Modificar la ley de Alquileres, impulsar la construcción y acceder al crédito, los retos del mercado inmobiliario

Golpeado desde hace tres años, antes de que se iniciara la pandemia, el mercado inmobiliario reclama una recuperación. Dentro de este escenario, está la construcción, que de alguna forma va por otro carril y presenta números alentadores en contraposición con la venta de unidades y la distorsión que generó la nueva Ley de Alquileres que entró en vigencia en julio de 2021.

Desde el Real Estate informan que deben separarse las cuestiones. Algo está claro: el problema mayor viene en el segmento del usado que presenta sobre oferta de propiedades en venta en CABA (más de 115.000 departamentos) como en las grandes ciudades del país. Algo sin antecedentes: la gente no compra y se suman unidades al stock.

Hay varios desafíos para lo que viene y hay expectativas que surfean olas entre la incertidumbre y la expectativa de crecimiento.

1-La ansiada reactivación

Desde el sector sostienen que con un promedio de 2.300 escrituras mensuales, 2020 y 2021 fueron los peores de los últimos 50 años. Aún en el peor momento de la crisis de 2001 se llegaban a efectuar 4.500 operaciones en CABA registradas por el Colegio de Escribano porteño.

Marta Liotto, presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario (Cucicba), señaló: “Padecemos una crisis muy profunda y prolongada. Desde la entidad proponemos que se tomen algunas medidas, entre las que urge la modificación de la Ley de Alquileres (N° 27.551). En segundo lugar un blanqueo amplio para la compra de viviendas nuevas y/o usadas. Y en tercer término, generar condiciones para que haya créditos hipotecarios”.

2-Alquileres, una prioridad

Coinciden desde el sector que algo “favorable” es que el arco político del país haya reconocido que la nueva ley locativa fracasó.

“Nosotros lo dijimos desde el primer día, y nadie nos escuchó. Una de los primeras actividades que organizamos apenas asumí la presidencia del Cucicba fue invitar a los candidatos de las últimas elecciones legislativas. Vinieron María Eugenia Vidal, por Juntos por el Cambio, y Leandro Santoro, por el Frente de Todos. Y rompimos la grieta al hacer coincidir al oficialismo y a la oposición en la necesidad de cambiar la ley de alquileres. Lo que faltó este año fue que el Congreso concrete la reforma”, dijo Liotto.

Su práctica hizo daño porque muchos propietarios prefieren esperar y quitaron carteles locativos, haciendo difícil a los inquilinos encontrar una propiedad, por ejemplo de dos dormitorios. Se produjo, menos oferta de inmuebles, y una informalidad mayor.

Los puntos neurálgicos son el regreso a contratos de dos años de duración (en vez de tres como estipula la nueva normativa) y que los ajustes sean semestrales regulados por la oferta y demanda, y no anuales regulados por el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central. Los aumentos en el año fueron muy elevados, y se culmina con golpes al bolsillo que superan el 50% del valor 12 meses atrás para quien debe renovar o iniciar un acuerdo.

Desde la provincia de Buenos Aires advierten por situaciones similares a lo que ocurre en CABA. En La Plata, Bahía Blanca, Pergamino o Mar del Plata, cuesta mucho conseguir viviendas de dos y tres dormitorios a precios razonables, nada baja de $ 45.000 por mes en buenas ubicaciones y aún así es difícil encontrar.

Mirta Líbera, titular de la Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires (CIBA), destacó a Infobae que no sólo la ley debe tratarse. “Nuestros representantes deben entender que en un contexto inflacionario como el que atravesamos desde hace tiempo tienen que otorgar libertad y margen de negociación para que las partes vayan encontrando el punto de equilibrio al celebrar los acuerdos y no con tanta rigidez en algo fijo. Creo que sería bueno volver a los contratos a dos años, que en un país con tanta incertidumbre es bastante. Tengo expectativas que se modifique cuanto antes”.

También esgrimen desde el sector que será fundamental que se pueda ver el proyecto antes que se trate, que se consulte a quienes están en el día a día en el mercado.

