El más caro de todos: subieron un 85% los alquileres en el barrio porteño más cotizado

La distorsión que generó la nueva Ley de Alquileres, que supuestamente se reformularía en el Congreso de la Nación, se posicionó en fuertes aumentos interanuales. Un informe privado precisó que Recoleta fue el que más subió sus valores con un 85%, seguido de Caballito, Núñez y Almagro con tasas de entre el 66 y 68% año contra año.

Además, el punto de AMBA con mayores aumentos fue la zona norte del Gran Buenos Aires que registró una suba interanual en pesos del 89,3%, seguida por zona sur con un 87,5% y zona oeste con un 64,7 por ciento.

También el análisis que releva los precios de venta de las propiedades en CABA, Rosario y Córdoba, remarcó que el mercado inmobiliario cerró 2021 con una baja clara en los precios de departamentos.

Según los datos informados, AMBA acumuló en el año una caída del 7,3% en dólares en los valores de venta por m2 de departamentos.

Buenos Aires fue la zona que mostró las mayores bajas de precios de departamentos, siendo Villa Santa Rita, Villa Crespo, Parque Patricios y Núñez los barrios que más se depreciaron. Según el informe, esto se debe a que los usuarios priorizaron buscar propiedades más baratas y con espacios abiertos fuera de la ciudad que acompañen la expansión del trabajo remoto.

“Al especificar por barrios hay que observar los desequilibrios entre oferta y demanda. En este sentido, por ejemplo en Núñez si bien a nivel de demanda no observamos una caída tan fuerte en comparativa a otros sectores de CABA, sí observamos que es un barrio que ha acumulado mayor oferta que la mayoría de las otras zonas de la ciudad con un 31% de avisos respecto al mismo periodo del año anterior. Al acumularse más stock, se genera una mayor competencia que presiona a generar bajas adicionales, ya sea en el mismo aviso o al momento de negociar”, dijo Juan Manuel Carretero, uno de los responsables del informa que realizaron UDEA y Mercado Libre.

La zona norte del AMBA logró un alto nivel de demanda en el mercado de compra venta. Los espacios amplios, los condominios privados con mayores opciones de seguridad y la baja relativa de los costos de construcción posicionaron a este punto de Buenos Aires como uno de los más buscados para comprar.

Córdoba, quien más bajó los precios en venta

El sector inmobiliario demostró cierto crecimiento en las ventas con respecto a meses anteriores, en el tramo final del año, de todas maneras en la comparación de noviembre 2020 a noviembre 2021 hubo una caída de 1,6% en ventas que el año anterior.

“Sí, en cambio, notamos que los valores bajaron entre un 25% y un 35% según la zona y dependiendo de las unidades que poseen piscina, balcones o espacios verdes, o si son de uno, dos o tres ambientes, esta baja en los valores atrae a inversores que aprovechan dichas disminuciones para resguardar sus ahorros, ya que comprando en valores mas bajos la rentabilidad recobra importancia”, dijo a Infobae Virginia Manzotti, presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario de la Provincia de Córdoba.

En la Docta también se manifestaron a través del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina (Cofeci) que la puesta en vigencia de la modificación de la ley de alquileres entorpecería el segmento, los propietarios ante la incertidumbre de un contrato con 36 meses de duración y un índice incierto a la hora de firmar un contrato, llevaron sus propiedades a la venta, provocando una oferta baja y una demanda casi desesperada en casas de barrios colindantes al centro y departamentos en Nueva Córdoba, General Paz o Alberdi que son los más buscados.

Manzotti sostuvo que “si se derogan los dos artículos más conflictivos (plazo del contrato y método de ajuste), los inversores volverían a apostar a la compra de inmuebles para alquilar y los que pusieron para le venta los volcarán a locaciones, equilibrando la oferta y la demanda”.

Departamentos de 1 dormitorio en el Centro cordobés, cuestan entre $15.000 y 17.000 de alquiler por mes; en el Barrio General Paz, entre 22.000 y 27.000 pesos. De dos dormitorios, en el Centro de $28.000 a 33.000, y en Nueva Córdoba, entre 38.000 y 55.000 pesos.

