Las imágenes del fuego abrazando y destruyendo gran parte de una construcción icónica para la humanidad como la catedral de Notre Dame, en París, en abril de 2019 contribuyeron a la expansión en el mundo del llamado Building Managment System (BMS), que comprende el manejo inteligente de un edificio para brindar previsibilidad en las funciones de equipos y servicios en cada piso o ambiente y otorgar mayor seguridad a quienes trabajan o residen en el inmueble.
BMS es una plataforma que integra todos los subsistemas que puede tener un edificio con el objetivo de lograr el control, monitoreo y mayor eficiencia en la operación. Ayuda a controlar aspectos de sustentabilidad (manejo de energía, agua, temperatura, circulación del aire, etc) y a supervisar controles de acceso al edificio y la circulación interna (habilitando el ingreso a ciertas personas y a ciertos lugares mediante la identificación facial –aún con barbijo puesto-, sin contacto con superficie alguna.
Se pasó de la detección convencional con dispositivos que detectaban un incendio o principio de incendio en una zona, sin posibilidad de ajustar la sensibilidad de cada detector, a una detección analógica direccionable que hasta permite anticipar la detección analizando las partículas de aire que circulan por los ductos de ventilación
El uso de tecnología para detectar de forma temprana y eficaz un principio de incendio ha tenido una evolución y cambios enormes: se pasó de la detección convencional que mediante dispositivos identificaba un incendio o principio de incendio en una zona, sin posibilidad de ajustar la sensibilidad de cada detector, a una detección analógica direccionable que permite variar la sensibilidad de cada sensor e incluso anticipar la detección mediante análisis de las partículas de aire que circulan por los ductos de ventilación.
En Notre Dame ya se trabaja para reconstruir lo que las llamas se llevaron, y desde este sector marcan que esto no puede volver a ocurrir. “Sirvió para poner en el centro de la escena la importancia de contar con sistemas de protección inteligentes para custodiar y resguardar edificios históricos, al tiempo que reforzó la importancia de incluir el tema desde los inicios de todo proyecto edilicio. La empresa tiene a cargo los sistemas del Teatro Colón, la Basílica de Luján y la Catedral de La Plata, entre otros”, dijo a Infobae Pablo Diakow, gerente de ventas de la dirección de seguridad electrónica (SES) de Securitas Argentina.
“En los edificios que se construyan como en los históricos es ideal contar con sistemas de protección inteligentes para custodiar y resguardar lo edilicio y la gente que los ocupa” (Diakow)
Aunque tradicionalmente se asocia a Securitas con la seguridad física, en los últimos años la compañía se especializó para brindar servicios relacionados con la protección contra incendios y el diseño y puesta en marcha de edificios inteligentes. Si bien se trata de un modelo que viene propagándose a nivel global, la Argentina es uno de los 5 países que logró incluir la tecnología de modo más rápido.
Hace un par de meses, la compañía inauguró el Experience Center (EC), un espacio en las oficinas centrales donde es posible ver la tecnología en acción así como conocer en detalle la infraestructura que le da soporte.
Equipo y gerenciamiento de edificios
Para realizar este tipo de instalaciones y dotar de mayor seguridad e inteligencia a un inmueble, lo tecnológico es clave y debe aplicarse por equipos especializados en el desarrollo por medio de un sistema de gerenciamiento de edificios.
“Si pensamos al edificio como un todo, está compuesto de sistemas termo mecánicos, que son los de confort, sistemas centralizados de calefacción y aire acondicionado; los eléctricos, que comprende la iluminación, los puestos de trabajo, el consumo eléctrico; sistemas de bombas, tanto para agua potable como para extinción de incendios; sistemas de detección de incendio; sistema de control de accesos (englobados dentro de la parte de sistema de seguridad); y sistemas de presurización de escalera que es lo que permite, en caso de incendio, evacuar a quienes estaban en el interior. En definitiva, BMS es la plataforma que integra en un único gestor a todos los subsistemas”, detalló Diakow.
Cambios y recomendaciones para un edificio antiguo
Hace 20 años, era utilizado principalmente por supermercados o el retail en la Argentina. En algunos se usaba para controlar la temperatura de las heladeras en las que están los alimentos. Con el paso del tiempo el uso de esta plataforma se extendió a los edificios de oficinas y viviendas, y al sector de salud.
Por otro lado, en Estados Unidos el 50% de los sistemas BMS son para edificios nuevos, y el otro 50% para actualización de inmuebles existentes. Diakow explicó que en nuestro país, “entre 75 y 80% se dedica a los nuevos y entre 20 y 25% a los ya existentes. Lo ideal es que el sistema se conciba junto con el diseño del edificio”.
Agregar un sistema BMS para una vivienda y que maneje la iluminación no es tan recomendable. Lo más probable es que las teclas y tablero del hogar no estén preparados para aceptar el concepto. Por el contrario, si en el momento de construir se opta por eso, la instalación eléctrica contemplará las condiciones necesarias y suficientes para que el sistema de BMS pueda lograr esa integración.
Costos
Desde Securitas trabajan en varios inmuebles, en una torre de 30 pisos en Puerto Madero (como la de The Link Towers), donde hay alrededor de 300 puntos de monitoreo, se requerirá para cubrir eso aproximadamente 75.000 dólares. En ese caso se utiliza el BMS para conocer el estado de cada uno de los subsistemas y tener una alerta temprana sobre posibles fallas.
“Cada señal que se recibe de un subsistema, es un punto de control. Por ejemplo, un edificio que tiene dos huecos de escalera, en cada hueco tiene un ventilador para presurización de la escalera, y ese ventilador tiene dos salidas. Tenés las bombas que alimentan el sistema antiincendios: si hay 3 bombas para todo el edificio, cada una tiene marcha y falla, por lo tanto por cada bomba hay dos puntos de control. Punto de control es cada señal que queremos que nos de un dato o que pretendamos comandar”, precisó Diacow.
En Centro Empresarial Libertador, una obra de ese tipo tiene entre 7.000 y 8.000 puntos de control (cada uno ronda los USD 250).
“En el caso de este edificio, trabajamos muy fuerte porque es un edificio que certifica LEED, por lo que el sistema de BMS no solo se encarga de monitorear los subsistemas sino que además analiza y eficientiza la operación reduciendo costos de mantenimiento y alentando o inclusive tomando decisiones programadas para no derrochar”, contó Diakow.
Un sistema de BMS para una torre en Puerto Madero de 30 pisos, con los sistemas básicos, oscila entre 70.000 y 80.000 dólares. Y uno premium, con monitoreo y operación para la misma torre, requerirá de una inversión de entre 140.000 y 150.000 dólares.
Hay varios casos recientes de “edificios inteligentes”, con mucha data y detalles de lo que se hizo: la torre Alvear Tower en Puerto Madero, o la torre de oficinas construida por Raghsa en Manuela Pedraza y Libertador, que es un edificio ecológico calificación “Green 5″, y el nuevo edificio de Coca Cola, al lado del shopping DOT, entre otros.
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