3-La falta de crédito

Otros protagonistas del Real Estate estiman que los desafíos más importantes son los que vienen del lado de la macro economía. Una mayor estabilidad, sobre todo monetaria, daría lugar a la vuelta rápida del crédito hipotecario, tal como ha sucedido en otros países de la región.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), dijo a Infobae lo siguiente: “De ahí podría surgir algo muy importante y nuestra gran asignatura pendiente; empezar a trabajar para la clase media y media baja. En el ámbito de la micro economía necesitamos que en la agenda se apruebe lo antes posible la implementación del proyecto de ley sobre crédito hipotecario que está en el Congreso para que los bancos se animen a dar préstamos ajustados por salarios y la prórroga del blanqueo”.

El titular de la CEDU estima que en 2022 puede registrarse un cambio cualitativo de expectativas en el buen sentido luego de un largo ciclo de retracción y caída de precios.

“Nuestro país es cíclico, de modo que el rebote no debe sorprendernos. Por supuesto que beneficiará a quienes apostaron por los ladrillos durante los últimos años en los cuales se vendió muy poco, no contamos con financiamiento y la macro ayudó poco”, agregó Tabakman.

Por un lado, esperan que el gobierno haga su aporte con medidas positivas para el sector. Carlos Spina, presidente de la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV), sostuvo que “el principal reto para 2022 es lidiar con un año más de una demanda muy acotada, donde tenemos una oferta que emprende proyectos o puede generarlos, pero una demanda muy contenida. Situación que pasa por varias razones, en el segmento más alto, tanto el impuesto a las grandes fortunas como la sobre alícuota de Bienes Personales en el exterior y la carga impositiva en general, desmotivaron mucho la inversión del público de gran escala”.

El inversor de pequeña escala es aquel que apuntaba más a renta y, en ese caso, la ley locativa conspiró en contra en la toma de decisiones, razón por la cual queda a nivel inversor solo una franja media de aquellas personas o empresas que generan pesos en la Argentina y que ven al ladrillo quizás barato como para usarlo de puente para acceder a una suerte de dólar futuro.

“El usuario final está lento en sus reacciones, tiene muchos estímulos a nivel información como para pensar que no se ha tocado piso a nivel precios y entonces duda. Queremos un mercado con más confianza y que pueda tener más robustez”, dijo Spina.

4-La construcción, el motor económico siempre activo

Otro aspecto será impulsar la obra privada, y esto dependerá directamente del caudal y la calidad de inversiones que se generen. A su vez, eso estará sujeto a la situación económica del país y a cómo la perciba el mercado. Siempre que haya buenas expectativas se puede ir hacia un panorama positivo para incentivar inversiones desde lo privado.

“En cuanto a la obra pública, somos optimistas y confiamos en que el Gobierno nacional seguirá con la impronta de querer impulsarla. Terminamos 2021 con un balance positivo, más allá de la grave situación que hemos atravesado desde que llegó la pandemia y aún vivimos. Si bien ante momentos de crisis económica el sector de la construcción es uno de los más perjudicados, también hemos confirmado que, frente a una recuperación, somos los primeros en lograr una reactivación y multiplicarla”, dijo a Infobae Gustavo Weiss, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco).

Weiss, señaló que “está muy demandada la construcción y refacción de propiedades, en especial en el marco de la pandemia. Mucha gente tuvo que quedarse en sus casas, y en consecuencia decidieron reciclar para ganar confort. Sumado a esto, la brecha cambiaria incentivó a invertir en ladrillos, orientando ahorros a algo que no va a perder su valor en el largo plazo”.

Asimismo, es difícil estimar el número de las obras de ese tipo en curso. En cuanto a proyectos de obras privadas nuevas, los permisos, en los 60 municipios relevados por el INDEC han crecido y estiman que completarán el año con 10 millones de metros cuadrados autorizados, que representarían alrededor de 150.000 viviendas a construir.

5-Procrear en acción

Referidos a la inversión pública en vivienda, informes del Ministerio de Vivienda indican que se encuentran en ejecución alrededor de 100.000 viviendas en distintos programas. Se han otorgado además 60.000 créditos Procrear individuales para reformas o ampliaciones.

