Auge de donación de propiedades: cuáles son las ventajas de transferir un inmueble y por qué es aconsejable hacerlo en vida

Ordenar el patrimonio en vida implica asumir la finitud del ser humano y de las relaciones. En la Argentina en materia de transferencia de bienes, sobre todo los inmuebles que son los que tienen mayores regulaciones, orden sucesorio y testamentos, hay diversas posibilidades de traspaso, como donación, herencia y derecho de los convivientes.

Hay personas a las que no les interesa anticipar la transferencia sucesoria: saben administrarse y no necesitan o no quieren que nadie se involucre en sus movimientos patrimoniales. En nuestro país hay una tendencia a dejar ordenados los papeles en vida, según dicen los expertos notariales y lo recomiendan para evitar gastos mayores cuando el titular falte por fallecimiento.

Andrea Rey, titular de la Escribanía Rey, puntualizó a Infobae que las opciones son variadas. “Dependen del tamaño del patrimonio y del gusto del consumidor. En materia de inmuebles, en un patrimonio pequeño, la figura de la donación, es un acto de liberalidad por el cual el dueño del bien lo transmite en forma gratuita a otro que será el donatario”, señaló.

Con la última reforma al Código Civil y Comercial (CCYC) este contrato retomó impulso y aumentaron las consultas sobre sus pros y contras. Los profesionales informaron que la normativa no permite al donante desapoderarse de todos sus bienes ya que toda la regulación del CCYC ha hecho hincapié en la figura de la protección de la vivienda familiar. Por lo cual el donante debe garantizarse su techo.

“Si solo tiene un inmueble, no podrá hacer donación pura y simple, sino que deberá reservarse el usufructo o el uso y habitación de la misma, eventualmente una renta vitalicia con revocación del dominio en caso de incumplimiento. Muchos me consultan si pueden donarle a familiares, porque no tienen hijos ni padres. Lo pueden hacer, por supuesto, a sabiendas de que el contrato de donación dejará liberado el bien al cumplirse 10 años de la transferencia del inmueble”, detalló Rey.

El testamento como refuerzo

Pero los especialistas recomiendan que si la decisión está tomada y están claras las consecuencias y los tiempos, es mejor reforzar con un testamento a favor del donatario por si hubiera parientes que, sin ser forzosos, puedan considerar que tienen derecho a heredar.

Ejemplo: “quiero donarle a mis sobrino/s, pero viven mi/s hermano/s”. Claramente este último puede sentirse con derecho y reclamar en la sucesión. Es clave dejar por escrito la voluntad.

Si sucede que el donatario necesita venderlo antes de los 10 años, hay varias posibilidades (siempre que no se trate de la única vivienda del donante), amplió Rey. “Si vive el donante, que brinde su conformidad o deje sin efecto la donación; y si no vive, iniciar su sucesión y lograr una declaratoria de herederos o validez de testamento a favor del donatario y dejar liberado al tráfico inmobiliario el inmueble. Si el patrimonio es mayor, sin descartar la donación, podemos pensar en la figura del fideicomiso, un contrato de confianza donde se transfieren los bienes a favor de una persona física o jurídica que administrará los mismos como fiduciario”.

No todas las parejas tienen iguales derechos

Los mas conservadores o temerosos del despojo patrimonial podrán hacer testamento. Las formas son variadas, aunque siempre la del acto público por escritura brinda mayor certeza y tranquilidad, por la custodia del documento que hace el escribano/a por el plazo que determina cada jurisdicción (en CABA son 5 años) y luego de la entrega del protocolo que contiene la escritura, la custodia será llevada por el Archivo del Colegio de Escribanos por delegación del Estado.

El acto de testar implica dejar por escrito quienes heredarán. “Los sucesores forzosos son los hijos y en ausencia de estos, los padres; el/la cónyuge solo hereda los bienes propios, si hay bienes gananciales no es herencia, sino liquidación de la sociedad conyugal”, aclaró Rey.

Muchos que viven en unión convivencial, donde uno de los dos es dueño del inmueble donde residen, preguntan por sus derechos sucesorios y los escribanos afirman que no los tienen. Hay derecho a vivir dos años en el inmueble donde estaba la vivienda familiar luego de finalizada la unión convivencial, hay derecho a la pensión o jubilación, pero no mucho más. Cabe aclarar además que la unión convivencial debe estar registrada para ser tal.

Rey recomienda dejar sentado por escrito cómo serán los derechos y obligaciones patrimoniales en relación a la masa de bienes de las parejas no casadas legalmente, para que no haya sorpresas en caso de separación o fallecimiento de uno de sus integrantes. “Me han tocado casos dolorosos de parejas que convivieron muchísimos años y siempre dejaron el orden de los papeles para después, y una enfermedad terminal los enfrenta con otros herederos que nunca se ocuparon de ellos y el conviviente que sí estuvo queda de espectador, viendo como pierde todo por no haber dejado por escrito su última voluntad o la forma de hacer cumplir el pacto patrimonial de la convivencia”.

