Compraventa de inmuebles: las sugerencias clave para adquirir una vivienda sin sorpresas ni gastos ocultos

La compraventa de inmuebles es un proceso que conlleva varios gastos, algunos quedan a cargo del comprador y otros los debe asumir el vendedor. Pero, ¿cuáles son los pagos que se deben realizar y qué pasos hay que seguir para adquirir una vivienda sin tener luego sorpresas ni gastos ocultos?

A la hora de hacer números, se deben contemplar ciertos gastos de la operación como, por ejemplo, el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, el Impuesto de Sellos, el valor de la escritura o la comisión.

En diálogo con Infobae, fuentes del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) mencionaron que es crucial -en el paso previo- cuando uno hace una reserva, “tener en cuenta en las condiciones jurídicas de la reserva, para llegar bien a la escrituración”.

“Lo ideal es pedir una proforma, con el presupuesto, que te digan va a ser tanto de impuestos, tanto de honorarios, esto le corresponde al vendedor y esto al comprador. Es la previa de lo que tenés que tener detallado antes de que te hagan la factura”, explicaron.

“Otra recomendación es: cuando compres, protegé la vivienda que tiene un valor muy bajo y te asegura la inembargabilidad sobre futuras deudas”. Según afirmaron, ese trámite lo hacen gratis todos los años, en dos oportunidades, con la campaña “Cuidá lo Tuyo”. Además, agregaron que antes de realizar la escrituración -cuando se haga la reserva- es clave consultar con el escribano “todos los bemoles de ese modelo”, así uno llega protegido y bien a la escritura.

A su turno, Gonzalo Munar, Líder Comercial de Mudafy, puntualizó: “En primer lugar, es necesario hacer una reserva ante la inmobiliaria comercializadora en la que se estipulan las condiciones y las modalidades que regirán la operación de compraventa”. Y en esa misma línea indicó: “Allí se establecerá el precio que oferta el posible comprador, los plazos para las firmas del boleto de compraventa o la escritura, y se acordará qué parte será la encargada de designar al escribano y el lugar de firma, entre otras”. En caso de que el propietario esté de acuerdo con la oferta realizada, la reserva será aceptada.

Luego de ello, el escribano será quien se encargue de solicitar toda la documentación necesaria a fin de avanzar con el cierre de la operación. Esta deberá ser entregada por la parte vendedora y una vez que el escribano disponga de toda la documentación, realizará el “estudio de títulos”.

De acuerdo con la proptech argentina Mudafy, si todo está en regla, se procederá a fijar la fecha y el lugar de escritura, donde será fundamental tener en cuenta algunas cuestiones.

1) Es fundamental que todos los gastos estén claramente detallados en la reserva, y en conocimiento del comprador y del vendedor.

“¿Quién pagará los honorarios del escribano? ¿Quién pagará el Impuesto de Sellos? ¿Cómo se pagarán los honorarios de la inmobiliaria interviniente?”, ejemplificó la firma. En ese sentido, sostuvo que un detalle claro de los gastos evita sorpresas innecesarias y discusiones que pueden tensar la relación entre comprador y vendedor. “Es importante que el profesional interviniente conozca a fondo estos puntos para brindar el asesoramiento adecuado que necesitan sus clientes”.

2) La reserva o el boleto de compraventa deberán especificar cómo y cuándo se realizará la escrituración del inmueble.

Este punto es clave debido a que, de forma frecuente, “cuando una persona compra, por ejemplo, un desarrollo, desconoce que la escrituración no es inmediata, sino que conlleva un proceso largo y complejo”.

3) Es esencial revisar que los datos del inmueble que se está comprando sean correctos.

Muchas veces un simple error de tipeo puede ser arrastrado a la escrituración y puede derivar posteriormente en problemas administrativos muy costosos, tanto en tiempo como en dinero. Por este motivo, se recomienda revisar tanto los nombres y los datos del comprador y del vendedor, como los del inmueble objeto de la operación (domicilio, altura, piso, departamento, cochera en caso de estar incluida y los datos catastrales).

4) Tanto el precio de la operación, como la forma de pago, deben estar muy bien detallados.

Al igual que los costos, las partes deben tener certeza sobre las sumas de dinero que darán lugar a la operación: la moneda en la que se pagará (por ejemplo, pesos argentinos o dólares, aunque todas las operaciones se llevan adelante en la divisa estadounidense), el lugar de pago y la forma en que se abonará (depósito o transferencia bancaria, o pago en efectivo).

Respecto de los gastos, los mismos son repartidos entre comprador y vendedor en función de los usos y costumbres. Generalmente, los compradores pagan el 3% del valor de la escritura en gastos notariales -como honorarios del escribano, gastos e impuestos de sellos- y el 4% del precio de venta en comisión inmobiliaria.

