Cómo son los proyectos que presentó la oposición para modificar la Ley de Alquileres

En un mercado inmobiliario golpeado, se apuran reuniones y proyectos para ver cómo modificar o derogar la actual Ley N° 27.551, con la esperanza de mejorar la situación locativa en la Argentina.

Desde el arco opositor surgió una nueva propuesta a través del diputado Alberto Asseff de Juntos por el Cambio respaldado por los legisladores del mismo espacio, Gerardo Milman, Gustavo Hein, Gerardo Cipolini, Virginia Cornejo, Gabriel Chumpitaz y Héctor Stefani, por lo que ya se presentaron tres proyectos para primero derogar la ley en una sesión especial solicitada para el 5 de abril y luego modificarla.

Otra particularidad es que este proyecto cuenta con el aval de la Asociación de Defensa del Inquilino, que encabeza José Griselli y el presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), Enrique Abatti.

Esta iniciativa persigue otros dos objetivos: brindar beneficios para las locaciones con destino habitacional y desalojo abreviado (sobre todo para que en el interior muchas propiedades se puedan liberar y volver a ofrecer en el mercado).

Luego de que fracasara la mesa de diálogo impulsada por la Secretaría de Comercio Interior, el Congreso nacional ganó protagonismo y pasó a ser el lugar donde se buscarán consensos para la modificaciones a la ley. Para ello hay opciones tanto desde el oficialismo como desde la oposición.

Mientras los precios suben (en el año, según Zonaprop el avance de los alquileres acumula un 14% más que la inflación, 13,2% de 2022) y la oferta es acotada para conseguir unidades de 2 y 3 dormitorios en Buenos Aires y el resto del país, hay idas y vueltas con mucha polémica. Hace poco el diputado José Luis Gioja presentó un proyecto que incluye la posibilidad de un impuesto a la vivienda vacía y modificaciones a favor de los inquilinos.

Asseff sostuvo que crear impuestos y más impuestos “es una adicción del oficialismo. Deben entender que no hay más margen para seguir pagando gravámenes. Hay que fomentar la oferta de propiedades y que se reduzcan los plazos de juicios por desalojos, por no cumplimiento y que varias propiedades puedan volver a ofrecerse en alquiler. Aparte, la gente necesita libertad para hacer los acuerdos y no que se metan con la propiedad privada”.

La reforma de Asseff que cuenta con el visto bueno de inquilinos y propietarios incluye el regreso de contratos a dos años y que la indexación de los montos pueda actualizarse más de una vez por año, algo que no permite la ley actual.

Se estima que en Buenos Aires sólo hay cerca de 1 millón de inquilinos, datos que se podrán precisar como resultado del Censo que está en marcha en la actualidad.

“Esto debe resolverse urgente y por primera vez nos pusimos de acuerdo con propietarios y legisladores. Hay consenso para descomprimir esta situación que nos tiene atascado con alquileres muy altos y poca oferta, por eso creemos que vital que se trate cuanto antes”, dijo Griselli a Infobae.

Ahora habrá que ver si el oficialismo da quórum (se necesitan dos tercios) y sino hay una posibilidad de que se junten todos los opositores para tratar el proyecto. También que se cree una comisión parlamentaria para analizarlo y obtener el dictamen. Y de aprobarse y de acuerdo a los plazos legislativos luego pasaría al Senado.

De acuerdo a lo presentado por Asseff, entre los aspectos sobresalen los siguientes:

* No puede requerirse del locatario depósitos de garantía mayores a un mes de alquiler por cada año de contrato, considerándose para su cálculo el importe equivalente al primer mes locativo.

* El plazo mínimo legal del contrato es de dos años. Sin embargo, se extiende automáticamente por un año más, bajo las mismas condiciones, excepto que se indique su renuncia expresa en el texto del contrato, o cualquiera de las partes notifique de su negativa con una antelación no menor a sesenta días de la fecha de finalización del plazo locativo.

* El precio del alquiler puede actualizarse con periodicidad a elección de las partes. En tanto, para los ajustes, deberán utilizarse exclusivamente índices oficiales elaborados o publicados por organismos nacionales, provinciales y/ó municipales.

* El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: en los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres meses o más, transcurridos al menos seis meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.

* El proyecto es complementado por otros dos nuevos que establecen: la creación de un régimen de promoción e incentivos para las locaciones con destino habitacional, que sirva para fomentar la inversión; y un desalojo abreviado, que brinde celeridad a los juicios de cobro de alquileres, evitando así dilaciones innecesarias que puedan perjudicar los derechos de las partes afectadas.

Abatti puntualizó a Infobae que esto sería clave para promover la oferta, “eso también ayudará a bajar los valores locativos a la vez que coincidimos en que debe haber mayor margen de negociación entre las partes que hacen el alquiler, incluso los inmobiliarios consultados están de acuerdo”

La propuesta incluye que se acorten tiempos procesales para el desalojo. Relacionado con la modificación de la forma de notificar del desalojo a los locatarios. “Cuando el notificador no encuentre a la persona que recibirá la notificación, entregará el instrumento a otra persona de la casa, departamento u oficina, o al encargado, o al personal de vigilancia, y procederá en la forma dispuesta en el artículo anterior”, dice en el proyecto.

Si no pudiere entregarlo, a pedido del actor bajo su responsabilidad, lo fijará en la última puerta a la que tenga acceso o lo pasará por debajo de ella, o lo fijará en cualquier lugar visible que garantice su recepción. Además, el oficial puede pedir el auxilio de la fuerza publica, allanar el domicilio y exigir documentos de identidad a quienes ocupan el inmueble y establece modificaciones en cuanto la determinación de los presupuestos para la “inmediata devolución” del inmueble.

“El juicio de desalojo se va a tramitar por Juicio Sumarísimo, para dos causales: por la falta de pago o vencimiento de contrato. Abrevia los plazos, y el inquilino tiene cinco días para contestar la demanda, no existen excepciones previas. Y después de dictada la sentencia, el juez ordena inmediatamente el mandamiento de lanzamiento está contemplado que si está identificado el número de inmueble, incorporamos la facultad del abogado de denunciar el domicilio y el oficial de justicia puede hacer el lanzamiento allí, que conviene acompañar una foto del inmueble y los linderos”, dijo Abatti.

A diferencia del proyecto de Gioja, donde se busca castigar al propietario, aquí se busca premiar e incentivar con beneficios fiscales

Por lo tanto quienes vuelquen su inmueble al mercado de alquiler percibirían la deducción del Impuesto a las Ganancias. Se refiere como una “adhesión consensuada”.

En cuanto a las inversiones realizadas a partir de la entrada en vigencia de la ley, el proyecto advierte que deberán destinarse a las siguientes posibilidades: la construcción de nuevas unidades de vivienda; la terminación de unidades de vivienda que se encuentren en construcción; mejoras necesarias para poner en condiciones de habitabilidad un inmueble, nuevo ó usado, realizadas; la compra de unidades de vivienda terminadas, a estrenar ó usadas, ó en construcción.

También contempla la opción de quedar exento del Impuesto al Sello, tanto en la compra como en los contratos de alquileres, de los inmuebles en cuestión, o los que estén alcanzados en cesiones o transferencias.

Quedarán alcanzadas aquellas personas que, a partir de la entrada en vigencia de la esta ley (siempre y cuando se sancione), realicen inversiones en inmuebles destinados a locación habitacional, o que incorporen inmuebles, nuevos o usados y adhieran las características de sus contratos al presente régimen de promoción.

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