Con relación a los costos, en CABA el arancel notarial determina que los honorarios son el 2% del valor de los bienes, el que no es de orden público. Hay valores mínimos que para operatorias inmobiliarias es de 90.000 pesos. Hacer un testamento sin designación de bienes $ 41.000, más los gastos, impuestos y tasas de inscripción que correspondan según el valor y ubicación del bien.

Donaciones en auge

La donación de inmuebles está muy arraigada en nuestra sociedad, sobre todo en los negocios jurídicos entre familiares, y se realiza de manera simple y segura ante un notario, argumentaron fuentes del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.

Se convirtió en una opción cada vez más elegida por quienes desean organizar la distribución de sus bienes y la planificación familiar de su patrimonio. Además, con los cambios que se introdujeron en la legislación nacional a fines del año pasado, hoy es más seguro donar bienes registrables y sigue siendo sencillo, ya que alcanza con una escritura pública otorgada ante un escribano, quien garantiza la seguridad y la celeridad en los trámites.

Para hacerlo el propietario interesado en donar y quien sea beneficiario de esa donación deben acercarse al escribano que el primero designe para hacer la donación, entregarle su escritura (título de propiedad), boletas de impuestos, servicios y expensas que gravan al inmueble, datos personales de ambos y del cónyuge o conviviente de quien dona, en caso de corresponder.

Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, explicó a Infobae que en esa primera entrevista el notario preguntará a las partes si el donante se quedará o no con el usufructo del inmueble, “así como otras particularidades de este contrato, con el objetivo de que esa escritura de donación las refleje. Con la documentación, el escribano solicita los certificados correspondientes tanto al Registro de la Propiedad Inmueble como a los organismos recaudadores de los impuestos y, una vez despachados, convocará a las partes para firmar la escritura de donación. Esta escritura, como cualquier otra transmisión inmobiliaria, se inscribirá en el Registro de la Propiedad Inmueble”.

Quienes pueden recibir la donación de un inmueble

Todos los bienes registrables pueden ser donados. Para que ello ocurra es necesario que la donación la realice el propietario del bien, es decir la persona que figura en cada Registro como titular de ese bien.

La salvedad es entre matrimonio y convivientes. De Bártolo, explicó lo siguiente: “El inmueble objeto de la donación nunca es ganancial; es decir, si un padre le dona un inmueble a su hija casada, este bien donado es propio de ella. Siguiendo el mismo ejemplo, si la hija tuviera conviviente, el bien es personal de ella. Sin perjuicio de ello, si el inmueble donado es el hogar donde viven los cónyuges o los convivientes, se requerirá que ellos presten su asentimiento para el caso de que este inmueble sea transferido a otra persona o hipoteca. Esto se debe a la protección que da la ley a la vivienda familiar, pero no significa que los cónyuges o convivientes tengan un derecho patrimonial o económico sobre la propiedad”.

Cantidad de donaciones y otros consejos

Los profesionales advirtieron que pese a los indicadores inmobiliarios negativos, en donaciones hay un claro repunte en 2021. La pandemia también propagó el efecto a favor.

“Este virus arrasó con muchas previsiones y muchas personas, al sentir que mañana no podían estar, se inclinaron por dejar todo ordenado. Hubo muchas consultas en las escribanías. La donación es también dejar todo ordenado para los hijos y eso influyó mucho”, añadió De Bártolo.

En números, aunque falten relevar los últimos meses, en CABA, hasta septiembre igualan el registro de un muy buen año como 2007, con 7.000 donaciones. En 2020, hubo 1.500 en igual período, lo que implica para este año un crecimiento del 367 por ciento.

Mientras que en la provincia de Buenos Aires, en todo 2020 se hicieron 11.299 donaciones y en el período enero-agosto de este año se llevaban contabilizadas 12.537.

Diego Molina, presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, subrayó a Infobae que los cambios aprobados en el régimen contemplado en el CCYC dejaron de lado la observación de los títulos provenientes de donaciones vigente hasta ese momento, que se extendía durante 10 años desde la escritura de donación. “De esta manera, ya no existen los obstáculos que dificultaban la venta de un bien donado y que hacían prácticamente imposible el otorgamiento de créditos hipotecarios”, explicó.

Los costos de realizar una donación en territorio bonaerense están definidos por la ley arancelaria y representan un porcentaje de la valuación fiscal del inmueble. Desde la entidad provincial aclararon que cuando se trata de inmuebles donados a quienes residen en la jurisdicción, corresponde que se abone el impuesto a la transmisión gratuita de bienes (ITGB). El monto de este tributo depende en cada caso de la valuación fiscal y del vínculo entre donante y donatario.

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