Revolución blockchain en el real estate: cómo funciona la tokenización de una propiedad y el pago en cuotas

El uso de las criptomonedas y términos como blockchain y tokenización empiezan a ganar terreno en el ámbito del Real Estate local. Los inversores, sobre todo jóvenes de 20 a 35 años, que apostaron por esta modalidad desde sus celulares o dispositivos digitales pueden movilizar ahorros y volcarlos primero en la compra de los activos financieros de luego trasladarlo a la compra de ladrillos o cuota partes de una propiedad.

Juan Manuel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, dijo a Infobae que si bien es incipiente, varias personas están concretando operaciones y compran departamentos con criptomonedas. “Hubo casos que adquirieron un departamento entero con Bitcoin, aunque es más común que el pago parcial se haga con cripto y el resto con dinero fiat (dólares o euros). El clásico comprador es aquel que invierte en criptomonedas y decide pasar parte de su portafolio de alto riesgo hacia un activo mucho más tangible y menos volátil como es el Real Estate”.

Pero según explicaron los expertos el mercado cripto viene creciendo mucho porque se trata de una alternativa moderna para diversificar inversiones. El Real Estate es mas conservador pero de a poco ambos mercados se van relacionando.

Fuentes que operan en el segmento cripto estiman que la Argentina está dentro de los primeros 10 países del mundo en utilización de monedas digitales y lidera la región en finanzas descentralizadas. Con un volumen estimado de transacciones de más de USD 3.000 millones en criptomonedas, las tendencias marcan que aquellos países con grandes problemas monetarios son los de mayor utilización como refugio de valor y medio de transacción evitando de esa forma grandes costos impositivos.

La operatoria

Desde el segmento de viviendas precisaron que por el avance tecnológico el Real Estate se democratizó. Se ve cristalizado en la tokenización de activos inmobiliarios.

“Cuando hablamos tokenización hacemos referencia a utilizar la tecnología blockchain permitiendo así transaccionar unidades de valor de manera descentralizada sin un ente regulador, como puede ser el Estado o un Banco Central. En primer lugar, la posibilidad de invertir en cualquier país, dado que el mundo cripto es una red internacional sin limitaciones físicas de envío de dinero o token. Esto representa grandes ventajas para el mercado inmobiliario”, detalló a Infobae Juan Porrazzo, fundador de Stay Real TV y Blockchain & Bricks.

Por otro lado, permite fraccionar un proyecto inmobiliario en cuota partes (token) y generar tickets de compra de acceso para cualquier inversor. La criptografía, ciencia que permite el cifrado de datos, es la más segura y utilizada por las industrias actualmente, de ella está basada la red blockchain.

Al hablar de tokenización no debemos confundirlo con el mercado de criptomonedas. Porrazzo explicó lo siguiente: “Se utiliza la misma tecnología, pero replicado en el funcionamiento del mundo inmobiliario. Para comprender fácilmente cómo funciona la red blockchain, podemos hacer una analogía con la red Internet. Que nos permite comunicar datos e información y lo hace mediante una arquitectura llamada cliente-servidor. Podemos ejemplificar de la siguiente forma: cuando uno envía un mensaje por WhatsApp, primero llega al servidor de la empresa WhatsApp y luego al receptor. Este sistema es lo que llamamos un sistema centralizado”.

El especialista detalló que blockchain es llamada la Web 3.0 porque es una evolución de la red Internet. La diferencia que presenta es que no utiliza un servidor central, sino que todos los integrantes de la red (nodos) verifican la información en simultáneo. De esta manera, evita que un ente central no pueda controlar la red y su información. Además, blockchain, por medio de la criptografía, logró comunicar datos con valor único. Otra buena analogía para comprender este funcionamiento es el envío de una foto mediante un mail.

“Cuando uno manda una foto por mail, no envía la foto original, sino que se realiza una copia y le llega al receptor. En el caso de Blockchain el archivo enviado siempre es el original, sin copia. Esto fue lo que revolucionó el mundo financiero y generó las finanzas descentralizadas. Porque permitió transaccionar una unidad de valor (dinero o activo digital) de manera única y segura”, amplió Porrazzo.

Para ejemplificar, en un proyecto inmobiliario de 1000 metros cuadrados de superficie construible, deben juntarse USD 1.000.000 para la realización, entonces, pueden emitirse 10.000 tokens a USD 100 cada uno. Y con la compra de 10 tokens a 1.000 dólares el interesado estaría invirtiendo en 1 metro cuadrado del desarrollo inmobiliario.

