de publicaciones de propiedades tanto de casas como de departamentos en venta en la plataforma. Algunas de las razones que explican este fenómeno son la crisis económica y la Ley de Alquileres N° 27.551 que hizo que muchos propietarios retiren carteles de alquiler y los reemplazaran por los de venta.

Considerando el stock de publicaciones de propiedades las valuaciones de las casas por estar en zonas de baja densidad y con patio o parque propio defienden mucho mejor las cotizaciones que los departamentos ubicados en edificios.

De los resultados obtenidos del aglomerado de AMBA, la ciudad de Buenos Aires registró la mayor caída interanual del precio de venta por m2 de departamentos. Allí la disminución mayor se observa en Villa Santa Rita, con una variación negativa de 19,1 por ciento.

Por su parte, en el GBA el municipio que registró la mayor caída del precio de venta por m2 de casas fue Pilar (11%); en el caso de los departamentos, la mayor baja ocurrió en La Plata (12%).

“La principal diferencia entre la evolución del valor de venta de propiedades en el último año en GBA Norte y CABA es que este registró una mayor caída en el mercado de departamentos. La variación del precio interanual (entre marzo último y de 2021) de venta por m2 de departamentos fue del 6,5% y del 7,1%, respectivamente”, detalló a Infobae Santiago De Martini, asistente de la UDESA.

Entre los aspectos que remarcan expertos del sector, las viviendas de zona norte tuvieron menores bajas que los departamentos en CABA por disponer de mayores porciones de verde y en varios casos contar hasta con piscina y parrilla, áreas muy valoradas desde que llegó el COVID-19.

Federico Vinelli, de Vinelli Inmobiliaria, dijo a Infobae que “La gente pide casas con jardín, y contar con un espacio al aire libre o mayor que el que puede brindar un balcón o terraza de un departamento”.

También se prioriza la seguridad, cercanía a espejos de agua, colegios, universidades, centros comerciales como paseos costaneros o clubes que ofrecen esta opción entre Vicente López y Escobar.

La demanda impulsó la compra de lotes en barrios privados y mega proyectos como Nordelta y Puertos. “Para vivir en forma permanente. Allí, hay viviendas concluidas con valores más altos que un departamento de tres ambientes en Belgrano o Recoleta”, amplió Vinelli.

Por ejemplo en Tigre zona residencial, una casa de tres dormitorios y cochera se consigue en USD 300.000, y en barrios abiertos con algunas prestaciones y áreas comunes salen a partir de los USD 200.000, las ubicadas en lugares con amplia dotación de deportes y otros servicios como colegio propio valen más de 380.000 dólares.

En locación

Ahora que pasó el verano advierten desde la plataforma que disminuyó la demanda para locaciones.

Contrariamente a los meses de julio, agosto y septiembre, donde hubo gran movida para alquilar casas en la zona norte y otras áreas del GBA.

“Específicamente, entre julio del 2021 y noviembre del 2021, los contactos a publicaciones de casas en alquiler en AMBA aumentaron un 29,5% mientras que, entre noviembre del 2021 y marzo del 2022 cayeron un 34,5%, dinámica que es esperable ya que alquilar una casa durante el verano resulta más atractivo que durante el invierno”, dijo Margaretic.

En CABA donde se observó el mayor aumento interanual en precios locativos de departamentos fue Recoleta (82,5%). Por su parte, considerando los municipios la mayor variación interanual del precio de alquiler de casas ocurrió en Moreno (12,2%), mientras que en el caso de departamentos, el mayor incremento se registró en La Plata (94,6%).

Para que mejore el Real Estate, De Martini, dijo, que “en primer lugar, debe recuperarse la situación económica nacional que generaría un efecto positivo. El poder adquisitivo de los argentinos se está desvalorizando constantemente, dificultando el acceso a un inmueble propio. Por ejemplo, el informe Real Global de UBS Estate Bubble Index del banco UBS publicado en noviembre de 2021 aseguró que se necesitan 20 años de ingresos para poder comprar una vivienda en Buenos Aires”.

Para los propietarios la situación económica genera que vender una propiedad, en dólares, sea más atractivo que conservarla como inversión.

“También se complican las restricciones al acceso de moneda extranjera. Un efecto positivo sería el desarrollo del mercado crediticio para acceder al financiamiento de una propiedad”, concluyó De Martini.

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