Alquilar, una misión casi imposible: la lista de espera supera la oferta

Conseguir alquilar una propiedad sigue siendo una odisea en CABA, donde la demanda supera ampliamente la oferta que es muy escasa. Desde el sector argumentan que casi no es necesario publicar una propiedad en los barrios donde los valores no son tan altos, porque se alquila enseguida entre los interesados que integran una larga lista de espera que tienen en su poder tanto los matriculados cómo algunas desarrolladoras del sector que operan en el escenario locativo.

Es un reto acceder al alquiler de una vivienda de una familia con dos o tres hijos. En los principales portales especializados hay sólo unas 700 propiedades, de las cuales la mitad son monoambientes o de un ambiente (oscilan en $38.000 por mes). De tres o cuatro ambientes (parten desde $ 70.000 por mes) resulta casi imposible conseguir una unidad y a un precio razonable.

Fuentes del sector precisaron que son varias las causas para llegar a esta situación. Entre ellas la sanción de la nueva Ley de Alquileres que entró en vigencia en julio último.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, destacó a Infobae que su aplicación incrementó el riesgo para el propietario y le provocó una caída del ingreso real de alquileres al poder actualizar sólo una vez al año con inflaciones superiores al 50%, “sumado a medidas y declaraciones que generan más desconfianza agudizaron que la rentabilidad sea la más baja de los últimos 40 años. Se generaron dos reacciones bien marcadas: a) Algunos locatarios no consideran que valga la pena enfrentar ese mayor riesgo y retiraron sus inmuebles de la oferta de alquiler volcándolos al mercado de venta, b) Un aumento de precios que intente cubrir ese mayor riesgo”.

La rentabilidad anual apenas roza el 2,7%, distorsión que ya existía y se agravó desde que llegó la pandemia y la aplicación de la nueva normativa.

“Por otro lado no sólo hay cierta disminución de oferta por falta de incentivo, sino que también hay una mayor demanda, ya que hoy es nula la descompresión del mercado locativo a través de la compra con crédito hipotecario abonando una cuota similar o incluso en un porcentaje razonable algo superior a lo que demandaría el pago mensual del alquiler. Todo lo contrario la mayoría de los bancos desactivaron estas líneas de crédito y quienes lo mantienen demandan el pago de una cuota que cuando menos triplica el pago del alquiler y exige un ingreso mínimo para calificar que quien lo necesita no está en condiciones de demostrar. Por ende, el mercado locativo está contrayendo su oferta con una demanda creciente, lo cual presiona los precios hacia el alza, pero que en muchos casos no puede ser avalado por el ingreso de la demanda de inquilinos y por ende repercute en la reducida renta del alquiler actual”, agregó Rozados.

Expertos argumentan que otra razón que agravó la situación actual es que quienes intervinieron en realizar la nueva ley no conocen como funcionan algunas variables económicas (oferta y demanda) o quizás buscan un objetivo personal por sobre el general y la realidad del mercado, en lo que respecta a los alquileres, es preocupante.

“Creo que siempre que el Estado se ocupó de cuestiones particulares los resultados no tuvieron saldo positivo. Una de las soluciones podría ser, dejar sin efecto la variable de ajuste, ya que por lo que podemos observar actualmente, los incrementos están por encima del 50%, un aumento que consideramos excesivo dado que en nuestra actualidad contamos con contratos que se rescinden el primer año, producto del impedimento de abonar tal suma”, dijo a Infobae Diego De Nichilo, titular de De Nichilo Propiedades.

También coincidieron que con la nueva Ley se imponen condiciones que los propietarios no comparten; sobre todo, las de obligar a indexar con el registro que emite el Banco Central a través del Índice para Contratos de Locación (ICL), que promedia inflación e ingresos salariales, como llevar de 2 a 3 años el plazo de los contratos.

Sebastián Sacca, titular de Sacca Real Estate, asegura que la problemática se resolvería dejando que locadores y locatarios acuerden el plazo y la indexación. “De esta manera los propietarios se sentirán más protegidos y volverán a ingresar al mercado sus inmuebles. Aumentará notablemente la oferta y naturalmente la ley de oferta y demanda hará que los precios se ajusten a lo que el mercado estará dispuesto a pagar”, explicó.

Se ocupan de inmediato y tema precios

Las viviendas se alquilan muy rápido porque hay mucha demanda y muy poca oferta. Es más fácil conseguir de 4 dormitorios, pero la mayoría se publican en dólares y cuesta acceder a estas unidades por los ingresos promedios de nuestro país.

Los valores son los que surgen precisamente de la interacción entre oferta y demanda con la fuerte limitante por un lado de la capacidad de pago del inquilino y también el aumento de los costos que adicionalmente debe soportar el propietario en el caso de tener desocupada la propiedad.

“Lo que provoca que en el segmento de viviendas destinadas a clase media no se mantengan vacías las propiedades por largo tiempo, la mayoría que sí lo están son porque no reúnen condiciones de habitabilidad para ser alquiladas. De acuerdo al relevamiento trimestral de precios que realizamos en Reporte Inmobiliario desde 2009, el valor promedio de todos los barrios de CABA de un departamento medio usado estándar sin amenities de un dormitorio a principios de febrero de 2022 era de $36.000 mientras que uno de similares características de 2 dormitorios era de 47.100 pesos. En el primer caso el incremento del valor con relación al mismo periodo de 2021 fue del 58,5% y en el caso de los 3 ambientes del 56,1% , siendo superior al índice de inflación interanual que según el Indec fue del 50,7 por ciento”, apuntó Rozados.

Especialistas afirman que la nueva ley no benefició a ninguna de las partes, al contrario, desincentiva la compra de nuevas unidades con fines de inversión lo que repercute en menores capitales que se destinan en la construcción, disminuyendo la generación de empleo y actividad económica.

De Nichilo, contó lo siguiente: “En nuestra oficina, al haber tan alta demanda de alquileres, las propiedades que tenemos disponibles en La Boca, Barracas San Telmo, no es necesario publicarlas, ya que contamos con base de datos de personas que están hace más de dos meses en la búsqueda”.

Qué puede pasar

Mientras muchos esperan que se derogue o se apliquen cambios en la Ley de Alquileres, se espera por el avance de la mesa de trabajo creada recientemente entre el Gobierno nacional a través de la Secretaría de Comercio Interior, que encabeza Roberto Feletti, que integran también cámaras representantes de inquilinos y de inmobiliarias.

Al respecto, Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), señaló a Infobae, que en breve habrá otra reunión en donde los equipos técnicos de la secretaría, los inquilinos y nuestros representantes de las distintas áreas entre ellas del Instituto de Capacitación (ICI), integrada por profesores especializados en alquileres. Allí, habrá un buen intercambio, en donde estimamos que se iniciará un camino para abordar una solución real al problema locativo”.

También desde la CIA, como de otras entidades del sector, hay coincidencia en que sería clave que el corredor inmobiliario de CABA vuelva a cobrar sus honorarios profesionales al trabajar en post de búsqueda a opción de contratar o no del inquilino por ser una profesión liberal.

“Urge modificar la ley, es una locura lo que está pasando, la semana pasada me llamaron en las primeras 48 horas desde la publicación, literalmente unas 300 personas por un alquiler de un 2 ambientes en Belgrano. La gente está desesperada, con razón, y la única manera de lograr alquilar es entrar a los portales cada media hora y llamar muy rápido para coordinar la visita”, concluyó Sacca.

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