La destrucción del mercado inmobiliario porteño: por la ley de alquileres, la oferta de unidades cayó 32% y aumentó 150% el número de propiedades en venta

El acto de alquilar o vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires se volvió un enorme trastorno, en un mercado sujeto a distorsiones que nunca antes habían existido. Un análisis de Maure Inmobiliaria registró que la oferta de unidades en alquiler en promedio se redujo un 32% en sólo dos años mientras, por el contrario, el stock de venta de propiedades subió un 150%, dos datos que muestran cuán golpeado está el llamado Real Estate.

A las pocas ventas que se efectuaban a fin de 2019 (en promedio unas 3.000 en territorio porteño) se agregó el efecto del arribo de la pandemia y en el medio se sancionó la Ley de Alquileres (N° 27.551) que ahora intentan derogar o modificar tanto el oficialismo como la oposición.

“Eso explica el porqué se redujo drásticamente la cantidad de unidades locativas. La nueva ley ha desincentivado la oferta de propiedades de ese segmento de mercado. Lamentablemente se siguen proponiendo medidas que profundizan ese desincentivo y el resultado es una baja oferta de alquileres y exceso de inmuebles en venta”, dijo Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, a Infobae.

Fuentes del sector informaron que en promedio hasta 2020 había una oferta de 9.000 departamentos en alquiler en Buenos Aires, pero la cifra no llega hoy a 6.000 unidades.

Como derivación de ese fenómeno, lo opuesto ocurrió con la oferta de departamentos en venta: entre 2012 y mediados de 2018 promediaba 43.000 unidades, pero ahora la cifra es más de 119.000 (en construcción y a estrenar representan el 40% de la oferta aproximadamente).

Balayan amplió que la dinámica del mercado inmobiliario responde en gran medida a la macroeconomía. “En un contexto de incertidumbre cambiaria donde se impone cepo cambiario difícilmente se logren importantes volúmenes de ventas. Esto hace que se acumule stock de inmuebles ofrecidos. Al mismo tiempo no hay valores de referencia (en gran medida por la poca cantidad de operaciones que se realizan) y se agrava la situación cuando los precios pretendidos superan ampliamente el valor medio de quienes desean comprar y están dispuestos a pagar”.

Década con complicaciones

En otro cuadro del informe se aprecia un índice sobre cuántos avisos de departamentos en venta y alquiler existen hoy respecto de Junio 2012, el mes donde se impuso la mayor restricción cambiaria del primer cepo.

“Un valor superior a 100 en el índice nos indica mayor oferta que en junio 2012 (este índice se elabora únicamente con datos del buscador Zonaprop). Este análisis que hacemos le ha permitido a todos los que intervienen en el mercado inmobiliario observar los efectos de la intervención estatal y las variables macroeconómicas sobre el comportamiento de los propietarios de inmuebles en ambos mercados”, contó Balayan.

La gran devaluación y la incertidumbre cambiaria de 2018 llevaron al mercado a la recesión, generando una acumulación de stock, tanto para venta como para alquiler. La ley de alquileres de 2020 frenó la acumulación de oferta locativa e hizo que la demanda supere a la oferta con un consecuente aumento de precios (ver cuadros abajo).

Gustavo Ortolá Martínez, de GO Real Estate, dijo que el problema excede la Ley de Alquileres. “Es un desacople de contexto y coyuntural, mientras el poder adquisitivo de la gente siga empeorando y la inflación siga avanzando no hay ley que pueda corregir esa situación y se agudizará la falta de posibilidades de accesos de pagos a los valores actuales (un 2 ambientes en Buenos Aires oscila en $53.450 por mes)”.

Los inmuebles para locación son un bien escaso, y por la nueva ley, su valor acompaña la evolución y costo de vida, y cada vez se hace más esquivo al ser humano acceder a la vivienda.

“Una ley puede llegar a corregir una tendencia a largo plazo, pero para que esto sea positivo se requiere de un proceso más amplio, que debe acompañarse con políticas económicas que ayuden a bajar la inflación rotundamente”, añadió Ortolá Martínez.

Qué puede ocurrir a futuro

El mercado locativo se encuentra sumamente dañado argumentan desde el sector. Siempre fue un escenario dinámico en donde las partes se encontraban y lograban un buen punto de equilibrio, según las necesidades específicas de cada caso. Toda ley que quiera imponerse para generalizar medidas, le quita beneficios puntuales, llevando a un peor resultado para todas las partes.

Balayan sostuvo que “será extremadamente difícil que una nueva idea logre revertir el daño ocasionado y dada la falta de confianza y credibilidad que sembraron quienes han sido perjudicados, es probable que la situación empeore. El segmento locativo era uno de esos mercados que no estaba roto y que no era necesario arreglar. Reconstruirlo no será sencillo y probablemente la mejor solución sea volver a como estaba antes”.

Entre las iniciativas está la opción de poder edificar inmuebles que sean sólo destinados al alquiler y para ello hay proyectos que incluyen quita impositiva para alentar a que constructores se animen a levantarlos, pero igual demandarían entre 2 y 3 años en inaugurarse.

“Puede ser una opción en barrios como Parque Patricios, La Boca, Barracas, entre otros, allí hay terrenos y oportunidad de emprenderlos”, concluyó Ortolá Martínez.

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