El boom de los condominios: las familias jóvenes impulsaron las ventas y la construcción en la zona norte del GBA

El efecto pandemia provocó una tercera oleada impulsada por familias jóvenes para construir su vivienda o residir en las opciones que ofrece la zona norte del GBA, sobre todo el partido de Pilar, pero también en Nordelta y algunas zonas de Villa Nueva, ambos en Tigre, privilegiando la cercanía de lo natural, buenas conexiones terrestres y áreas de servicios. Dentro de las opciones edilicias, se atraviesa un boom por la compra y edificación de departamentos en condominios, donde se comercializaron varias unidades a la vez que se levantan nuevas propuestas en busca de satisfacer la demanda.

La posibilidad de teletrabajar como estudiar en las universidades ubicadas también impulsaron que nuevos vecinos se muden para vivir en forma permanente. Pilar, por caso, tuvo una gran expansión en los ‘90 y a la salida de la crisis 2001/2002, volvió a atraer la demanda, y en la actualidad se edifican más de 1.000 propiedades en condominios.

“Dentro del perfil de los compradores hay distintas líneas que se propagaron. Entre quienes apuestan por los departamentos está el chico que creció en el country toda su vida, luego se casó o formó pareja y aspira a entrar a un condominio como primer paso. Se quedan 4 o 5 años alquilando o comprando una unidad y luego buscan volver a un barrio privado en donde vivieron casi siempre. También está la gente de la tercera edad que se va a un condominio después de años de vivir en casa pero que sienten que les queda grande y así achican gastos y se mantienen cerca de la zona en donde siempre residieron”, detalló a Infobae Mariana Bugeiro de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria.

Esta tipología es una respuesta muy importante a una demanda insatisfecha que viene desde hace años. En muchos casos también informan desde el sector que hay familias enteras o familiares de pacientes que necesitan establecerse cerca de centros para la atención prolongada o tratamientos. Ya que cerca se encuentra el Hospital Austral, donde concurren decenas de personas, y muchos suelen comprar o alquilar los departamentos del partido pilarense.

Los condominios dentro de los barrios cerrados casi siempre se construyen en espacios periféricos ya que los mejores terrenos están destinados a las casas.

Bugeiro añadió: “en muchos casos, debido a la crisis, los condominios se ampliaron, crecieron en cantidad de departamentos respecto a lo planeado en el proyecto original”.

Finalmente, está el grupo de inversores, gente con excedente de pesos que decidió hacerlo en propiedades, sea para alquilar o revender y alcanzar sus objetivos de recuperar la inversión con la estrategia de construir barato y vender para hacer una diferencia.

El kilómetro 56, clave para la expansión

Entre fines de los ´90 y 2010, la mayor expansión se había notado entre los km 40 y 50 del ramal Pilar de la Panamericana, pero actualmente se consolidó lo que transcurre entre el km 52 y 56, que cuenta con barrios con acceso directo sobre colectora, una zona de fácil acceso, desarrollo y revalorización inmobiliaria.

Allí, Grupo Coria lleva adelante dos barrios: Cañada Village 3 y Altos de la Cañada. Daniela Pérez de Graffe, directora comercial de la desarrolladora, dijo a Infobae lo siguiente: “En el primero, podemos contar con mucho orgullo para nosotros, que desde noviembre último se mudaron las primeras familias al barrio. En Altos de la Cañada la obra está bien avanzada y tenemos las primeras entregas en los próximos días”.

Ambos barrios cuentan con opciones de pago en cuotas y opciones de entrega inmediata y/o a corto plazo. Los valores de referencia son desde USD 61.756 para un dos ambientes a USD 101.400 para un tres ambientes con dos baños completos, vestidor y jardín. Cuenta con un esquema de financiación y el plan consiste en pagar, desde la firma del boleto y durante el avance abonando, el 60% en dólares (30% de anticipo + 30% de refuerzos y posesión) y el restante 40% del valor de la unidad, se financia en cuotas en pesos hasta 10 años ajustadas por Índice de la Cámara Argentina de la Construcción.

