Boleto de compra-venta: 8 consejos para evitar problemas con la letra chica al comprar una propiedad

Comprar una vivienda es un paso importante para la mayoría de los argentinos. Desde las primeras averiguaciones, online o telefónicas, sobre el inmueble, condiciones, acordar el monto con el vendedor y hasta obtener la llave para ingresar a la propiedad, hay varios pasos que se deben recorrer.

Uno de los principales, una vez que se confirmó la operación, es la firma del boleto de compra-venta. Se trata de un contrato previo a la Escritura Traslativa de Dominio, que obliga al vendedor a transferir la propiedad y al comprador a pagar el precio pactado por la misma.

Maria Inés Kries, gerente comercial de Newland Desarrollos Inmobiliarios, comentó a Infobae que es una herramienta que se utiliza para que las partes se aseguren una mayor garantía para la concreción de la operación. Por ejemplo, si aún no están dadas las condiciones porque el comprador no cuenta con los fondos para cancelar el precio total, porque el vendedor no puede aún mudarse del inmueble o porque la propiedad aún está en obra.

Aquí se brindan 8 tips que recomiendan los expertos para aquellas personas que estén por firmar un boleto de compra-venta por un inmueble.

1 - Chequear datos del inmueble

Alguien que debe firmar tiene que chequear bien los informes de dominio e inhibición de la persona que está vendiendo.

“Eso es lo más importante de todo. Un boleto de compra-venta es un compromiso entre las partes, el cual tiene penalidad en el caso de no cumplimiento. Es un principio de ejecución de un contrato. Ahí también se estipula si la propiedad se vende con muebles”, detalló Ariel Champanier, presidente de Re/Max Premium.

En el documento debe chequearse que esté individualizado claramente el inmueble que se está vendiendo, el domicilio, matrícula y demás datos catastrales que coincidan con los del título y del informe de dominio.

2 - Nombres correctos

Las partes intervinientes tienen que verificar que los nombres incluidos, tanto del vendedor como del comprador, estén completos y correctos, que figure el precio junto a su forma de pago, que incluya la fecha de entrega en el caso de un proyecto en construcción, entre otros datos.

Daniel Rozen, gerente de operaciones en Interwin, destacó que en el boleto “deben estar especificados claramente los plazos, fechas y lugares de pago. También debe constar si los pagos se llevaran a cabo mediante depósito o transferencia bancaria y a que cuentas ó si se realizaran contado efectivo”.

3 - Como eludir inhibiciones

Desde el sector recomiendan asegurarse de que el vendedor sea efectivamente el dueño, que no esté inhibido y que el inmueble no registre hipotecas o embargos.

Para este fin, el asesor inmobiliario solicitará al Registro de la Propiedad, y previo a la firma del boleto de compra-venta, un informe de dominio del inmueble y un informe de inhibiciones del propietario. De ellos surgirá la situación del inmueble y de si el dueño (y su cónyuge, si la o lo tuviere) tiene inhibiciones registradas”, contó Kries.

Debe revisarse que esté correctamente plasmada la manera en que las partes afrontaran los gastos e impuestos relacionados con la operación. Si la misma se atendrá a la ley, los usos y costumbres, o si se hubiera pactado otra situación.

4 - Precisones que no pueden faltar

A la hora de confeccionar el boleto para su posterior firma, en el documento no pueden faltar la superficie de la unidad, títulos y que gravámenes tiene. Al ser un acuerdo entre particulares, es conveniente que las firmas de la partes se certifiquen por escribano público.

Debe constar en qué condiciones se entregará el inmueble. Por ejemplo si incluye equipos de aire acondicionado. Hay temas que pueden parecer insignificantes, pero que por no hacerlos constar en el boleto, pueden ocasionar dolores de cabeza al momento de la posesión.

“Si soy el vendedor, tengo que asegurarme de que del texto a firmarse surja clara e indubitablemente que voy a cobrar el saldo de precio en la moneda pactada. En general se incluyen clausulas de estilo duras con relación al tema”, amplió Rozen.

5 - Cómo mirar la letra chica

Los aspectos principales son que esté todo por escrito, que sean fechas ciertas ya que no pueden quedar libradas al azar aconsejan desde el sector.

“La letra chica comprende las fechas, las penalidades, la forma de pago, el monto de la operación, quiénes son las partes, quién es el escribano interviniente, informe de dominio e inhibición”, dijo Champanier.

Es recomendable chequear las identidades de los firmantes por medio de su documento de identidad. Si alguno de ellos firma por poder, debe llevar a la firma el poder original, el cual debe haber sido analizado previamente por un profesional idóneo.

Pueden sumarse cláusulas de estilo que aseguren al vendedor que va a cobrar el saldo del precio en la moneda pactada y para que el comprador no pueda alegar por ejemplo la “teoría de la imprevisión”.

6 - Planificar el lugar y que sea seguro

Lo ideal es hacer la firma en un lugar seguro, con vigilancia. Qué disponga de cocheras y aque no siempre se puede evitar que las partes tengan que movilizarse con dinero en efectivo.

Rozen argumentó que es importante “avisar previamente al comprador que revise los billetes con los cuales abonará excluyendo aquellos que sean dudosos, que estén manchados o rotos, para evitar malos momentos y demoras al momento de la firma. Que también en el lugar haya una máquina de contar dinero, lo cual permite ahorrar mucho tiempo”.

7 - ¿El boleto es imprescindible para escriturar?

Una duda que surge es si para escriturar la propiedad es necesario disponer del boleto o no.

Kries dijo que no es necesaria la firma del boleto “ya que en realidad la compra-venta se perfecciona con la firma de la escritura y la entrega de la posesión del inmueble. Sin embargo, se considera al boleto como un instrumento muy útil, una especie de precontrato de compra venta en el que las partes se obligan a efectuar posteriormente la escritura traslativa de dominio”.

Es valioso porque deja una constancia escrita de las condiciones de la operación y de las obligaciones asumidas por las partes. A su vez, constituye un elemento de prueba y en él, generalmente, se estipulan penalidades a favor del vendedor en caso de que el comprador no comparezca a la escrituración y/o pague el saldo de precio de compra.

Además, otorga prioridad al derecho del comprador sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble (siempre que se reúnan los requisitos del artículo 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación); el boleto de fecha cierta será oponible al concurso o quiebra del vendedor (siempre que el comprador haya pagado por lo menos el 25% del precio del inmueble, según el artículo 1171 del Código Civil y Comercial de la Nación); si el vendedor se resistiera y/o no otorgara la escritura pública en el plazo convenido, el comprador podrá demandarlo ante un juez, para que se otorgue la escritura pública bajo apercibimiento de escriturar el juez por él y a su costa (artículo 1018 del Código Civil y Comercial de la Nación).

Champanier precisó que hay muchas operaciones en las que no necesariamente hay que firmar un boleto. “Se hacen bajo la modalidad de escritura directa en la cual se hace una reserva y después directamente el escribano hace la escritura. Cuando se hace, el boleto deja de tener validez porque siempre vale el último documento”, sostuvo.

8 - Cuanto representa en el porcentaje de una operación

En general, la firma del boleto implica una seña o el refuerzo de una seña anterior. Como mínimo, para asegurarse frente a reclamos de terceros, concursos o quiebra del vendedor, debe ser del 25% del precio de venta (arts. 1170 y 1171 del Código Civil y Comercial). El comprobante es el mismo boleto.

Finalmente, también se sugiere que en el boleto se agreguen los datos del escribano interviniente y hacer constar un plazo para que el vendedor le entregue al notario la documentación necesaria para poder otorgar la escritura.

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