Los PH siguen siendo las estrellas del mercado inmobiliario porteño: qué características tienen y en qué barrios se buscan más

Un informe vinculado con el Real Estate porteño determinó varios detalles que llaman la atención dentro de un escenario alicaído que reclama por su urgente recuperación. Entre lo que vislumbró el análisis, los PH son las “vedettes” del mercado, las propiedades más buscadas sobre todo los que disponen de áreas que dan al aire libre.

El relevamiento que realizo Invertire.com (a través del Monitor Inmobiliario) detectó actualmente en CABA hay en venta 119.100 departamentos, 10.912 PH, 6.065 casas y 6.620 terrenos.

Daniel Bryn, de Bryn Real Estate, dijo a Infobae que los departamentos por excelencia son los inmuebles más ofertados y vendidos en CABA, “pero desde que llegó la pandemia los PH fueron la gran sorpresa, y la gente los requiere con más hincapié sobre otras viviendas. La gente prioriza construcciones en donde haya mayores espacios libres como en una casa. Suelen ofrecer terrazas o patios, y esa opción hizo que fueran las unidades más buscadas”.

Por otro lado, algunos propietarios compraron varios que no estaban en buen estado y lo refaccionaron. Según informan desde el sector, la gran mayoría de los PH en venta no están en perfectas condiciones, pero con un dólar alto y costos de construcción bajos medidos en esta moneda estadounidense (siendo un inmueble en términos generales no tan caro, se encuentran desde USD 90.000 comparado con un departamento de los mismos ambientes por ejemplo), hizo que muchísimas personas se lanzaran a buscarlos.

Muchos PH se levantaron en lo que antes eran las llamadas “casas chorizo”. En Villa Urquiza, Colegiales, Agronomía, San Telmo, Palermo y Villa del Parque, entre otros barrios, hay varios en obras.

“Desde finales de 2020 y durante 2021 que publicar un PH otorga 6 o 7 veces más consultas que un departamento con la misma cantidad de ambientes. Por lo tanto, para aquel que disponga de una unidad así y desee comercializarlo tiene una gran oportunidad para venderlo”, amplió Bryn.

Por otro lado, el PH es el punto intermedio en donde se logran acceder a espacios más grandes, sin expensas -algo más que suma interés para este tipo de inmueble- y con bastante independencia y posibilidades de remodelación a gusto.

Qué ocurre con las oficinas

El informe determinó también que las oficinas son las menos demandadas, viene acumulando su stock de venta desde la pandemia.

Bryn, precisó que “es una tipología que generalmente se alquila, no se compra, igualmente hay una gran cantidad en venta dado que han quedado vacías por las empresas que las liberaron donde muchas optaron por migrar al ámbito del tele trabajo o se redujeron en superficie. Y al no poder alquilarse muchos propietarios deciden ponerlas en venta”.

En barrios como San Nicolás hay 17 oficinas en venta por manzana. La mayor oferta es de oficinas tipo B –aquellas oficinas que habitualmente tienen espacios pequeños, bastante antiguas y sin muchas prestaciones, las oficinas que habitualmente alquilaban pequeños estudios legales, contables, administrativos y Pymes en el Centro hoy cuesta ocuparlas.

Las nuevas iniciativas del Gobierno porteño para el Microcentro podrían ser un incentivo para que algunas personas se lancen a comprarlas y reconvertirlas en departamentos habitables, “pero es algo que entiendo se dará con el tiempo, no hay tanta gente entusiasmada hoy en invertir en este tipo de inmuebles”, amplió.

Qué pasa con los precios de viviendas

Desde Monitor Inmobiliario se informó que el m2 general en 2021 cayó en promedio 7,47 %, siendo en departamentos usados en donde la baja se apreció con mayor fuerza, con un 8,55 por ciento. A estrenar (4,72%) y pozo (4,24%) fueron las tipologías en donde menos bajaron las cotizaciones de las viviendas.

El m2 de inmueble a estrenar y pozo ya había sufrido una baja significativa en la pandemia, desacelerando su baja en 2021.

Hay algo a tener en cuenta y es importante argumentan los expertos: estos valores de m2 son precios de publicación en los portales, sí se comprueba más allá de estas bajas que al momento de “negociar una oferta” el inmueble usado suele bajar menos el precio, respecto a inmuebles a estrenar y en pozo.

