Arranca el debate por la Ley de Alquileres: qué cambios proponen el oficialismo y la oposición

Este martes arranca en la Cámara de Diputados el tratamiento de las modificaciones a la actual Ley de Alquileres. Luego de un acuerdo entre bloques oficialistas y opositores, partir de las 15, se conformará la Comisión de Legislación General, donde se buscará —con un plazo de 30 días— alcanzar un proyecto consensuado, entre casi 10 iniciativas que diferentes diputados presentaron en los últimos años.

En los últimos días, referentes del oficialismo y de la oposición coincidieron en la necesidad de cambiar dos artículos de la ley vigente: la duración de los contratos (que pasó de dos a tres años) y el ajuste anual de los precios por una fórmula que combina 50% inflación (IPC) y 50% variación salarial (índice Ripte).

Esa idea también fue apoyada por el sector inmobiliario, que la semana pasada mantuvo una reunión con diputados del interbloque de Juntos por el Cambio. Luego, más de 30 cámaras del sector enviaron una carta conjunta al presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, donde pidieron volver al sistema de contratos a dos años y permitir la libertad contractual de las partes para definir plazos y actualización de los contratos.

Además, rechazaron iniciativas como el impuesto a la vivienda ociosa o la fijación de un tope a los valores de los alquileres. Y propusieron implementar políticas de fomento a la inversión en viviendas destinadas para alquiler y facilitar el acceso a la vivienda mediante créditos blandos.

“Vamos a ver cómo avanza. Hoy es la integración de la comisión y a partir de ahí se verá. No podemos saber qué proyectos trataremos hasta que no se constituya”, explicó la diputada Karina Banfi, del interbloque de Juntos por el Cambio.

Qué proponen los proyectos presentados en los últimos meses:

- Karina Banfi (UCR): Fue presentado en octubre de 2021 y propone la derogación de la Ley de Alquileres 27.551 y la restitución de los artículos de Código Civil y Comercial que se referían a los contratos de locación.

- Alberto Asseff (Unir): También pide que se derogue en su totalidad la Ley 27.551. Además, Asseff pidió que la acción de desalojo se lleve a cabo por juicio sumarísimo y que se ordene la inmediata entrega del inmueble. Propone un sistema de desalojo ágil para otorgar mayor seguridad jurídica sobre las propiedades.

- José Luis Gioja (Frente de Todos): La iniciativa incluye un plan para la construcción y adquisición de inmuebles por el Estado Nacional, las provincias y la Ciudad de Buenos Aires para la gestión pública de alquileres sociales. Y faculta a gravar a los inmuebles vacíos, que podrían destinarse a la vivienda y que se encuentran deshabitados.

También pone topes en los precios para renovación de los contratos: en caso de renovación del contrato, el precio inicial del alquiler tendrá como tope un 10% adicional al que corresponda con el ajuste anual previsto por la ley actual. En tanto, el precio inicial del alquiler para vivienda tendrá como tope un 20% adicional al que corresponda con el ajuste anual previsto.

Para conocer los valores anteriores a los que estuvo alquilada una propiedad se hará público un registro de propiedades alquiladas y el valor de los contratos, a través de la AFIP. Por otro lado, impulsa beneficios fiscales para locadores que registren los contratos: las sumas que facturen por los alquileres podrán deducirse de los ingresos brutos anuales del Monotributo.

- Emilio Monzó (Encuentro Federal): Incluye modificar el plazo de alquiler a dos años mínimo, prorrogable por un año más por única vez y en las mismas condiciones contractuales, menos el precio. Establece que la indexación sea a convenir entre las partes o por índice oficial, ajustable en un tiempo no menor a seis meses (elimina el índice de actualización obligatorio).

Por último, el proyecto plantea incluir contratos temporarios con una duración de seis meses y eliminar la obligatoriedad del propietario de elegir una de las garantías que proponía el locatario, un requisito que no solía cumplirse.

- Gisela Marziotta (Frente de Todos): Propone que el precio del alquiler se fije como un valor único y por períodos mensuales, sobre el que solo pueden realizarse ajustes anuales. El índice del ajuste anual será establecido por una Cámara Nacional del Alquileres. La Cámara estaría formada por dos representantes del Poder Ejecutivo; uno de los locatarios; uno de los locadores; y un representante del Sindicato de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.

- Federico Angelini (Juntos por el Cambio): el diputado presentó varios proyectos de ley para derogar la actual normativa. También propone beneficios impositivos para los propietarios de viviendas, como la exención de los impuestos a las Ganancias y a los Bienes Personales. A su vez, el proyecto sugiere a las provincias y a los municipios reducir la carga tributaria sobre los inmuebles destinados al alquiler de vivienda.

Antecedentes

La actual Ley de Alquileres fue aprobada por la Cámara de Diputados en 2019, en el final del Gobierno de Mauricio Macri. Pero fue sancionada al año siguiente, durante el Gobierno de Alberto Fernández. En ese momento, los precios de los alquileres estaban congelados a través de un DNU, en el contexto de la pandemia de coronavirus.

Introdujo dos cambios clave al mercado de los alquileres que espantaron a los propietarios: extender la duración de los contratos de dos a tres años y convalidar una sola actualización anual del valor mensual del alquiler de acuerdo a un índice que combina la evolución de los salarios y la inflación.

La ley entró en vigencia en julio de 2020 con el pie izquierdo: a los pocos meses, sus efectos no deseados hicieron que diversos sectores comenzaran a plantear cambios y fue uno de los lemas de de campaña de la oposición en las elecciones legislativas del año pasado.

Desde su aprobación, según datos del mercado, se produjo una suba por encima de la inflación para los nuevos contratos, con dueños que buscaban cubrirse de sus efectos negativos y de la baja rentabilidad (los alquileres se pagan en pesos y las propiedades en dólares). Hasta que a fines del año pasado, el propio Gobierno reconoció la necesidad de modificaciones.

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