En cuanto a casas, de dos dormitorios, de $35.000 a 40.000, de tres dormitorios desde $45.000 a 55.000 mas de tres desde $60.000 a 120.000, según la zona.

En ventas, departamentos de 1 dormitorio, salen entre USD 30.000 a 75.000 según antigüedad o si es a estrenar, dos dormitorios desde 70.000 a 120.000 dólares.

Las casas de dos dormitorios (no en barrios privados), salen desde USD 55.000 a 95.000 y de 3 dormitorios, desde 90.000 hasta 180.000 dólares.

Recuperación en Rosario

En la ciudad de Rosario, los especialistas precisaron que también pudieron celebrar más operaciones sobre el cierre del año. Justifican el avance la estabilidad cambiaria durante un plazo razonable, que permitió que la gente se anime a realizar inversiones. Por otro lado, el factor de mayor importancia en este repunte es el sinceramiento de los precios en el sector.

César Manuel Fernández Cívico, titular de Fernández Cívico Servicios Inmobiliarios, dijo que la mayor cantidad de operaciones que se efectivizan dependen de que el valor del inmueble se haya adecuado a la realidad económica y del sector. “Aquellos vendedores que logran ver e interpretar la actualidad inmobiliaria, en relación a la situación general, aceptan ajustar sus precios a dicho escenario, lo que permite avanzar con las operaciones, y al mismo tiempo les da la posibilidad, si lo desean, de poder reponer ese inmueble por uno que esté ajustado a los valores actuales”, aseguró.

Un segmento que también ha tenido un movimiento interesante, es el de las operaciones con permutas de inmuebles. Aquel propietario que está dispuesto a recibir un inmueble de menor valor como forma de pago, ingresa a un nicho de vendedores que tienen mayores chances de cerrar su operación.

Es normal encontrar publicaciones de inmuebles que llevan mucho tiempo ofrecidas, el principal motivo de la existencia de éstas, es el gran desfasaje que existe entre su precio de oferta y el valor potencial de cierre de operación.

“Podemos estimar que desde marzo de 2018 a esta parte, los precios de los inmuebles han caído un 40% en promedio, según su tipología. En lo referente a valores de oferta, según la cantidad de ambientes, siempre hablando de Centro y Macrocentro, podemos encontrar departamentos de un ambiente en el orden de los USD 40.000, de dos ambientes en un precio promedio de USD 60.000 y de 3 ambientes en un valor de referencia de USD 120.000. Siempre hablando de construcciones de buena calidad y una antigüedad no mayor a 10 años”, destacó Fernández Cívico.

Por el lado de las locaciones, se mantiene la realidad que atraviesa el sector desde la entrada en vigencia de la nueva ley de alquileres. La disponibilidad de inmuebles, destinados a vivienda, para alquilar es escasa. En el sector inmobiliario de Rosario, en todas las tipologías, de cada 45 inmuebles en oferta, uno es en alquiler, y el resto a la venta.

Los inmuebles que aparecen disponibles para ser alquilados, salvo excepciones, no duran mucho tiempo en vidriera. Sobre todo si se encuentran en alguna de las zonas más interesantes de Rosario, como aquellos que están sobre la costa, o en algunos de los barrios perimetrales al centro, que te permiten estar cerca de todo, pero fuera de la vorágine del microcentro. Desde hace tiempo zonas como Puerto Norte, Lourdes, Abasto, o República de la Sexta, se han convertido en lugares muy buscados.

Según un relevamiento realizado por el Instituto de Investigaciones Económicas de la Universidad Nacional de Rosario, analizó los valores de oferta propia el portal de los Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), el mismo reflejó que en la zona central de Rosario, el alquiler de un departamento de un ambiente ronda los $16.000, de dos ambientes $24.000 y tres ambientes $35.000, siempre considerando inmuebles estándar, sin cochera ni amenities.

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