Sigue la fuerte demanda por comprar terrenos en zona Oeste: los precios subieron hasta el 60 por ciento

Así como ocurrió en otros focos del Gran Buenos Aires (GBA), el Oeste mantiene la atracción de la demanda que desde que llegó la pandemia compró terrenos y pasó inmediatamente a construir su vivienda aprovechando la disminución del costo de edificación medido en dólares por metro cuadrado.

Esto hizo que se encuentren en obras actualmente más de 1.800 propiedades en distintos barrios privados y countries ubicados en este eje conformado por los partidos de Ituzaingó, Hurlingham, Merlo, Moreno y General Rodríguez, entre otros.

Germán Tavella, CEO de Germán Tavella Inmuebles, aseguró que el aumento de la demanda de tierra fue motivado por tres factores principales que se alinearon:

1) el nivel de inversión de un lote es significativamente menor que el de una vivienda usada, y en un mercado inmobiliario en general trabado, aquellos que aún no pudieron vender sus viviendas tomaron la opción de comprar tierra, para luego costear de a poco la obra en pesos;

2) los menores costos de construcción en dólares generados por los bruscos movimientos de la cotización blue a fines de 2020 y principios de 2021, lo que hizo muy oportuno comprar lotes que estaban hace rato sin mayores movimientos y con precios muy convenientes, y

3) el proceso de descentralización a lugares con mayor calidad de vida y mayor seguridad, que se vio acelerado tanto por la pandemia como por la creciente modalidad de trabajo a distancia.

En 2020, el valor del m2 constructivo había caído en dólares a USD 550 de promedio, y hoy oscila en USD 650, y si bien se registró una suba, los expertos sostienen que sigue habiendo ventajas. Mientras que el precio de los terrenos en algunos lugares llegó a crecer hasta un 60% por el efecto de la demanda y ritmo de ventas, en los últimos 22 meses.

Perfil de la demanda

El público que motoriza la demanda está conformado por familias jóvenes con niños en edad escolar privilegiando los barrios con más infraestructura, deportes y colegios cercanos.

“Aunque también es llamativa la búsqueda entre los adultos mayores apostando por un estilo de vida diferente, ya retirados de sus labores y profesiones o que pueden desarrollar su actividad en forma remota. Las preferencias en la búsqueda de lotes aluden a las particularidades y gustos de los clientes, bellas vistas, dimensiones de la tierra, arboleda, cercanía al club house, precio, entre otras cuestiones”, puntualizó Matías Szpira, director de Matías Szpira Bienes Raíces.

El buen funcionamiento del teletrabajo hizo que decenas de familias orienten su salida de las grandes urbes en busca de vivir en urbanizaciones cerca del verde.

Así lo confirmó María Laura Melgar, gerente de Castex Zona Oeste, quie señaló que “el público que motoriza la demanda de lotes cambió en relación al de pre pandemia, ahora buscan terrenos para luego edificar la vivienda permanente. Antes predominaban los propietarios que tenían en la urbanización el segundo hogar o para fin de semana, pero ahora se están mudando de forma definitiva”.

Uno de los puntos sobre el Acceso Oeste que concentró inversiones es el que une los kilómetros 41 y 44, donde hay presencia de locales comerciales de primeras marcas, gastronomía y servicios profesionales.

“Desde hace algunos años podemos encontrar, entre estos puentes, todo lo que necesita una familia sin tener que moverse hasta ningún centro urbano. Sin dudas, es el foco fuerte del Oeste medio. Estas condiciones hacen que los barrios en torno sean muy elegidos por quienes compran. Además de empresarios y profesionales independientes creció la demanda entre los empleados que ocupan puestos gerenciales en industrias de la zona y del área oeste de la Capital que llegan en media hora hasta su casa”, explicó Esteban Mateo, de Mateo Propiedades.

Qué se construye

Si bien en nuestro país hay una costumbre asociada más con el ladrillo y la construcción tradicional, cada vez es más habitual encontrar obras con otros sistemas edilicios y en seco, como el steel framing, panelería, madera o PVC.

