Desde la llegada de la pandemia de Covid-19 muchas las familias de los sectores de medios a altos ingresos dejaron la Ciudad de Buenos Aires para buscar viviendas en espacios más amplios, con más vegetación y mayor seguridad. Incluso aquellas que tenían casas de fin de semana buscaron convertirlas en residencias permanentes, aprovechando la posibilidad que se dio en estos últimos dos años de trabajar desde el hogar.
“Generalmente, las familias que buscan cambiar su estilo de vida y planean mudarse a un barrio cerrado o un country priorizan y privilegian contar con actividades para los más chicos en el mismo lugar. Hay quienes consultan por colonias de verano o invierno y oferta de deportes, esto se vuelve entonces otro criterio a la hora de elegir”, dijo a Infobae Leandro Molina, director comercial de Zonaprop en Argentina y Uruguay.
Además de los servicios que se ofrecen en una casa en un barrio privado o en un departamento en la ciudad, hay que tener en cuenta la cantidad de unidades entre las que se dividen los gastos comunes
Por el contrario, destacó que entre las desventajas figuran “las distancias a los principales puntos de encuentro suelen ser mayores desde las zonas donde predominan los barrios cerrados, algo que aumenta los costos de viaje al trabajo o la escuela”.
¿Es más caro vivir en la Ciudad o en un barrio cerrado en la provincia de Buenos Aires?
Según un relevamiento que llevó a cabo Infobae entre corredores inmobiliarios, las expensas en barrios cerrados en la provincia de Buenos Aires, van desde $20.000 hasta $30.000 dependiendo de la cantidad de lotes por los que se divida y los servicios que ofrezcan y que tienen que ver con actividades deportivas y recreativas, y espacios de servicios múltiples, además de los servicios básicos y de seguridad. Mientras que en los countries, varían entre $40.000 y hasta $70.000 por mes.
Con respecto a las expensas de un departamento en CABA, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal dijo a Infobae que en un edificio con vigilancia electrónica de tres ambientes tienen un valor entre $16.500 y $21.000, mientras que en el caso de los dos ambientes oscila entre $11.000 y 14.000 pesos.
En este caso hay que considerar el barrio, los amenities que ofrece el edificio, como también la seguridad y si tiene parrilla, pileta y cochera. Y por supuesto, los metros cuadrados de las unidades y la cantidad de departamentos por los que se divide el total de los gastos comunes.
Las personas que disfrutan de la actividad deportiva deben considerar el gasto de una cuota social de un club en la Ciudad de Buenos Aires, que según el barrio y las prestaciones van desde $5.000 hasta más de $10.000, mientras que en los espacios cerrados y countries, en algunos casos se incluye en la expensa general, y en otros cada actividad está arancelada.
Horacio Benvenuto, gerente general de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria, dijo a Infobae que no es equivalente un metro cuadrado en Capital con los metros en una casa en un barrio cerrado en la provincia de Buenos Aires. “Podemos tener el doble de metros cuadrados cubiertos en un barrio en la zona norte de PBA por la misma plata y tener un jardín y una pileta”, destacó.
El valor de las casas en los barrios cerrados parten de los USD 150.000 para una propiedad de 120 metros cuadrados en un terreno de hasta 1.000 metros
En ese sentido, Esteban Edelstein, director de Castex, remarcó: “En un barrio cerrado se puede, aproximadamente, acceder al doble de metros cuadrados que en un departamento. Esa es la razón principal por la cual la gente se muda al suburbano, acá en Argentina y en cualquier lugar del mundo”.
Benvenuto destacó que el valor de las casas en los barrios cerrados parten de USD 150.000 para una propiedad de 120 metros cuadrados cubiertos en un terreno de hasta 1.000 metros. Mientras que el valor de un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados en CABA cotiza alrededor de USD 120.000, según el portal inmobiliario Zonaprop; y un departamento de tres ambientes y 80 metros cuadrados alcanza los 173.000 dólares.
