Uno de los desacoples que generó la nueva Ley de Alquileres (N° 27.551) se aprecia en la falta de propiedades disponibles. Unos meses antes que ingresara en vigencia, en julio último, muchos propietarios ya habían aumentado los valores y habían retirado carteles en locación sobre todo en viviendas de 3 y 4 ambientes.
Así lo explicó a Infobae Mariela Schenone, directora de Metro X Real Estate, quien sostuvo que los cambios en el sistema locativo y la nueva la ley provocaron la retracción de la oferta. “Estimo que se debe pura y exclusivamente a las restricciones impuestas a los propietarios que son quienes ponen sus propiedades en alquiler y deben ceder la mayoría de sus derechos. Por su parte, tampoco es que mejoró o amplió las posibilidades de los futuros inquilinos. Para ser sinceros, el resultado es exactamente el contrario”, señaló.
Tanto el propietario como el inquilino se juegan fichas grandes en el alquiler; uno la rentabilidad y la disponibilidad de su activo y el otro, ni más ni menos, que la satisfacción de sus necesidades habitacionales, en un contexto que está fuera de su control, informan desde el segmento. La diferencia entre uno y otro es que el propietario puede decidir si alquila o no su inmueble dependiendo de las condiciones de fondo, pero el inquilino debe encontrar dónde vivir.
“La retracción de unidades en alquiler se debe pura y exclusivamente a las restricciones impuestas a los propietarios que son quienes ponen sus propiedades en alquiler” (Schenone)
Eso pone a las partes en veredas opuestas, al menos temporalmente. Actualmente conviven el incremento en la demanda habitacional, con la reducción de la oferta en alquiler y el incremento de los desarrollos constructivos.
“Al mismo tiempo que se endurecen los mecanismos de negociación entre inquilinos y propietarios, tampoco se han generado instrumentos que hagan mas ágiles el acceso a la vivienda propia, en un contexto micro y macroeconómico que desbarata todo el sistema tal y como lo conocemos (desaparición de los créditos hipotecarios, devaluación, sobrevaluación de propiedades, desempleo, ocupación informal, fracaso del sistema de garantías, etc). Es decir que, a mi entender no existe posibilidad de volver a un esquema previo, sino que debe crearse uno nuevo, completamente, desde cero”, añadió Schenone.
Encuesta regional
El portal Zonaprop realizó una investigación regional realizada a usuarios y agentes del mundo inmobiliario y ambos coinciden en que en la Argentina se necesitan cambios en la ley para regularizar el mercado locativo.
La encuesta fue realizada en Argentina, Brasil, México, Perú, Panamá y Ecuador y reveló que los latinoamericanos que tienen propiedades en alquiler aseguran que su inmueble este año tardó un mes o más en alquilarse, excepto por Argentina y Brasil que al 49% y al 52% no les tomó más de dos semanas.
Un 50% de los argentinos cree que hay mucha incertidumbre respecto al panorama actual de mercado de alquileres y un 45% sostiene que está mal y se siente muy perjudicado por la suba de precios y falta de oferta.
Respecto a la Ley de Alquileres, un 85% afirma que está de acuerdo con la suspensión de la ley durante 180 días.
Las posibles reformas o derogación se tratarían en el Congreso de la Nación a partir de marzo, pero por ahora no hay nada confirmado, incluida la insistencia de cámaras del sector que están preocupadas por la situación y luego de confirmarse que en 2021 hubo fuertes aumentos, más del 52,8% en CABA, y más del 70% en la zona norte del Gran Buenos Aires.
El alquiler de un inmueble, teniendo en cuenta la poca oferta y alta demanda que hay en el país, toma menos de 15 días (55%). La oferta de los inmuebles en alquiler bajó notablemente luego de la sanción de la Ley de Alquileres y también otra gran cantidad a causa de la pandemia y sus consecuencias económicas.
