El mercado porteño de alquileres y compra-venta de inmuebles, muy distorsionado: cuáles son los valores, barrio por barrio

Nuevos datos surgidos de un informe del portal Zonaprop trajeron más preocupación al sector inmobiliario; en CABA la oferta de alquileres cayó un 20% desde 2019 y un 10% desde 2020.

Se confirmó así que cada vez se proponen menos inmuebles en alquiler y las opciones son más acotadas. La reducción del número de unidades publicadas, a su vez, genera un aumento de los precios en el mercado locativo.

Aunque acotados por la evolución de los ingresos, los alquileres acumularon una suba del 47,8% hasta octubre, levemente por encima de la inflación. Alquilar un departamento de dos ambientes y 50 m2 en CABA sale $ 43.350, un 3,3% más que el mes anterior. Una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $ 63.457 por mes.

Leandro Molina, director comercial de Zonaprop en Argentina y Uruguay, explicó las causas de la actual situación. “La pandemia, la aprobación de la Ley de Alquileres (27.551), el congelamiento de precios de 2020 y la disminución de poder de compra ante la falta de herramientas financieras contribuyeron a que un gran porcentaje de propietarios decida quitar el inmueble del alquiler para volcarlo a la venta”, señaló, en diálogo con Infobae.

Otras voces del sector coincidieron que la extensión del contrato de alquiler a 3 años y el ajuste de los precios a partir del índice de Contratos de Locación (ICL), hizo que buena parte de los propietarios optara por retirar su inmueble de la oferta locativa al no poder prever la rentabilidad de su inmueble.

En los últimos doce meses, el precio medio de los nuevos contratos de alquiler acumuló una suba del 52,2%, levemente por encima de la inflación del período y del ajuste de los contratos existentes firmados hace un año.

Puerto Madero encabeza el ranking de precios como el barrio más caro con un valor de $ 95,706 por mes, le siguen Núñez ($ 51.797 por mes) y Palermo ($ 51.782). Los barrios más económicos para alquilar son Lugano ($ 30.737), La Boca ($ 36.626) y Barracas ($ 37.931).

Inquietud sectorial

Entre las fuentes consultadas hay distintas visiones, pero una coincidencia básica: la nueva Ley de Alquileres, sancionada en 2020, sólo trajo distorsión. “A esta altura se confirmó que la ley es un fracaso total”, expresó Sebastián Cantero, empresario y referente del sector. “Celebré cuando leí en los medios que el propio Sergio Massa, el presidente de la Cámara de Diputados de la Nación, va a pedir que se reformule la normativa que impulsó el exdiputado Daniel Lipovetzky, quien dice que se equivocó. Es cierto, se equivocó porque no escuchó a los representantes de nuestro sector, que le pedían ser escuchados antes de crear una ley semejante y tomar de la experiencia de quienes somos parte del mercado desde hace años y conocemos la problemática de la vivienda”, explicó Cantero.

Sin embargo, la buena noticia del reconocimiento del fracaso de la ley y el anuncio de su reformulación llevó a un intervalo de dudas y parálisis. Aún no hay fechas definidas para la presentación y el tratamiento legislativo del nuevo proyecto. Hubo versiones de que la ley vigente podría suspenderse por 180 días, pero nada fue confirmado. La incertidumbre llevó en muchos casos a postergar decisiones entre propietarios e inquilinos que estaban cercanos a firmar un contrato. “Algunos seguirán esperando antes de ofrecer el inmueble en alquiler, así que seguro lo que generó es menor oferta por ahora”, dijo Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, en una nota publicada por Infobae.

La queja sobre la ley todavía vigente es unánime y de hecho las cámaras sectoriales esperan que el nuevo proyecto se trate lo más pronto posible y aborde al menos los dos puntos más cuestionados: el método de ajuste (anual, cuando antes era semestral) y la duración de contrato (tres años, antes de dos) se retrotraigan.