Tavella argumentó que no es tanto por el ahorro en costos, ya que son similares, “sino que la construcción en seco permite ahorrar tiempo, ya que de por si una obra en un barrio cerrado es bastante más burocrática por los permisos, controles y horarios de obra. Varios apuestan por otras posibilidades para que su vivienda esté lista cuanto antes”.

Los expertos también coincidieron que parte de quienes compran y construyen son familias que se mueven de otras localidades dentro del oeste con barrios residenciales clásicos como Castelar, La Reja, Ramos Mejía, Morón e Ituzaingó.

“Por eso muchos apelan, además de la construcción tradicional, a la seca. Que antes estaban prohibidas en algunos countries pero ahora empiezan a verse cada vez más. También es un segmento cada vez más codiciado por inversores individuales que levantan una casa para vender e incluso grupos desarrolladores que compran grandes tierras con ubicación estratégica para loteos y creación de nuevos barrios”, detalló Natalia Gitel, responsable de la sucursal de Francisco Álvarez, de Matías Szpira Bienes Raíces.

Precios y alternativas

En el corredor del Oeste hay muchas opciones de barrios cerrados y countries, pero por la demanda desde que llegó la pandemia los que ya estaban consolidados no tienen terrenos libres, como El Casco de Leloir.

“En Altos del Sol quedan muy pocos, son de 600 m2 de promedio y los valores no bajan de USD 360 por m2. En el Club de Campo Los Pingüinos también quedan unos pocos, con metrajes mucho más amplios, entre 1.500 a 2.000 m2, y precios en USD 300 por m2 aproximadamente. En los sectores un poco más alejados en Moreno como en General Rodríguez, la demanda creció mucho y aun hay mayor disponibilidad. En Terravista el crecimiento fue exponencial, pero por un lote bien ubicado de unos 1.000 m2 actualmente se pagan unos USD 250 por m2”, detalló Tavella.

Terravista, ubicado a la altura del kilómetro 47 del Acceso Oeste cuenta con el Colegio Bartolomé Mitre Day School y está avanzada la construcción de un centro comercial, con locales, oficinas y departamentos en predio lindante al mismo barrio.

“Los tipos lotes mas buscados son los que dan al parque central que consta de 40 hectáreas con espacios verdes y espejos de agua, así como los que tienen vista hacia la Laguna central. Allí hay 550 viviendas, 100 en construcción y otras 40 próximas a iniciarse. Las casas generalmente son de estilo moderno grandes ventanales y los lotes tienen 1.100 m2 promedio”, dijo Melgar.

En Haras San Pablo, en el kilómetro 149,5 de la Ruta 6, en General Rodríguez, se comercializan lotes de 1.500 m2 desde USD 59.000 (precio de lista), con planes pagaderos 25% al boleto y 48 cuotas en dólares. También hay una bonificación por pago contado, desde USD 46.000 y tienen escrituración inmediata.

El country San Diego cuenta con lotes entre 1.500 y 3.000 m2 y rondan los USD 350.000, el Club de Campo Los Pingüinos sigue siendo el más exclusivo de la zona cuenta con los últimos lotes disponibles desde 2000 m2 y se ofrecen a partir de los 400.000 dólares.

La Cesarina cuenta con lotes de 750 y 900 m2 y rondan los USD 75.000, en Campos de Álvarez son de 900 m2 aproximadamente y tiene un valor de 200.000 dólares.

A diferencia de otros proyectos inmobiliarios, los lotes fueron la estrella en estos años. “El tiempo promedio entre la publicación de un lote a precio de mercado y la reserva de venta que registramos es de tres meses, aproximadamente”, precisó Szpira.

Lo nuevo

La zona oeste está incorporando nuevos barrios, algunos de los más recientes son Prados del Oeste, Fincas de Álvarez y Solares de Álvarez. Algunas antiguas fincas de Parque Leloir se han vendido en conjunto para desarrollar barrios mas pequeños ganando seguridad en una área reconocida por su reserva ecológica y por el boom de su corredor gastronómico y de oficinas sustentables.

“Han parecido varias propuestas de condominio a lo largo de todo el corredor, especialmente en Ituzaingó, con departamentos cerca del verde que sobre todo tientan a las familias jóvenes”, concluyó Mateo.

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