Por otro lado, el 33% de los argentinos busca un nuevo alquiler para 2022 (ver cuadro abajo). Las características más buscadas por los argentinos para un nuevo hogar son definitivamente espacios verdes o de relax como un jardín (34%), patio o terraza (34%) y balcón (32%). A su vez, tener más metros cuadrados (28%) o más ambientes (23%) es importante y que cuente con un escritorio para poder teletrabajar (15%).
Urge activar el mercado
Varios protagonistas también argumentan que para activar nuevamente el mercado de alquileres residenciales lo primero que se necesitaría es volver a la situación previa a la ley actual.
Para Gustavo Ortolá Martínez, de Like Propieades: “Esto no nos llevaría a un nivel ideal pero por lo menos mejoraría la actividad actual. El ultimo impacto que fue letal para el mercado de alquileres y disparó en forma terminal el valor de los contratos fueron dos cláusulas de la nueva ley impulsada por inexpertos pseudo representantes de inquilinos y políticos poco comprometidos con la problemática. Las dos clausulas son el plazo de los contratos que lo llevaron de dos a tres años y la forma de ajuste y actualización -vital en una economía que se devalúa al ritmo del 50% anual- que pasó de estar en mano del acuerdo de las partes a una regulación a través de un índice impuesto por el Estado”.
“El ultimo impacto que fue letal para el mercado de alquileres y disparó en forma terminal el valor de los contratos fueron dos clausulas de la nueva ley: ajuste y duración de contratos” (Ortolá Martínez)
Estiman que corrigiendo esos dos aspectos y volviéndolos al formato previo podrían volver a volcarse al mercado del alquiler muchas propiedades que fueron retiradas por el temor a la inseguridad formal de la nueva regulación.
Hoy alquilar un tres ambientes estándar en Recoleta no baja de los $ 85.000 mensuales mas expensas no menores a los $ 10.000 y una cochera no se consigue por menos de 6000 pesos. De manera similar para Palermo. la unidad no baja de los $ 65.000 de alquiler.
“Hoy no se consigue en CABA algo digno por menos de $ 35.000 pesos mensuales. Los valores de alquiler en CABA han trepado durante el ultimo año, muy por arriba del valor de la inflación: menos producto ofertado por la inseguridad jurídica de la nueva ley, mas el coeficiente por las dudas de la arbitrariedad del índice regulado e informado por el Estado, han generado un coctel explosivo en contra de los intereses de los inquilinos”, añadió Ortolá Martínez.
La nueva normativa ha hecho que decenas de propietarios en vez de tener ocupada la vivienda, prefieran dejarla vacía, o cederla a un familiar que le pague los costos de mantenimiento o directamente publicarla en venta.
Dolores Otero Rossi, socia gerenta de la Inmobiliaria Otero Rossi & Cía, comentó a Infobae que la normativa, “perjudicó por igual a propietarios e inquilinos. Es una odisea encontrar departamentos de dos o tres dormitorios en La Plata, y casas es más difícil aún. Y si se publican, y está en buen estado, se alquilan casi en el día”.
Un alquiler de un dos ambientes en el centro platense oscila entre $ 23.000 y $27.000 más expensas, de tres ambientes entre 35.000 y 45.000 pesos. Una casa, por ejemplo en City Bell, de dos o tres dormitorios, varia entre $85.000 y $150.000 con cochera.
“Sería obligación del Estado crear planes crediticios y accesos viables para que la gente pueda comprar y así descomprimir y acomodar el mercado inmobiliario que está descalibrado. Si la demanda pudiese comprar, eso equilibraría los valores locativos”, amplió Otero Rossi.
Desde el sector coinciden que para que los precios bajen debe producirse un incremento en la oferta o una retracción de la demanda.
Schenone finalizó: “Al actual stock de unidades usadas desocupadas y disponibles para su ocupación, debe sumarse el stock futuro de unidades en proceso de desarrollo y construcción. Esto último nos permite inferir que la disponibilidad de unidades tiene una tendencia creciente que no se estaría reflejando en un incremento de la oferta, ni en una reducción de los precios. Ergo, le guste a quien le guste, el blanco para disparar incentivos es la oferta”.
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