Un nuevo informe de Zonaprop cuantificó el golpe al bolsillo que en el último año sufrieron los que pagan un alquiler mensual, un ritmo de aumento de los valores locativos en el Gran Buenos Aires (GBA) bien superior a la inflación.
En los primeros diez meses del año, en la zona norte la suba acumulada es de 59,7%, mientras que en zona sur y oeste es del 44,3 por ciento. Ambos guarismos superan en 18,9 y 3,5 puntos porcentuales, respectivamente, el aumento de los precios al consumidor en el mismo período.
La suba extraordinaria tiene un correlato directo proveniente por los efectos de la Ley de Alquileres (N° 27.551), acentuada por la crisis económica, la pandemia y el congelamiento de precios del año pasado. Además de los aumentos, se redujo la oferta y mucha gente retiró carteles de locaciones dificultando la búsqueda de propiedades en todos los corredores”, dijo Leandro Molina, director comercial de Zonaprop en Argentina y Uruguay.
Hay varios factores involucrados en este fenómeno. En cuanto a la Ley, los especialistas argumentan que los dos puntos que más afectaron al mercado locativo fueron la extensión de los contratos a tres años y la indexación anual publicada por el Banco Central (BCRA), a través del Índice para Contratos de Locación (ICL).
La inexistencia de herramientas crediticias que permitan acceder a una mayor parte de la población a comprar su inmueble también genera una presión de demanda más elevada sobre el mercado de alquileres. “Actualmente, el 52% de las búsquedas de AMBA en Zonaprop corresponde a alquileres. Mientras que, en coincidencia con el lanzamiento de los créditos UVA, entre 2016 y mediados de 2017, representaban el 32%; el 64% de la demanda era para compra de propiedades”, precisó Molina.
Rumbo norte
En octubre, el precio medio de alquiler de un departamento de dos ambientes y 50 m2 en la zona norte del GBA fue de $ 47.278, un 3,5% más que en septiembre. La oferta de propiedades para arrendar en este área se mantiene baja. En tanto, el alquiler una unidad de tres ambientes y 70 m2 asciende a 68.581 pesos.
Los barrios con valores de alquiler más onerosos son Troncos del Talar y Nordelta con valores de $ 71.948 y 70.426 por mes. Los precios más bajos son los de José León Suárez y San Miguel, con 30.179 y 34.216 pesos respectivamente. En relación con 2020, las mayores subas son en Belén de Escobar y Nordelta, 115,3 y 114,3% de aumento, respectivamente.
El otro eje relevado
En la zona sur y oeste, arrendar un departamento de dos ambientes y 50 m2 sale en promedio $ 31.534 por mes, un 3,7% más que en septiembre. Para un inmueble de 3 ambientes y 70 m2, el alquiler promedia $ 42.396 por mes. Con respecto al año pasado, el 75% de los barrios registra incrementos superiores al 50 por ciento.
Los alquileres más caros se encuentran en los barrios Don Bosco y Sáenz Peña, con precios mensuales de 51.861 y 41.011 pesos. Los más económicos están en Merlo y Dock Sud con 22.669 y 25.872 pesos. Los mayores incrementos a nivel interanual, se registraron en Ezeiza y Villa Tesei, 118,8 y 107,2%, respectivamente.
Horacio Vaccher, titular de Vaccher Estudio Inmobiliario, que opera en la zona de Monte Grande, atribuyó los aumento a la falta de oferta y a la nueva ley de alquileres. “La nueva fórmula para los inquilinos es un problema grande. Se necesita un plan económico anti-inflacionario y reducir esta distorsión que complica el bolsillo de la gente”, dijo a Infobae.
La rentabilidad de los alquileres es de 2,97% anual en el norte y 2,86% en el sur y el oeste. Así, en zona norte, se necesitan 33,7 años de alquiler para repagar la inversión de compra, y la zona sur y oeste, 34,9 años. Estos datos reflejan una disminución del tiempo necesario para recuperar la inversión del 29% y el 31% respecto del año pasado.
“Otra situación desventajosa tiene que ver con los propietarios que han retirado sus unidades por la baja rentabilidad y los problemas desde que entró en vigencia la ley. Hoy muchos dueños optan por cederle su unidad a un familiar o amigo para que mantenga la casa y pague al menos los impuestos, y así mantener ocupada la vivienda por una cuestión de seguridad, para evitar que alguien lo ocupe informalmente”, dijo Vaccher.
Elecciones
Desde el sector creen que lo mejor sería volver a ajustes semestrales y contratos de dos años. Otras voces hablan de que los aumentos están atados a la evolución de sueldos o ingresos de la gente. Hay cierta expectativa post-electoral, pues la oposición a la coalición oficial ya manifestó que pretende corregir dos puntos neurálgicos de la nueva Ley de Alquileres, precisamente incorporando los dos reclamos planteados: ajustes semestrales y contratos de dos años.
“Claramente, como toda ley, es perfectible y, como ya hemos analizado, tiene su impacto en el mercado inmobiliario. Tendremos que esperar a futuro para hacer un análisis de la repercusión de los comicios y los candidatos electos sobre esta norma”, concluyó Molina.
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