Viviendas a estrenar y en pozo: las más buscadas y los barrios que sorprenden por sus precios

Si alguien está con intenciones de mudarse en breve o de hacer una búsqueda para encontrar el departamento apropiado a estrenar o en la etapa de construcción desde el pozo se va a encontrar con un amplio abanico de precios, según las zonas en la Ciudad de Buenos Aires.

Entre la gran variedad de cotizaciones por metro cuadrado sobresale Puerto Madero en el tope de los diferentes opciones. El barrio donde las calles son amplias y homenajean a las mujeres propone unidades a estrenar cotizadas a razón de USD 6.000 el metro cuadrado.

Al margen de ser un trazado consolidado, aun allí se siguen construyendo viviendas donde se priorizan espacios con salida y conexión al aire libre como balcones aterrazados, ambientes integrados como cocinas, comedor y living, y no pueden faltar la parrilla, preferencia que se potenció desde la llegada de la pandemia y es excluyente para la demanda.

Luego le siguen las propiedades ubicadas en Belgrano. Al respecto, Leandro Molina, director comercial de Zonaprop, dijo a Infobae que “está entre los más codiciados, lejos de tener un bajo perfil, ahora comenzó una transformación acompañada del auge de un polo gastronómico, que actualmente se construye cerca del Mercado de Belgrano, que está por Juramento, próximo con el Barrio Chino y la Plaza Barrancas de Belgrano. También creció el Pasaje Echeverría, que está en una calle atrás de la estación Belgrano C que también genera mucha atracción. Mantiene su esencia de área residencial, se sumaron numerosos emprendimientos de alta calidad y gran cantidad de amenities”.

La calidad constructiva de la oferta inmobiliaria de los nuevos desarrollos en combinación con los típicos edificios residenciales históricamente bien valuados, son factores que permiten mantener cierto nivel en cuanto a los valores. Además, Belgrano es un barrio rodeado de verde, una característica que, luego de la pandemia, revaloriza cualquier propiedad. A su vez, se encuentra cerca de los principales accesos de la ciudad y la oferta gastronómica y de entretenimiento continúa en crecimiento.

Belgrano, al igual que Puerto Madero, informan desde el sector, además de familias con chicos atrapan el interés de los jóvenes en busca de unidades pequeñas.

Las oportunidades suelen ofrecerse a través de un fideicomiso al costo que implica esperar a que la obra se termine, compromete un riesgo propio del desarrollo y ante devaluaciones del peso, el precio de la unidad en pozo (en general nominada en pesos) captura toda la baja del valor de construcción en dólares, lo cual no sucede con las unidades estrenar/usadas que se nominan en dólares.

Dos sorpresas que ocupan el top 10

Dentro de las principales ubicaciones, en unidades a estrenar Chacarita y Colegiales ocupan puestos de gran avanzada (ver cuadro arriba) y se “colocaron” entre los 10 más top de Buenos Aires.

“Tanto en Chacarita como Colegiales proliferan los PH, las joyas más buscadas. Un 2,5% de las búsquedas en operaciones de venta corresponden a ambos barrios que registraron un 75% más de demanda por avisos de venta que la media de CABA”, dijo Molina.

Según los expertos, también el crecimiento sostenido de ambos trazados próximos a Palermo y Belgrano responde a la combinación del espíritu de un barrio residencial, su tranquilidad y calles arboladas, sumado a la cercanía de varios medios de transporte, como son las líneas B y D del subte, y la estación Colegiales del ferrocarril Mitre.

Adrián Cyderboim, director de Crecer Inmobiliaria dijo a Infobae que “en esta zona se desarrollan varios emprendimientos con departamentos de 3 y 4 ambientes de categoría y grandes expansiones. Estos desarrollos de baja altura, que los compradores identifican como departamentos tipo casa con bajas expensas, se fusionan armoniosamente con las casas de estilo existentes”.

En Colegiales, se aprecia el avance en avenidas Elcano, Federico Lacroze y Álvarez Thomas. Y calles como Freire, Zapiola, Conde, entre otras. Familias con hijos chicos también eligen los trazados porque hay muchos colegios, parques y clubes en este radio porteño.

