Mientras avanza en el Congreso el debate en comisión de los proyectos presentados para ver cómo reformular la Ley de Alquileres 27.551, tanto en el Real Estate como entre propietarios hay preocupación por la posibilidad de de que prospere la iniciativa de un nuevo impuesto: el de la Vivienda Vacía.
De todas las propuestas hay polémica en torno al modelo de proyecto de ley de impuesto a la vivienda ociosa que incluyó el diputado José Luis Gioja, del Frente de Todos. Actualmente se sabe que hay cerca de 12 esquemas presentados por distintos legisladores y se estima que hasta mayo se realizarán varias reuniones para poder analizar cada iniciativa y de allí lograr consensuar un proyecto que se trate en el Congreso y que luego de ponerse en práctica pueda “favorecer” al escenario de los alquileres hoy dañado en varios sentidos, sobre todo por la poca oferta de viviendas existente en todo el país y en las grandes ciudades.
Por ejemplo en Buenos Aires, de 9.000 inmuebles en alquiler que había en enero de 2021 ahora hay 5.000 de los cuales muchos son en dólares y enfocados al alquiler temporario. También, otros dos puntos controvertidos son que los ajustes vuelvan a ser semestrales (aumentaron más del 54% en CABA interanual) y que la duración del contrato baje de tres a dos años como antes.
La dificultad de hallar la vivienda vacía
El economista Orlando Ferreres, de OJF Consultora, dijo a Infobae que es muy difícil encontrar la vivienda vacía. “Porque muchas veces están desocupadas porque están en venta y no se pueden comercializar al precio que se pide o quizás hay que seguir bajándolo. Es muy complejo establecerlo porque hay muchas unidades que no se ponen en venta o sus dueños no quieren alquilarlas”.”
“Es muy difícil encontrar la vivienda vacía. Porque muchas veces están desocupadas porque están en venta y no se pueden comercializar al precio que se pide o quizás deban seguir bajándolo” (Ferreres)
Incluso hay propietarios que publican su departamento o casa en alquiler, por lo cual hay varias formas de que esté vacía, comentan desde el sector. Varios economistas justifican que no tiene sentido pensar en algo así.
“Para mejorar el sector creo que habría que crear condiciones para que la gente pueda pagar un alquiler lógico y razonable y tal vez que se referencie a través de una moneda salarial, para que no afecte mucho a los ingresos de las personas y que de esa manera estén contentos tanto propietarios e inquilinos que van a pagar una proporción fija de su sueldo para la vivienda. Por inflación no sería recomendable, porque en nuestro país en los últimos años aumentó menos el salario que la inflación. Se ha perdido capacidad de pago y ahorro”, añadió Ferreres.
Desde el lado impositivo, se habla de que el impuesto a la vivienda vacía apuntaría a recaudar un 5% sobre el valor fiscal de aquellos inmuebles que estén en desuso por más de dos meses.
“Y la pregunta del millón es la siguiente: ¿tengo un departamento y automáticamente me van a cobrar esto? No. Se habla solamente si uno tiene más de tres propiedades y algunas de estas en desuso por más de dos meses. Es cierto que en el mercado actual hay pocas propiedades en alquiler, entonces lo primero que debemos preguntar es: ¿qué es una vivienda vacía? Y si nos remitimos a Buenos Aires, el Instituto de la Vivienda porteño dice que las viviendas vacías son aquellos inmuebles de tipo residencial que registran un consumo eléctrico anual inferior al mínimo a 50 kilovatios por hora por mes”, comentó a Infobae Yanina Beade, titular del estudio contable homónimo.
Muchos propietarios actualmente prefieren tener su propiedad cerrada y pagan sus costos fijos o lo prestan a un amigo o familiar, o sino lo ponen en venta y así disminuye la oferta.
“Si vamos a la declaración de ganancias, y lo veo del lado del inquilino consideren que se puede deducir el tema de los alquileres hasta un 40%, del lado del propietario es renta de primera categoría donde pueden deducir gastos, pero nunca va a ser el mismo monto que si es inquilino. Hay que sentarse con ambas partes, la AFIP y las cámaras sectoriales para buscar la mejor solución colectiva. Y tampoco se debe castigar con más presión tributaria al propietario que quizás tenga 5 departamentos, tiene que ser al contrario, en vez de alentar que las alquilen si le ponen trabas en la rueda, no querrán ofrecerlas en locación, algo frecuente hoy”, amplió Beade.