“Seguramente el Congreso modificará la ley, con criterio, pero después de haber arruinado a varias familias que retiraron drásticamente las propiedades del mercado intuyendo lo que iba a pasar”, añadió Cantero.

Otra posibilidad que se baraja es suspender la práctica momentánea de la ley hasta aplicar cambios que resulten funcionales en favor de inquilinos y propietarios. Y de esta manera, se deberían reformular los contratos actuales que volverían a ser como antes de que entre a regir la N° 27.551.

“Creemos que el impacto de las modificaciones que tenga la ley dependerá justamente de cuales sean los cambios que se acuerden. Sí, consideramos que es fundamental generar certidumbre respecto a cuál será el marco regulatorio durante los 180 días que la ley esté suspendida, ya que la falta de certezas impacta negativamente en el sector”, contó Molina.

Desde el sector también reclaman que el Estado quite presión tributaria y que se impulsen instrumentos crediticios a los desarrolladores privados para que construyan edificios o viviendas sólo para alquilar, cuestión que también influiría para acomodar los precios locativos del país.

Retasación y baja para las propiedades en venta

También el informe de Zonaprop reveló que el 32% de los departamentos en venta fueron retasados por un valor menor al que tenían. En 2017, esta cifra era solo de un 18%, pero, desde finales de 2018, viene en aumento. El descuento promedio realizado es, actualmente, de un 8,1%.

Los precios de las propiedades bajan un 0,6% respecto al mes pasado y, en lo que va del 2021, acumulan una caída del 7 por ciento. Desde el valor máximo que tuvieron en 2019, el descenso es de un 15,5%, y las unidades de pozo son las que mejor resisten la depreciación: decrecen un 3.9% en el año.

Las bajas varían en los distintos barrios de CABA, siendo Nueva Pompeya y Agronomía, aquellos con mayor disminución interanual con un 16,2 y 13,5 por ciento.

El precio promedio de una propiedad en CABA se ubica en los USD 2.366 por m2. Por ejemplo, el departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 123.185 dólares. Uno de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 175.373 dólares.

El rango de precios en CABA encuentra su valor máximo en Puerto Madero con USD 5.552/m2. Le siguen Palermo con USD 3.053/m2 y Belgrano con USD 2.937/m2. En la otra punta, el valor mínimo está en Lugano con USD 1.143/m2.

También en este mercado del Real Estate hay desacoples, pero los expertos recomiendan que es un buen momento para comprar en usados y a estrenar, porque el sinceramiento de los valores se estacionaría en un lapso corto.

Ariel Wasserman, del BW Group, puntualizó a Infobae, que, “quienes venden tienen incertidumbre con lo que ocurra con el dólar, temen que la cotización suba demasiado. Pero la verdad es que la situación depende de la oferta y demanda, y mucho del barrio en donde están las unidades. Creo que la mayoría, salvo quien vende porque se va del país, están esperando que la economía se estabilice y considero que de haber un acuerdo con el Fondo Monetario Internacional, el año que viene va a ser más estable, con lo cual estimo que hará que los valores en venta de las propiedades se estacionen por un buen lapso”.

Desde el sector, sostienen que los valores en venta ya bajaron mucho, y observan que la cotización del m2 de las obras nuevas, proponen cifras similares a las anteriores de la pandemia.

“Esto marca una tendencia, sin embargo todavía hay muchos dólares en el colchón, pero sabemos que los ladrillos siempre le ganaron a los billetes americanos, y los que se dieron cuenta están comprando propiedades. Atención, los valores de cierre no son los publicados, y los inmuebles en precio duran muy poco a la venta”, dijo a Infobae Oscar Puebla de Puebla Propiedades.

Están los que piden instrumentar un crédito hipotecario que aborde la problemática, pero sienten que hasta que no haya un plan anti inflacionario y se trace un rumbo estable en lo económico será complejo.

Puebla anadió: “A mi entender es un problema de modelo de país, con una inflación superior al 50% y sin un rumbo económico visible, no hay una reactivación real posible”.

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