Porrazzo añadió que “así podemos comercializarlo a través de una plataforma de venta de activos (Exchange). Cuando compramos un token, no estamos adquiriendo el derecho real (escritura) del metro cuadrado, sino que lo que se compra es el derecho económico del metro. Es decir, si el proyecto al finalizar devuelve una rentabilidad del 30%, esa será la ganancia en función de la cantidad de metros que compró el interesado. Podríamos decir que representan acciones del negocio inmobiliario: uno las compra al valor de inicio, esperando que al final de la obra haya aumentado su valor de salida”.

Cómo se utiliza en la Argentina

En el caso del Real Estate, la demanda por invertir en proyectos en el exterior crece progresivamente, ya que la volatilidad del mercado argentino modificó preferencias.

La tokenización de activos, permite que un inversor argentino pueda elegir el país en el cual quiera destinar su dinero en el ámbito inmobiliario.

“La mayor cantidad de argentinos que apuestan en tokens inmobiliarios se concentran en proyectos ubicados en España. Esto se justifica debido a que la Comisión Nacional del Mercado de Valores de España se encuentra muy avanzada en la regulación de tokens y, también por la estabilidad de su mercado y la obtención de renta en euros o dólares”, destacó Porrazzo.

El perfil del comprador de tokens inmobiliarios tiene un rango etario de 25 a 40 años, con conocimiento del mercado de criptomonedas, por lo tanto, sabe como transaccionar tokens y suelen realizar inversiones que buscan capitalizar sus ahorros y evitar el riesgo de la volatilidad de las criptomonedas al ser un activo respaldado por la economía real de la construcción, definido como monedas estables.

Diego Migliorisi, corredor inmobiliario y abogado especializado en altas tecnologías, detalló a Infobae que es una herramienta del mundo digital que permite a pequeños compradores ingresar al mercado inmobiliario, con inversiones de muy bajo importe. “Creo que tiene una gran proyección de crecimiento por tratarse de una modalidad dinámica innovadora que posibilita dar un primer paso para acceder al ámbito de los ladrillos”.

Compra con monedero virtual

En el plano de las criptomonedas, desde el sector informaron que las más usadas para la compra de viviendas son las denominadas “stablecoins”. La traducción literal es “monedas estables” y básicamente son las que están atadas al valor del dólar generalmente, aunque también pueden estar unidas a otra divisa como el euro, el yen, entre otras. Es la forma más simple de hacer este tipo de operación ya que no hay que estar viendo la cotización de la cripto en el momento de la compra.

Tapiola aclaró lo siguiente: “Cuando la operación no se hace con stablecoin es necesario acordar un valor en el momento de la operación. Dado que las criptomonedas en general son muy volátiles y su valor cambia minuto a minuto, y es muy importante acordar bien la metodología para que ninguna de las partes se sienta defraudada. Lo que hacemos nosotros es pactar con el cliente que en un momento dado el fiduciario abrirá la página de un Exchange (lugar de intercambio de criptomonedas), miraremos el valor en dólares de la criptomoneda del cliente, haremos una captura de pantalla y cerraremos la página. Este es un método justo y nadie sabe si la moneda subirá o bajará, así que se elige un momento al azar y listo”.

Según informan, la operación es más sencilla que hacerla con dinero en efectivo porque no hay que contar billetes y tarda segundos, dependiendo de qué cripto se use. Además, es mucho más segura que el dinero en efectivo porque no hay que trasladar billetes ni tampoco está el factor de los dólares falsos.

La mayoría de las ventas fueron en departamentos al pozo para usuario final, porque de esta manera pueden entrar más barato y capturar la ganancia que ocurre entre comprar un departamento en obras y un departamento terminado.

Luego en el boleto o escritura se indica la transacción. “Puede ser a través del modo Tether (USDT, criptodivisa referenciada al dólar que fue creada con una paridad 1:1). USDT es equivalente a tantos dólares que serán transferidos de tal billetera a nombre del comprador a tal billetera a nombre del vendedor. Como la acreditación es casi inmediata la confirmación de la operación se puede dar en cuestión de minutos”, comentó Migliorisi.

A los efectos impositivos el escribano va a tomar el USDT al valor dólar oficial. El pago de la comisión inmobiliaria y escritura suelen pagarse en dólares o pesos.

Migliorisi sostuvo que hay que hacer mucha docencia porque esto es algo nuevo y dinámico que llega a un mercado ultraconservador. “No es un trámite complicado, el comprador debe tener justificada las criptomonedas y el vendedor tener su cuenta abierta”, añadió.

Quién recibe criptomonedas por el pago para que las utiliza

Hay que tener en cuenta que recibir criptomonedas no es muy distinto al dinero. Pueden ser convertidas a dinero fiat o simplemente quedárselas y esperar que coticen a buen valor.

“Si es un desarrollador puede comprar otras cripto, ponerlas a trabajar con un interés, dejarlas inactivas o transformarlas en dinero efectivo. Como también canjear por materiales de construcción si las aceptan como medio de pago”, concluyó Migliorisi.

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