Luciano Scatolini, secretario de Desarrollo Territorial, dijo que “el principal desafío para el sector es ampliar la oferta de suelo planificado y de viviendas para los trabajadores. El Estado nacional ha realizado un esfuerzo presupuestario y de gestión enorme pero además es necesario tener un sistema hipotecario que ofrezca el sector privado para lograr que la demanda tenga condiciones de acceso posible ordenadas a través del salario”

Si bien faltaron algunas cuestiones por definir, sostienen desde Hábitat nacional que lograron consolidar un modelo de gestión a mediano y largo plazo que incluye integralmente la planificación territorial como ordenadora de la política de suelo urbano.

Como cuenta pendiente y principal desafío para el Real Estate, Scatolini amplió que debe lograrse “que se sancione la ley que cree la Agencia Hipotecaria Nacional y que se destine al menos 1 punto del PBI al crédito a través de la banca pública y privada”.

6-Ventas y precios

Desde el sector argumentan que la caída de los precios estaría llegando a su fin. El sinceramiento fue importante y hubo una disminución en CABA que supera el 30% desde 2019 a la fecha, y en el GBA el descenso osciló en el 27%, siendo la zona norte, con un 22%, la que mejor resistió la baja.

Líbera, dijo, que “tal vez estemos llegando al piso, y estimo que los ahorristas o quien disponga de dinero a la expectativa de mejores inversiones, que en 2022 se confirme el ligero repunte de ventas que sucedió sobre todo a nivel país en el tramo final del año. Creo que hay un mercado de oportunidad, pero también es cierto que mucha gente que vende aceptó llevar los valores a cotizaciones razonables, y de esa manera tienen mejor posibilidad de venta que quienes no aceptaron quitas en las valuaciones”.

En la provincia bonaerense según las estadísticas de escrituras del Colegio de Escribanos de este territorio registró un alza importante de operaciones. De las 3.900 de enero de 2021, en noviembre último se estaba cerca de 8.000 acuerdos al mes.

7-Blanqueo

Es probable que el Congreso Nacional extienda el blanqueo pensado para captar dinero no declarado e inyectarlo en obras de pozo para dinamizar la construcción y fomentar el acceso a la vivienda.

El que se realizó entre mayo y julio último sólo captó unos USD 200 millones, pero estiman que habrá una prórroga. Fallaron la instrumentación y el poco tiempo disponible para que los interesados abran cuentas para destinar los fondos que buscaban blanquear.

Según Weiss, sería fundamental efectuar la prolongación de esta herramienta. “Se incluyó en el proyecto de Ley del Presupuesto 2022. Pero como se cayó ese proyecto, esperamos que se sancione de forma separada cuanto antes”.

8-De pozo, la opción más segura

Desde el sector informan que las obras de pozo siguen captando la demanda, pero notan que ahora quienes compran son más los que apuestan para habitar el inmueble y no para destinarlo tanto a la renta como antes.

En este segmento se estima que se llevan adelante unas 80.000 unidades que se estrenarán entre fines de 2022 y 2023. Allí el sistema de entrar con un capital que represente el 30 o 40% del valor de la propiedad y luego hacer cuotas en dólares o pesos más índice CAC sigue siendo atractivo.

9-Acuerdo con el FMI

En los primeros meses del año entrante desde el sector esperan que la llegada del acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI) reduza la incerdumbre.

“El acuerdo consolidaría la senda de crecimiento del país que venimos viendo en la post pandemia y el sector inmobiliario dejará de ser atractivo por lo barato para volverse interesante como resguardo de valor, inversión a largo plazo y sobre todo para brindarle viviendas e infraestructura edilicia dirigidas hacia la gente”, dijo Tabakman.

10-Diálogo aceitado

Los representantes de las principales entidades del sector consultadas coinciden que hay buen diálogo con los distintos sectores del Gobierno, a nivel Nacional, porteño y provincia de Buenos Aires.

“Todos queremos que el sector repunte, para ello hay una Mesa de Vivienda que también integran sindicatos que representan a los trabajadores. Creemos que necesitamos medidas en general para que los dólares del colchón puedan volcarse a producción genuina de viviendas hechas por argentinos para argentinos. En esa línea, respecto a la ley de incentivos, haciendo que el blanqueo funcione con todas las reglamentaciones encaminadas, estamos hablando de la prórroga para el blanqueo de capital se extienda para compra de inmuebles”, concluyó Spina.

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