Alquileres: la oposición busca derogar la ley con una sesión especial y hay un nuevo proyecto del oficialismo

El Gobierno anunció el año pasado que trabajaba en un proyecto de modificación de la actual Ley de Alquileres, que está vigente desde junio de 2020. Sin embargo, desde la oposición pedirán una sesión especial para lograr directamente la derogación de la ley vigente, por sus efectos negativos en los precios de los alquileres y en la oferta de propiedades.

A esta iniciativa, se suma un nuevo proyecto de ley, que será presentado el viernes por el diputado José Luis Gioja, que incluye fijar topes a los precios y la posibilidad de implementar un impuesto a la vivienda ociosa, que dependerá de cada jurisdicción.

En ambos casos, reconocen que la ley vigente (27.551) no cumplió con las expectativas y empeoró la situación de los inquilinos. Según confirmaron fuentes del interbloque de Juntos por el Cambio, su idea es solicitar una sesión especial para votar la derogación de la ley actual, con fecha tentativa para el próximo 5 de abril. Sin embargo, aun están trabajando en convencer al resto de la oposición para asegurarse el quorum.

Juntos por el Cambio cuenta con 116 diputados y necesitaría otros 13 opositores para alcanzar el número requerido. La propuesta es ir por la derogación de la ley —y no por una suspensión—, volver por un tiempo a la legislación anterior y, más adelante, discutir una nueva propuesta.

Los diputados de la oposición consideran que suspender la ley genera problemas, especialmente por la incertidumbre de firmar contratos con una ley suspendida. Buscan convencer a los ocho diputados del Interbloque Federal y a los cuatro del liberalismo (entre ellos José Luis Espert y Javier Milei), entre otros.

Este camino —ir por una derogación y no por modificaciones a la ley— les permitiría a los diputados evitar la fallida experiencia de los cambios a la Ley de Bienes Personales, votada a fines de 2021, donde se terminaron aprobando cambios no buscados originalmente.

Por otro lado, este viernes está previsto que el diputado José Luis Gioja presente el proyecto de una nueva Ley de Alquileres, en el que viene trabajando desde el año pasado. La propuesta se armó con varios objetivos: no aceptar peores condiciones para los inquilinos que las que están plasmadas en la Ley 27.551; tender a un mercado inmobiliario más transparente; y un abordaje integral del derecho a la vivienda, más allá de la Ley de Alquileres.

Por eso, el proyecto apunta a un Programa Nacional de Viviendas con un sistema de gestión pública de alquileres regulado por el Estado. Entre los puntos del proyecto, que está en la parte final de la elaboración, se mantiene la duración actual de tres años para los contratos y se mantiene la actualización anual, como dice la ley vigente.

Sin embargo, propone una regulación del precio de alquileres, con la fijación de “topes” y con índices de actualización que no impacten de lleno en los bolsillos de los inquilinos y que no afecten a los locadores. Aunque el tema aún no está cerrado, es probable que el proyecto incluya un límite de actualización para los alquileres iniciales, cuando haya que hacer el ajuste anual previsto por la ley actual.

De acuerdo a un relevamiento realizado por el portal inmobiliario Zonaprop, el alquiler de un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires se ubicó en febrero pasado en $50.891 por mes, un 4,5% por encima del mes anterior. En 2021 los alquileres acumularon una suba de 52,8%, levemente por encima de la inflación. Mientras que la oferta sigue acotada en la ciudad, el volumen actual de avisos es 15% menor al de 2020 y 25% menor al de 2019.

En febrero el ajuste de alquileres (para los nuevos contratos) se mantuvo por encima de la inflación, con un 7,8%, según los datos del informe de Zonaprop. En 2022, el precio medio de alquiler ya acumula una suba de 8,5%.

La semana pasada, se realizó en la Secretaría de Comercio la última reunión de la Mesa de Alquileres, encabezada por el secretario Roberto Feletti, pero las asociaciones y cámaras que representan a inquilinos y propietarios no lograron llegar a un acuerdo sobre las modificaciones que se deberían realizar a la ley vigente.

Inmobiliarias y propietarios querían avanzar en un cambio en los plazos de los contratos —pasar de tres años a dos años— y en una actualización semestral de los alquileres frente a la actualización anual hoy vigente. Sin embargo, desde la Federación de Inquilinos rechazaron cualquier propuesta de cambio en la ley, que está vigente desde junio de 2020.

También hubo divergencia en la forma de estimular una mayor oferta de alquileres: inquilinos proponen impuesto a la vivienda ociosa y los propietarios una baja de impuestos para las viviendas destinadas al alquiler residencial.

Desde la Federación de Inquilinos Nacional impulsan la regulación del precio inicial del alquiler (2% del valor fiscal de la vivienda) y un impuesto del 5% sobre el valor fiscal de las viviendas vacías por más de dos meses para todos aquellos que tengan más de tres propiedades. Ambas medidas son rechazadas por el sector inmobiliario.

La Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), la Federación Inmobiliaria (FIRA) y el Colegio de Martilleros porteño (Cucicba), en una carta dirigida al secretario de Comercio, señalaron que establecer un impuesto a la “vivienda ociosa” o “un valor tope de oferta” no va a contribuir a incrementar la oferta de inmuebles en alquiler.

“En función de las marchas y contramarchas que este tema ha suscitado en la sociedad, solo podría profundizar el retiro de la oferta de una mayor cantidad de unidades, acrecentando la problemática hoy analizada en esta mesa, reorientando el sector privado sus ahorros a otro tipo de inversiones menos desalentadoras y con mayor seguridad jurídica”, dijeron.

La propuesta del sector inmobiliario es modificar la Ley de Alquileres para permitir una actualización de precio por lo menos de forma semestral y una reducción de plazo mínimo de locación de tres a dos años. Por su parte, los propietarios también presentaron una serie de iniciativas. Una de ellas fue la reducción de la carga tributaria sobre los propietarios que destinan inmuebles al alquiler (que incluye Impuesto a las ganancias, impuesto sobre los Bienes Personales, impuesto a los débitos y créditos bancarios, impuesto sobre los Ingresos Brutos, impuesto Inmobiliario e impuesto de sellos).

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