Por ejemplo, para una unidad de 3 ambientes de Altos de la Cañada que cuesta USD 73.000 se paga a la firma del boleto USD 21.900, luego refuerzos hasta sumar USD 14.600 y a la posesión USD 7.300 el día que recibe la llave de la unidad, un mes después de la posesión se empiezan a pagar cuotas en pesos de $82.108 que se ajustan mensualmente por el índice CAC. Existen actualmente unidades listas para tomar posesión o entregas de unidades para enero del año que viene.

Las unidades se reservan con USD 2.000, y allí queda establecido el formato de pago seleccionado por el cliente, que puede ser contado, contado en cuotas a medida que avanza la obra, o con financiación en dólares o pesos. Se comercializan a través de la inmobiliaria Marian Otero Propiedades por lo que abonan 4% de comisión al momento de la compra.

“Las propiedades más buscadas son amplias, luminosas y además de los dormitorios cuentan con un espacio funcional que pueda utilizarse como playroom, escritorio o espacio común del barrio para hacer coworking, ideal para hacer home office, y no puede faltar en cada unidad una galería cómoda con parrilla propia y vistas al jardín”, dijo Pérez de Graffe.

En el caso de Altos de la Cañada el espacio compartido del barrio se destaca por el entorno natural y por extensos espacios verdes, donde se pueden encontrar un circuito de running, plazas de juego, áreas para hacer rutinas aeróbicas y yoga.

En Cañada Village 3 hay 3 piscinas, un salón de usos múltiples, espacio de coworking, gimnasio, salón de juegos, parrillas, cocheras de cortesía, seguridad e iluminación solar en sus áreas comunes.

A nuevo

Uno de los proyectos que avanza a paso sostenido es Luciérnagas Pilar, sobre el kilómetro 48,5 del ramal Pilar de la Panamericana, sobre 13 hectáreas donde se levantan 478 unidades (en 10 edificios de 38 unidades cada uno y 98 townhouses), rodeadas de verde y lagunas.

Héctor Condomiña, gerente comercial de Miyagi fiduciaria y co desarrolladora del proyecto, destacó a que la demanda fue intensa. “Del primer edificio se vendieron las de dos y tres ambientes, quedan de las propiedades más grandes. En octubre se empezó con el hormigón y venimos a buen ritmo. En los townhouses se está haciendo el tendido sanitario para que queden bien los baños y áreas de circulación. Y los albañiles trabajan a la par de los electricistas, esperamos terminar las viviendas antes de fin de año. Y se inició la excavación del terreno para un nuevo edificio que será lindero al barrio La Masia”, dijo.

Las unidades están pensadas para habitar en forma permanente, las de dos ambientes tienen 52 m2 y parrilla (algo imprescindible hoy), con balcón aterrazado. Con aislación térmica y acústica. Todo el predio contará con conectividad para satisfacer la demanda actual.

“El valor promedio del m2 de la las unidades ronda los USD 1.800, se paga 25% a la firma del boleto, 25% en 16 o 24 cuotas a elección del comprador y el 50% del saldo contra la posesión de la unidad. El día de la operación de pesifican las cuotas y el saldo, se abonan en pesos actualizados por el índice CAC. Hay gente que firmó y adelantó más del 25% e hizo una cuota más chica por mes o para el final. Tratamos de adaptarnos dependiendo de la capacidad de ahorro de cada propietario”, añadió Condomiña.

Costos de mantenimiento

Las expensas varían mucho y dependen como en Buenos Aires de los amenities y seguridad. En algunos casos si el edificio está dentro de un barrio cerrado no son más baratas que las de las casas porque tienen que mantenerse áreas comunes del inmueble, además los propietarios pueden utilizar los espacios abiertos del country y sus amenities.

“Si un lote estándar en un barrio representa 1 acción, el valor de un condominio corresponderá a ¼ de esa acción. En términos de expensas, el dueño de un condominio pagaría aproximadamente esa diferencia respecto de quien posee una casa, salvo que tenga acceso a amenities exclusivos y esto eleve el valor. Vivir en un condominio dentro de un country se vuelve más caro cuando el dueño paga además de las expensas, la membresía del club para acceder a los distintos deportes como golf, tenis, yachting o polo”, aeguró Bugeiro.

En Pilar las expensas varían entre $9.000 y 15.000 para un condominio de 3 dormitorios. El valor depende mucho de la ubicación y lo que ofrece el barrio: gimnasio, pileta, salón de usos múltiples, entre otras superficies.

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