Un problema que venía de arrastre
Por lo informado desde el sector muchos propietarios quitaron sus viviendas del mercado y las ofrecen en venta por la baja rentabilidad (un problema que venía desde 2016 aproximadamente y se agravó con la pandemia), más los desalojos por inquilinos que no pagan en tiempo y los dueños que no quieren seguir teniendo problemas. Que se pretenda “castigarlos” con un nuevo gravamen sólo intensificaría esta tendencia.
Daniel Bryn, de de Bryn Real Estate, dijo a Infobae que la también llamada Ley Lipovetzky se hizo sin escuchar el consejo de los profesionales que indicaban que sería un fracaso. “Además, a ello hay que sumar las suspensiones de desalojos, refinanciaciones de pagos de alquileres en la pandemia, también el posible revalúo que afectaría a CABA –aunque aún no esta reglamentado-, toda nueva aventura legislativa sobre el mercado inmobiliario no es bien vista”.
Desde el segmento argumentan que hay regulaciones particulares sobre los alquileres y también sobre la vivienda ociosa en el mundo, pero el legislador argentino demostró que no esta capacitado para analizar y concretar una idea que sea positiva a resolver el fin último que es el déficit habitacional del país que ronda los 3.000.000 de viviendas. Toda nueva medida inconsulta generará más incertidumbre en el mercado, menos inversiones, menos construcción, menos oferta de inmuebles y, en el fondo, mayor déficit habitacional.
Para conocer si en la Argentina sería aplicable un impuesto similar deberíamos tener certezas sobre la cantidad de viviendas que hoy efectivamente son ociosas. “Se estima que en CABA hay aproximadamente 138.000 viviendas vacías –cálculo del Instituto de la Vivienda de 2019-, pero se desconoce cuantas de este total realmente son ociosas. ¿Esta cantidad ayudará a resolver el déficit habitacional? Hay más dudas que certezas”, amplió Bryn.
Qué pasa en otros países
Los distintos países del mundo que aplicaron regulaciones similares utilizaron distintos criterios, aplicados individualmente o de manera conjunta, que se detallan a continuación:
-Que la vivienda se encuentre vacía por un período de tiempo, desde 6 meses a más de 2 años -en algunos países.
-Que la vivienda tenga un consumo de agua o luz mínimo durante varios meses seguidos.
-Qué la misma sea habitable, o sea que no se encuentre en ruinas o con problemas legales –ocupada, etc.- que impida su uso normal.
“El problema del déficit habitacional fue tratado en muchos países del mundo, podemos mencionar España, Alemania, Dinamarca, Francia e inclusive Uruguay. Pero su abordaje es integral, no se limitan a aplicar una penalidad a quien tenga una vivienda vacía, sino que concentran también sus medidas en fomentar el crecimiento del stock de viviendas habitables. No todo es castigo, impuesto, multa, sino también incentivos”, comentó Bryn.
En vez de sumar un nuevo impuesto lo recomendable sería crear incentivos fiscales y crediticios: como ejemplo, créditos para que aquellas viviendas en mal estado puedan arreglarse y vuelvan a ser habitables que incluya una desgravación de los impuestos patrimoniales también, rebaja de impuestos a la nueva construcción, créditos para aquél que compre y refaccione una vivienda en mal estado, entre otros.
En Canadá la ciudad de Vancouver es la única del país que aplica un impuesto a las viviendas vacías del 1% del valor del inmueble. La regulación no alcanza a los domicilios principales y sí aplica para aquellos que se dejen vacíos por más de seis meses.
En Australia, Melbourne también posee un impuesto del 1% para las viviendas vacías. Además, el país cuenta con un cargo anual para los inversores extranjeros que compran y dejan una propiedad sin usar durante seis meses, con multas de al menos 5.500 dólares australianos.
Oscar Puebla, de Puebla Inmobiliaria, sostuvo a Infobae que “si bien es cierto que en la comunidad Europea, el País Vasco está legislando una ley que grava las viviendas vacías, comparar la situación de ellos con la nuestra es igual que comparar nuestra actividad económica con la de Alemania. Esta región es una potencia de España, su producto bruto es más del triple que el nuestro”.
Las viviendas en Bilbao o San Sebastián están vacías porque no necesitan alquilarlas, no viven de renta no necesitan la renta y confían plenamente en la justicia de su país, igualmente solo se lo cobran si se puede demostrar más de dos años de desocupación argumentan expertos.
“La única forma de resolver nuestro problema es que hagan algo de verdad en dirección para convencer a los propietarios a alquilar, les pedimos que no se metan a defender a nadie, que hagan un plan de construcción de viviendas con grandes beneficios para sólo ser alquiladas y por supuesto lo primero es que por favor bajen la inflación”, concluyó Puebla.
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