Pasaron más de 18 meses desde que se promulgó la ley de alquileres que impulsó el diputado Daniel Lipovetzky -contó con amplio apoyo del oficialismo y la oposición en el Congreso- para mejorar las condiciones de los inquilinos y el resultado fue un rotundo fracaso, incluso reconocido por el propio legislador. Es que la norma, que apuntaba a que los precios de los alquileres estuvieran por debajo de la inflación y evitara condiciones desfavorables para quienes buscaban un hogar, terminó teniendo el resultar inverso con aumentos muy por encima de los precios generales de la economía.
En ese marco, el secretario de Comercio Interior de la Nación, Roberto Feletti, se reunió esta semana con inquilinos, inmobiliarias, desarrolladores urbanos, propietarios, organizaciones de la sociedad civil y funcionarios para discutir mejores condiciones, tanto para los dueños para los que alquilan, y avanzar con las modificaciones que le den solución a un problema que ya lleva años.
El Gobierno nacional busca impulsar una solución a las dificultades que encuentran los inquilinos a partir de la implementación de la Ley de Alquileres vigente y el incremento anual de los montos de los contratos
El Gobierno nacional busca impulsar una solución a las dificultades que encuentran los inquilinos a partir de la implementación de la Ley de Alquileres vigente y el incremento anual de los montos de los contratos, y que generó descontento también en los propietarios, al punto de que se asegura en el sector que la normativa contribuyó a la retracción de la cantidad de unidades en oferta del mercado.
“Estamos ante un problema, ya que hay falta de oferta de viviendas y hay incertidumbre para las y los inquilinos sobre el precio de los alquileres”, explicó Feletti. Para el funcionario, el escenario actual se caracteriza por el hecho de que “el propietario reclama legítimamente una renta por su capital invertido, el inquilino no la puede pagar y no hay estabilidad ni previsibilidad en la continuidad del contrato”.
En tanto, participantes de la reunión afirmaron en que hubo coincidencias en la importancia de generar las condiciones y los mecanismos necesarios para producir una ampliación de la oferta de unidades habitacionales destinadas al alquiler, especialmente en lo relativo a las viviendas ya existentes, más allá de las nuevas construcciones. En ese sentido, Feletti les pidió a todas las organizaciones y asociaciones presentes que envíen a la brevedad sus propuestas para modificar la ley.
Los cambios que se estudian y que pasaría por el Congreso
El Gobierno no descartó medidas como implementar un polémico impuesto a la vivienda vacía para impulsar una mayor oferta de alquileres en el mercado.
“Hoy hay familias a las que el pago del alquiler implica casi el 36% a 40% de sus salarios. Es un problema que afecta a todos los sectores. En la ciudad de Buenos Aires hay cada vez más inquilinos que propietarios. No sube la cantidad de habitantes pero ha subido la cantidad de inquilinos”, afirmó la portavoz de la presidencia, Gabriela Cerruti.
Y explicó que eso tiene que ver con que hay mucha vivienda ociosa. “Es vivienda que se construyó o compró para ahorro o para especulación inmobiliaria, en otros casos y que no está puesta en el mercado del alquiler. Por lo tanto, inflación, viviendas ociosas, pocas viviendas para más inquilinos, hace que el precio de los alquileres empiece a ser prohibitivo para muchas familias y sobre todo para los jóvenes que necesitan alquilar su primera vivienda”, señaló la funcionaria.
En ese sentido, cada sector se comprometió a aportar propuestas para aumentar la oferta y mejorar el acceso a los alquileres.
Desde el lado de las inmobiliarias buscan impulsar beneficios impositivos para los dueños que decidan poner sus inmuebles en alquiler. En tanto, las federaciones de inquilinos se sumaron a la idea de crear un impuesto a la vivienda vacía
Desde el lado de las inmobiliarias buscan impulsar beneficios impositivos para los dueños que decidan poner sus inmuebles en alquiler. En tanto, las federaciones de inquilinos se sumaron a la idea de crear un impuesto a la vivienda vacía.
“Estamos ante un problema, ya que hay falta de oferta de viviendas y hay incertidumbre para los inquilinos sobre el precio de los alquileres”, afirmó Feletti.
En la reunión de la Mesa de Trabajo, las cámaras inmobiliarias plantearon que hay algunos puntos de la Ley de Alquileres que deberían modificarse, entre ellos el plazo para la actualización de los alquileres, que hoy es anual y de acuerdo a un índice que combina inflación y salarios. También sugirieron contar con índices alternativos para estimar los aumentos y la disminución de los costos en los seguros de caución.
Desde la Secretaría de Comercio señalaron que en la Ciudad de Buenos Aires hay 120.000 inmuebles en venta, cuando la media histórica era de 50.000, de los que solo se concretan unas 3.000 operaciones mensuales de compraventa. Asimismo, detallaron que los precios actuales de los alquileres son muy altos para los niveles salariales de los inquilinos y muy bajos para la rentabilidad que esperan los propietarios que invirtieron en un inmueble, algo que se explica como una “falla de mercado”.
En noviembre del año pasado el presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, anunció que impulsaría una modificación de la ley actual. Los puntos clave a cambiar, según fuentes legislativas, son dos: la actualización de los alquileres y la duración de los contratos, que se extendió de dos a tres años de plazo. El tema podría arrancar en el Congreso recién el mes próximo, con la creación de una comisión especial.
“Estamos ante un problema, ya que hay falta de oferta de viviendas y hay incertidumbre para los inquilinos sobre el precio de los alquileres” (Feletti)
Del primer encuentro para resolver el problema tanto de inquilinos como de propietarios participaron la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), colegios y cámaras inmobiliarias del interior, entidades representativas de inquilinos, la AFIP, la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (Cedu), El Colegio de Abogados de la Ciudad de Buenos Aires y organizaciones sociales (como el CELS y el colectivo Ni una menos).
Durante la próxima semana, las partes se comprometieron a presentar propuestas para generar el aumento de la oferta de propiedades en alquiler y, luego de ser analizadas, concretar un nuevo encuentro de la mesa.
Los principales cambios que introdujo la ley Lipovetzky
La norma que impulsó Lipovetzky, vigente desde julio del 2020, generó cambios en el mercado, con menor oferta de propiedades y subas de precios en los nuevos contratos. La ley modificó el Código Civil y Comercial de la Nación y estableció nuevas reglas para los contratos de locación que benefician a los inquilinos.
Hasta antes de su sanción, los valores de los alquileres se definían cuando se firmaba el contrato, un precio total que se dividía por los 24 meses de duración del alquiler y que en general se pactaba con incrementos semestrales. A partir de la nueva ley, los alquileres se ajustan una vez por año con una fórmula compuesta en un 50% por la evolución de los salarios (el índice Ripte) y 50% por la evolución de la inflación que mide el Indec (IPC).
Entre los cambios que tuvieron los inquilinos se incluye que el mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores que el equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.
Asimismo, el plazo mínimo del contrato se amplío de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1.199 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Por otra parte, se estableció la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).
Con respecto a las expensas, aquellas que derivan de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición, quedan a cargo del locatario, mientras que las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.
En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos).
Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir una que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo cuando la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.
Otro de los cambios tiene que ver con que la intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.
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