Respecto al perfil de familias que buscan mudarse a los barrios cerrados, la gran mayoría son matrimonios jóvenes con hijos por nacer o chicos que buscan viviendas en espacios más amplios, con más vegetación y mayor seguridad. Según un relevamiento de Zonaprop, hasta el 2019 la Ciudad de Buenos Aires absorbía el 65-67% de la demanda total para comprar en AMBA y a partir del 2020, pierde participación: actualmente se estima comprende entre 54% y 56% del total.
Gastos fijos e impacto de la segmentación de los subsidios
Respecto a la comparativa entre los gastos habituales en un departamentos en la Ciudad y en casas en barrios cerrados en la Provincia, Horacio Benvenuto contó que los servicios suelen ser más caros en PBA. “Tenés más metros cuadrados y consumís más electricidad y más gas para calefaccionar en invierno”. En relación a los costos de los servicios dijo: “En provincia tenés que pagar un jardinero y piletero. Y en Capital en muchos casos hay que pagar una cochera”.
Asimismo, remarcó el corredor inmobiliario que las expensas son variables y que suelen ser más caras en PBA que en CABA, porque el 50% se lo lleva el servicio de seguridad.
Además, ahora hay que considerar que las tarifas de servicios públicos aumentarán a partir de marzo en torno al 20% para quienes continúen percibiendo el subsidio que otorga el Estado. En cambio, quienes queden por fuera de la segmentación barrial en la que viene trabajando la Secretaría de Energía -aquellos que tienen la capacidad de pagar el total- podrían llegar a abonar un 100% adicional.
Con esa metodología se identificaron alrededor de 487.000 usuarios residenciales de 13 barrios del AMBA, que representan el 10% del total. Más de tres cuartos de estos usuarios se encuentran en la ciudad de Buenos Aires, en Puerto Madero y en gran parte de los barrios de Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez, una parte de Colegiales, algunas manzanas de Villa Urquiza, Retiro, Saavedra y Villa Devoto y una zona de Caballito.
En el Gran Buenos Aires, en tanto, se identificaron 67.800 personas usuarias, que habitan en una zona específica denominada “el bajo” integrada por los partidos de Vicente López y San Isidro. Se suman también 48.000 personas usuarias de los 466 countries y otras urbanizaciones cerradas registradas del GBA.
Conviene construir o comprar
Para Edelstein, si solo se considera el aspecto costo, es conveniente construir dado que “medido en dólares, se encuentra en un valor comparativamente muy bajo en referencia al valor histórico”. Asimismo, destacó que los mismos se encuentran 100% en pesos, “de manera de quien tiene dólares los puede vender al dólar MEP, ganándose la diferencia en la cotización del dólar menos el efecto de la inflación de los costos de la construcción”.
En ese sentido, Benvenuto, opinó: “La realidad es que cuando inició la pandemia y se pudo empezar a construir, convenía mucho porque el costo en dólares estaba más barato. Eso se ha ido licuando mes a mes. Hoy sigue conviniendo pero está mucho más parejo”.
Desde Zonaprop analizaron que en 2020 se vivió un momento único en el que el costo de la construcción tocó su piso histórico y, medido en dólares, resultó muy conveniente apostar por los ladrillos. Aunque destacaron que hoy el negocio está en la tierra.
En 2020 se vivió un momento único en el que el costo de la construcción tocó su piso histórico medido en dólares (Zonaprop)
“A la hora de construir una casa en un barrio cerrado es necesario tener en cuenta tanto los materiales y la mano de obra correspondiente, como otros factores que incluyen: la conexión de los servicios, los honorarios por proyecto y la dirección de Obra y Administración. Además, es necesario contemplar los costos de aprobaciones municipales y aportes a colegios profesionales, la gestoría y matriculados eléctrico y gas, los planos detallados de construcción, el riego, la nivelación del terreno, el sembrado de césped y el cerco perimetral. Sin embargo, uno de los puntos por los cuales conviene comprar es porque el precio está cerrado”, analizaron.
Por último, añadieron los corredores inmobiliarios que el costo de construcción en dólares se muestra flexible y que en los últimos tres meses acumula una suba del 2,4%, “lo que indica que actualmente construir cuesta un 21% menos que el promedio entre 2012 y 2021″
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