Hasta que la escribanía nos separe: qué hay que saber cuando se termina una pareja y se divide un bien inmueble

Los bienes que se compran durante el matrimonio se llaman Gananciales, y -en principio- corresponden en un 50 % a cada uno de sus integrantes cuando se divorcian, si la relación se fractura en algún momento de la vida.

Desde lo legal se dice “en principio” porque frente al divorcio se pueden dividir los bienes conforme con la voluntad de los integrantes del matrimonio, quienes pueden pactar porcentuales de adjudicación, compensaciones o incluso permitir que el único bien sea adjudicado en su totalidad a alguna de las partes.

“Si el matrimonio ya está divorciado, la división puede hacerse en el expediente de divorcio o por escritura pública. Si las partes optan por la segunda opción deben presentar al escribano la sentencia dictada por el juzgado o la partida de matrimonio con nota del divorcio más los títulos de los bienes que desean partir, como ser: automotores o inmuebles”, explicó a Infobae la escribana Sonia Lukaszewicz, asesora jurídico-notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Esta división de bienes puede hacerse incluso sin estar el matrimonio divorciado. En este caso, el matrimonio podrá optar por el régimen de “gestión separada de bienes” adjudicar los mismos en la forma deseada y luego -si es su intención- divorciarse.

“Es importante aclarar que, pueden pueden dividir los bienes y continuar con el matrimonio, pero con patrimonios independientes, lo cual les permite efectuar compraventas, donaciones y/o préstamos entre sí, actos que no pueden realizar si están casados por el régimen de ganancialidad”, añadió Lukaszewicz.

La ley establece también regulaciones para los convivientes no casados, quienes por un pacto de distribución de bienes pueden establecer que sucederá con los que se hayan adquirido cuando termine la convivencia.

Contando con la documentación, el escribano pide los certificados al registro que corresponda para verificar que no haya embargos, inhibiciones o medidas que le impidan actuar. Según el lugar el en que se encuentran los bienes, la escritura podrá firmarse dentro de los próximos 15 a 30 días y esperar luego que el Registro de la Propiedad tome nota del cambio, lo cual puede demorar unos 45 a 60 días más.

En caso de conflicto severo o cuestiones de violencia, se debe recurrir a un abogado que asesorará a las partes. El escribano actúa donde no hay conflicto, por eso algunos autores lo llaman “juez en tiempos de paz”.

El honorario del escribano se estima en un 2% del valor de los bienes, mas los gastos de certificados del Registro de la Propiedad, tasas administrativas, costos de fojas, aportes, derechos de escritura entre otros gastos.

“En general vemos que durante la pandemia hubo una tendencia a regularizar situaciones patrimoniales, ejemplo de ello son estas divisiones de bienes o las escrituras de donación como manera de organizar y planificar el futuro familiar. Muchas veces sucede que -frente a un divorcio- los integrantes del matrimonio no quieren los bienes para sí, sino que prefieren donarlos a favor de los hijos en común, especialmente cuando hablamos de la vivienda donde se desarrolló la vida familiar”, comentó Lukaszewicz.

En estos casos, la donación puede hacerse por la totalidad del bien o bien pactarse el derecho de usar la propiedad a favor uno de los integrantes del matrimonio, normalmente el que vivirá con los hijos.

Para el llamado “Usufructo”: quien tiene el beneficio podrá usar el inmueble de por vida o por el tiempo acordado. Por ejemplo hasta que los hijos sean mayores de edad. Terminado el plazo el bien queda definitivamente a nombre de los hijos. “En estos casos recomendamos también afectar el inmueble al sistema de protección de vivienda, lo cual permitirá proteger el patrimonio de los acreedores”, destacó la escribana.

Qué se solicita para hacer la división

Desde el punto de vista legal, quienes se encuentren ante la situación de separaciones o divorcios donde existen bienes inmuebles, sean en común o no, y donde uno de los dos, o ambos, manifiestan la intención de vender para dividir los bienes es importante contar con la escritura original a la vista y luego de leerla, ver quien es el titular del dominio y en que estado civil se encontraba al momento de adquirirlo, si como soltero o casado.

María Belén Fuentes de Belén Fuentes Negocios Inmobiliarios, detalló a Infobae, varios pasos a tener en cuenta: “a) si compró como casado, figure o no como titular el cónyuge en la escritura, debe sí o sí firmar desde la autorización de venta, como así también reservas, señas, boletos de compra venta y escrituras. b) Si figura como titular, debe firmar en calidad de titular, pero si el cónyuge no figura como titular en la escritura, debe prestar lo que jurídicamente se conoce como asentimiento conyugal para avanzar con la operación de manera exitosa”.

Según los expertos, esto evita que, si alguno de los cónyuges quisiera vender unilateralmente un bien inmueble sin el consentimiento del otro, no pueda hacerlo y que, quien compre, no sea cómplice involuntario de un delito. De esta manera, se cuida tanto al comprador como al vendedor.

Matrimonios legales y concubinatos

El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación reconoce la figura de cónyuge, para lo cual también es importante conocer al cliente vendedor y consultarle si se encuentra en concubinato, pues de ser así, también debería firmar toda documentación inherente a la compra-venta en su calidad de concubino.

Esto protege los derechos de ambas partes, siendo que en un proceso judicial, es una prueba que puede ser de gran aporte para una sentencia justa.

Demoras en este tipo de acciones y costos

En general, si hay acuerdo entre las partes, la tramitación suele ser bastante rápida, siendo que, los abogados presentan dicho acuerdo en el juzgado correspondiente y si el juez no ve ninguna diferencia o algún detalle que le llame la atención, lo homologa, y lo aprueba.

En caso de desacuerdo entre las partes, los plazos difieren, ya sea por el juzgado que les haya tocado, algunos tienen mayor celeridad que otros en los procesos, ó por las estrategias legales que aplique cada parte.

Los juzgados que tramitan estas causas son del fuero civil y se llaman Juzgados de Familia, pudiendo éste último, dependiendo el caso, solicitar la intervención de juzgados de otros fueros.

“Es importante estar asesorado y contratar abogados especializados en Familia, ya que, cada fuero tiene su funcionamiento característico y particular, y el si el profesional los desconoce, puede perjudicar al cliente”, recomendó Fuentes.

En función de cada inmueble, o del patrimonio a dividir, el costo final de una separación de bienes puede oscilar entre un 3,5 a 5% del valor del bien o de los bienes en cuestión.

La división de los inmuebles, así como de otros bienes en el divorcio, es parte de lo que se denomina la liquidación del régimen de comunidad. Se establecen los bienes gananciales y los propios.

“Junto con el divorcio tramitan cuestiones conexas al mismo, como la atribución de la vivienda, la determinación del cuidado de los hijos, los alimentos entre cónyuges y respecto de los hijos, el pedido de compensación económica, la forma en que se cumplirá con el deber de comunicación, entre otros”, dijo a Infobae Solange Esseiva de H54.

El Código Civil y Comercial de la Nación establece que al presentar la demanda se debe exhibir un convenio regulador con la propuesta sobre los distintos temas. La parte contraria debe hacer igual y puede haber acuerdo. Si no hay acuerdo, se resuelve judicialmente. Aunque lo ideal, recomiendan para evitar gastos y honorarios es llegar a un acuerdo, y una vez que se venda la propiedad, si se decide por esta opción, se divida el monto recibido en partes iguales.

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