“La parte vendedora suele abonar el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, que representa el 1,5% del valor de escritura -a menos que puedan tramitar la exención impositiva correspondiente-, la mitad del impuesto de sellos (1,8% del valor de escritura); y un aproximado de 0,8% del valor de escritura en tasas de inscripción, estudio de títulos y sellados notariales”, especificó Juan Pedro Cabo, Head de legales. Además, añadió, abonan un 1% del precio de venta de comisión inmobiliaria.

Luego, y como paso final, tomando como referencia el momento de la firma de la escritura, la propiedad se puede ocupar de manera previa. En muchos otros casos, la entrega de la propiedad se realiza de forma simultánea a la firma, dado que la escritura se celebra con la entrega de la posesión en el mismo acto.

Asimismo, puede ocurrir que la entrega de la posesión sea posterior a la firma de la escritura, cuando el vendedor o el comprador requieran un tiempo adicional para hacer la mudanza. En esta última situación, en simultáneo con la firma de la escritura se celebra un contrato de comodato con un plazo suficiente para que el vendedor pueda desocupar el inmueble.

Cuáles son los gastos de la escritura y quién los paga

El vendedor abona todos los gastos relacionados con la verificación de su título y del estado de dominio y deudas del mismo (certificados del registro de la propiedad inmueble, certificados administrativos, estudio de títulos), liberación de impuestos (planillas y liquidaciones) y el derecho de escritura, entre otros conceptos, detalló el Colegio de Escribanos porteño.

A su vez, señaló que el comprador es quien abona todos los gastos correspondientes a la obtención de su título de propiedad (fojas notariales y su elaboración, tasa de inscripción, diligencia de inscripción, minutas, legalización del documento cuando correspondiere, entre otros) y los honorarios profesionales del escribano.

No obstante lo explicado, cabe recordar que las partes pueden convenir que uno solo de ellos asuma todos los gastos.

Qué impuestos están involucrados en las escrituras de compraventa

El Colegio de Escribanos de la CABA enumeró los impuestos que forman parte de las escrituras de compraventas de inmuebles. Es importante tener en cuenta que las escrituras están gravadas a nivel local y nacional.

-Si el inmueble está ubicado en la Ciudad de Buenos Aires están gravadas por el Impuesto de Sellos, con una alícuota, hoy, del 3,6% sobre el precio, valor inmobiliario de referencia o valuación fiscal, el que fuere mayor.

-Si el comprador adquiere su única propiedad en la Ciudad y la va a destinar a vivienda familiar de ocupación permanente hay una exención para este impuesto hasta $5 millones. En consecuencia, el impuesto se abona por la diferencia. “En todos los casos, la obligación es mitad a cargo del vendedor y mitad a cargo del comprador. En el caso de la exención, el vendedor sigue la suerte de su comprador”, aseveró.

-Si el inmueble está ubicado en la Provincia de Buenos Aires, las escrituras están gravadas por el Impuesto de Sellos, con una alícuota del 2% sobre el precio o valuación fiscal al acto. Hay exenciones, pero en todos los casos la obligación es mitad a cargo del vendedor y mitad a cargo del comprador.

-En lo que se refiere a los impuestos de tipo nacional, el vendedor está gravado por el impuesto a la transferencia de inmuebles, con una alícuota del 1,5%, o por el impuesto a las ganancias, con una alícuota del 3%.

-Para los inmuebles adquiridos por el vendedor a partir del 1 de enero de 2018, rige además el impuesto cedular, del cual el escribano no es agente de recaudación.

Estos tres impuestos son excluyentes, es decir, se paga uno de los tres. Si el vendedor compró el inmueble antes de 2018, le corresponderá el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles si es una persona humana y no actúa como una empresa; caso contrario, corresponderá Impuesto a las Ganancias. Esta regla tiene matices y muchas excepciones.

Compraventa de inmuebles en PBA y CABA

La compraventa de inmuebles en la provincia de Buenos Aires alcanzó las 88.170 escrituras el año pasado, lo que significó un crecimiento de 57,5% en comparación con el 2020, según el Colegio de Escribanos bonaerense.

En diciembre último, se alcanzaron las 12.821 operaciones que representaron un aumento del 2,08% respecto de diciembre de 2020, en el que hubo 12.560 compraventas.

Por su parte, las escrituras de compraventa de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires alcanzaron en 2021 a 28.832 operaciones, con una mejora del 53,7% respecto del año anterior, informó el Colegio de Escribanos porteño.

En ese eje, precisaron que en diciembre se formalizaron 3.382 operaciones de compraventa, con un incremento interanual del 10,3%, y del 18,9% en comparación con las 2.844 escrituras de noviembre.

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