Esteban Bruzzese, bróker de Century 21 Cosentino, dijo a Infobae que “tanto los barrios de Chacarita como Colegiales están de moda por el alto nivel de comercios que están en desarrollo en la zona con un afluente de gente joven que renueva el atraso que estaban viviendo ambos lugares”.

Los operadores inmobiliarios justifican que se están construyendo a pasos avanzados edificios de hasta 6 pisos en promedio, porque la incidencia de los dos trazados está a un valor más bajo que otros barrios aledaños como Palermo, siendo lotes de mayores dimensiones donde los desarrollistas pueden jugar más con el diseño optando por mayores espacios verdes, amenities como también áreas de coworking, algo muy requerido desde que llegó la pandemia.

Muchas empresas también eligieron el barrio para asentarse y la oferta gastronómica y cultural acompaña al ritmo joven. Como también hay compañías del mundo audiovisual y tecnológico que atraen a “nuevos” vecinos que eligen vivir y trabajar en un radio próximo. Por estar el Distrito Audiovisual allí (también comprende parte de La Paternal, entre otros barrios), las empresas de este rubro disponen de exenciones impositivas por parte del Gobierno porteño.

Demanda y precios

Marcelo Romero, de la inmobiliaria Romsa, dijo a Infobae que “Chacarita ofrece valores de PH o casas antiguas a reciclar en calles tranquilas con buen acceso a medios de transporte y con alguna posibilidad de estacionamiento. En zonas más cercanas a avenidas o puntos neurálgicos es más difícil el estacionamiento y encima las bicisendas construidas sin medir a veces el impacto hacia los vecinos complican aun más”.

Los precios de los departamentos de 2 ambientes en Chacarita como en Colegiales parten de USD 100.000 para unidades de 50 m2. Las unidades de 3 ambientes de 65 m2 están en USD 180.000 siempre tomando valores de base que irán subiendo a medida que aumenta la altura de los pisos y comodidades. Los de 4 ambientes de 150 m2 promedian los 220.000 dólares.

“La demanda compra como usuario final, y los que se animan aprovechan la disminución de los precios que también alcanzó a los inmuebles de ambas zonas como en toda Buenos Aires. También lo hacen los padres para un hijo que se muda solo o porque tienen un emprendimiento comercial próximo y eligen la zona. Ya no piensan en rentas como en otras épocas donde los inversores que luego de comprar destinaban la propiedad a la locación. Ahora no lo hacen desde que entró en vigencia la nueva Ley de Alquileres y toda la distorsión que generó hasta hoy”, dijo Romero.

La movida también atrae el interés por las cocheras en venta, se cotizan entre USD 15.000 a USD 20.000 a estrenar, en áreas dinámicas del barrio de Chacarita y Colegiales se pueden alquilar entre entre $5.000 y $10.000 por mes, según el tamaño del vehículo y de espacios fijos o móvil.

Según Reporte Inmobiliario, las viviendas nuevas en Colegiales oscilan por m2 en USD 3.100, cayeron un 6,4% interanual. “La buena noticia es que tanto en el escenario a estrenar como en el usado advertimos en el último trimestre que la disminución de los precios se aminoró bastante. En varios barrios porteños ya podemos decir que hay bastante estabilidad, como en Palermo, por ejemplo, y zonas aledañas que comprenden a Colegiales, Chacarita y Villa Urquiza, por ejemplo”, comentó a Infobae German Gómez Picasso.

Características de las transacciones

En un departamento usado, la operación característica es la de una compra venta por medio de una escritura traslativa de dominio. En el caso de un inmueble a estrenar, puede que la unidad pueda escriturarse, pero lo más común es que se genere un boleto de compra venta juntamente con un acta de posesión, dado que las unidades terminadas requieren un proceso administrativo municipal que cumplir hasta que se pueda escriturar. Los honorarios inmobiliarios se ubican en torno a 4% del valor pactado en Buenos Aires.

Fuentes del sector recomiendan que al firmar un contrato de un departamento a estrenar hay que exigir que se adjunte un plano de la unidad con las dimensiones, un pliego de detalles constructivos y de terminación de la unidad. Si se adquiere una unidad en pozo o construcción esto servirá para entender la calidad de lo que se está adquiriendo y luego poder reclamar por posibles defectos.

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