Se reducen fuertemente los porcentajes de negociación en el mercado inmobiliario

Preocupados por la falta de estadísticas certeras y en busca de potenciar la actividad que despliegan dentro del Real Estate, varias compañías del sector lanzaron el Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI). Surgió para resolver una de las históricas falencias de la industria que es la falta de precios de cierre de los acuerdos.

La crearon ante la necesidad de generar estadísticas confiables en un contexto de ausencia de precios de referencia en el segmento. Luego de más de un año de trabajo en conjunto y habiendo recolectado datos de operaciones de compra venta desde 2019 a la fecha, crearon un registro de operaciones inmobiliarias que se actualiza en forma diaria y que también contribuirá con vendedores y compradores para que tengan certidumbre.

El valor de cierre es el que finalmente se acuerda luego de negociar entre las partes en la operación de compra venta. Los que se utilizan para establecer precios de venta en las tasaciones son los publicados en los portales, que son los de venta, no de cierre. Los propietarios al recibir una tasación lo primero que hacen es entrar en los portales especializados y comparan con la tasación que recibieron y ven una diferencia importante, por lo que piden que se corrija la misma y se publique a valores similares, lo que genera menor actividad.

Del primer análisis, se desprendió que los precios de cierre para todos los segmentos cayeron un 24,6% entre 2019 y 2021 en promedio.

La caída afectó mucho más a los edificios usados entre medianeras sin amenities que a las torres o edificios clásicos. La disminución de los precios promedios fue del 24,7% entre 2019 y 2021.

“La idea también nació a partir de que actualmente no existe a nivel nacional ni en CABA un valor de referencia del m2 de venta real que contemple las distintas tipologías de propiedades dentro del mismo barrio. A partir del ROI las inmobiliarias pueden subir las operación de venta con el valor de cierre pero con la mayor cantidad de información posible respecto del tipo de propiedad y todas sus características”, explicó a Infobae Ignacio Camps de Evoluer.

Ahora pueden establecer un valor por m2 dentro del mismo barrio y zona, para un 2 ambientes entre medianeras y la misma tipología en torre con amenities, donde la diferencia por m2 puede llegar a ser superior al 50 por ciento.

Quienes lo integran

La iniciativa, a su vez, hace una fuerte apuesta en la tecnología para mejorar los procesos de tasación. Los miembros fundadores (operan en CABA y la provincia de Buenos Aires) del ROI son: Fabián Achával Propiedades, Maure Inmobiliaria, Bresson, Soldati, Interwin, Covello, Izrastzoff, Braulio, Altgelt y Evoluer. Para ser miembro del ROI hay un comité de los socios fundadores que aprueba el ingreso de nuevos colegas. La idea es ir incorporando miembros para poder tener mas información de base y así llegar a establecer la mayor cantidad de valores por m2 según las características de cada propiedad.

Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, comentó a Infobae lo siguiente: “Lo que estamos realizando es compartir información de las operaciones de venta, con lo cual tendremos una idea muy clara del valor en que realmente cayeron los precios de venta respecto desde 2019 que si bien no era un gran año terminó siempre mucho mejor que 2020 y 2021. Compartimos características muy puntuales de los inmuebles que nos brinda información valiosa no solo de precio y valor del metro cuadrado sino de, por ejemplo, el nivel de luminosidad, si tiene o no balcón, si cuenta con algún tipo de reciclado, cómo es el perfil del comprador (inversor o consumidor final), si existe cierto apuro o no para la venta, entre otros detalles”.

Según los expertos, hoy los valores de publicación sirven muy poco como herramienta de tasación para una inmobiliaria. Y mucho menos los promedios agregados a nivel barrio, dado que no solo se omiten las diferencias que existen al interior de cada zona, sino además las características de los inmuebles.

“Cuando uno desagrega la dinámica de lo que ocurrió con los inmuebles es donde comienza a ver la dispersión de precios. Los cuales cayeron mucho más en el segmento de los departamentos usados entre medianeras que en los edificios clásicos o en el segmento de torres. Al no contar con valores de venta los propietarios temen ofertar el inmueble a valores muy por debajo del mercado, sintiendo que lo están regalando. Estos datos nos permiten brindar una mayor certeza respecto del verdadero valor de venta en este contexto dando tranquilidad a la hora de recibir una contraoferta”, detalló a Infobae Fabián Achával, CEO de Achával Propiedades.

Más resultados que arrojó el informe

Los que confeccionaron el ROI con esta apuesta intentan, intentan brindarle precisión a la gente como fijar valores reales y así que se despejen la amplia dispersión en las cotizaciones.

El trabajo confirmó que la caída del m2 promedio en el Corredor Norte porteño respecto de 2019 es la siguiente: en Belgrano los precios disminuyeron un 25,7% y en Recoleta cayó un 21,9%, mientras que Palermo logró mantener bastante más los precios con una caída de sólo el 7,6%.

“La brecha entre los valores de publicación y precios de cierre es tan grande dado que en el stock de inmuebles en venta probablemente las dos terceras partes tienen más de 1 o 2 años de publicación. En ausencia de precios de cierre de referencia, lo que se utiliza para tasar son los valores de publicación de inmuebles comparables. Y ese es justamente el problema dado que un grueso de los comparables utilizados son inmuebles completamente fuera de precio que muchas veces no reciben visitas hace meses o años”, aclaró Balayan.

¿Qué es lo que más se vende?

Según el informe, las propiedades de tres ambientes lideran las ventas con el 30% del total de operaciones seguido por los dos ambientes (22%) y 4 ambientes (20%).

El ticket promedio para el segmento usado entre medianeras sin amenities. cayó un 18,9%. El porcentaje de negociación o regateo bajó al 9,3% en 2021 luego de llegar al 12% en 2020 pero aún se encuentra lejos del promedio histórico del 5%.

Respecto del asking price (precio de publicación) inicial la caída de los cotizaciones de cierre es mucho mayor y llega al 15,8% en 2021. Recoleta y Belgrano en el corredor norte fueron los barrios más golpeados con caídas del 19,8 y del 15,6% respectivamente.

El porcentaje de inversores compradores cayó muy fuertemente pasando de representar el 22% del total de operaciones en 2019 al 7% en 2020 (ver recuadro).

Los usuarios finales representaron el 78% de las ventas en 2019 al 91% en 2021.

El porcentaje de operaciones con cierto apuro por parte del vendedor pasó del 6,8% en 2019 al 47% en 2021.

Las operaciones analizadas son aquellas reportadas entre 2019 y 2021 entre las inmobiliarias participantes del ROI.

Los activos financieros tienen un valor acorde a la cotización del día, y esto genera la liquidez de este tipo de inmuebles, argumentan los expertos.

“El mercado inmobiliario local no tiene referencia de corto plazo por lo que los propietarios no puede tomar decisiones, no tienen información concreta. Con el ROI buscamos tener un valor lo mas representativo posible para poder asesorar a nuestros clientes de una manera profesional y sobre todo real. Un ejemplo claro de esto es el MLS del Estado de la Florida en Estados Unidos, donde están publicados los valores de venta junto con la de los últimos cierres. No hay nada que discutir, si uno quiere vender tiene la referencia inmediata y las operaciones se concretan mucho mas rápido y acorde al contexto”, concluyó Camps.

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