O sea, el m2 usado bajo su “valor de publicación” pero al momento de venderse realmente, “resiste” a una baja mayor. El inmueble en pozo bajo menos su “valor de publicación” pero la momento de sentarse a negociar con un constructor, él suele conceder descuentos más atractivos y formas de pago.

“Como estas bajas que mostramos son un promedio de toda la Ciudad, cuando vamos a ver algunos barrios puntuales nos encontramos con que las bajas son mucho más altas que estos promedios”, sostuvo Bryn

En departamentos usados: La Paternal, Pompeya y Agronomía bajaron del 12 al 15% aproximadamente. Mientras que las bajas a estrenar son más significativas en algunos barrios: Agronomía llega a casi un 17%, y en pozo ocurre lo mismo, en Puerto Madero las bajas llegaron a 22,66%, con barrios como Boedo y San Cristóbal que bajaron entre un 15 y un 16%.

Porqué algunos barrios bajaron más que otros

Se debe en gran parte a la necesidad o la urgencia en la venta del inmueble, se comprueba que en barrios en donde el m2 es más bajo y el ingreso familiar es más bajo que los barrios más pudientes la baja es más grande.

Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Belgrano no han bajado tanto su m2 como otros, por ejemplo Constitución, Paternal, Monserrat, Parque Chas, Villa Crespo.

Bryn justificó esta situación a que “desde la pandemia, algunos inmuebles de varios trazados de la Ciudad ahora son menos demandados, como ocurre con todo el Microcentro y San Telmo, en esos casos el aumento en las cantidades de venta es muy significativo y esto se traduce en mayor baja de precios”.

Hoy se advierte como un monoambiente o 2 ambientes en Palermo bajó su m2 mucho más que un 3 ambientes o un inmueble de más ambientes aún.

Se “polarizo” la baja, en Palermo hay 5.900 monoambientes, 6.775 dos ambientes y unidades más grandes muchas menos en oferta, 3 ambientes 4.700 y 4 ambientes 3.315, por ello esas unidades más amplias “defienden” un poco más el precio y son más demandadas también.

“Se construyen pocas unidades grandes. Hoy son más demandadas dado que luego de la pandemia la mayoría de las personas buscan sumar m2 a su hogar”, añadió.

Desaceleración en las cotizaciones

En el primer mes del año pareciera que los valores de venta habrían desacelerado su descenso, y si se vio con buenos ojos un principio de acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (anunciado recientemente). Pero preocupa el aumento del dólar blue.

Soledad Balayan, analista del mercado inmobiliario y titular en Maure Inmobiliaria, destacó a Infobae que es muy difícil hacer un análisis en base a datos de enero, es un mes muy particular y este año se sumó una gran cantidad de gente contagiada por el rebrote de COVID, lo que frenó aun más el mercado. “El valor promedio de escrituración en dólares mostró una gran volatilidad los últimos 3 meses del año, cerrando en diciembre en 82.000 dólares. Sin dudas, el movimiento del dólar blue va a ser determinante sobre los precios de venta en los próximos meses. Si el peso se sigue devaluando a la tasa actual, puede afectar las tasaciones y consecuentemente los precios de publicación”.

Por estos días finales del primer mes de 2022, fuentes del mercado precisaron que cerró con un incremento interanual de departamentos en venta del 23%, con lo cual sigue habiendo sobreoferta respecto de la cantidad de operaciones, ese es un indicador claro que seguirá presionando sobre los precios en la medida que no repunten las ventas.

Creado hace poco por varias compañías del sector, fue lanzado el Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI), que surgió para resolver una de las históricas falencias de la industria que es la falta de precios de cierre de los acuerdos.

“Lo que vemos en el ROI es que Palermo es el barrio que más resiste los precios en comparación con Belgrano y Recoleta. Pero hay un nivel importante de variabilidad en las características y tipologías de lo que se vende que influye mucho en las diferencias de las bajas de precios. Por ejemplo, los inmuebles con cochera sostuvieron mucho más sus precios que aquellos que no la tienen”, concluyó Balayan.

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