El impacto de la crisis del gigante inmobiliario chino: ¿puede ocurrir un colapso similar al de Evergrande en Argentina?

La crisis que desató la crisis de la empresa inmobiliaria Evergrande, la segunda de China, que registra una deuda de más de USD 300.000 millones, equivalente a cerca del 2% del PBI del país asiático, trajo preocupación en todos los mercados del mundo.

Más allá de las diferencias de volumen de negocios y tamaños, protagonistas del Real Estate de la Argentina argumentan que una situación similar sería extraña a nivel local porque no existe una compañía de semejante calibre: se estima que alrededor de 1.500.000 de clientes podrían perder depósitos en casas que Evergrande aún no edificó.

Patricio Lanusse, director de relaciones institucionales de Eidico, dijo a Infobae: “difícilmente pueda ocurrir en la Argentina. Nuestro sector y los desarrollos inmobiliarios no cuentan con mecanismos de fondeo más que los propios o de inversores, sean pequeños, medianos o grandes. No existe el crédito ni tampoco fondeos a gran escala. Los aportes, en nuestro país en su gran mayoría provienen de inversión directa de los interesados en el proyecto.”

En la Argentina, uno de los últimos casos de una empresa del sector que entró a concurso preventivo de acreedores para refinanciar una millonaria deuda superior a los USD 250 millones, es el de Ribera Desarrollos, la que impulsó el emprendimiento Al Río en Vicente López. El caso de la inmobiliaria de Carlos De Narváez está manos de la Justicia.

Por la pandemia, y sobre todo en la cuarentena más estricta, entre marzo y agosto de 2020, según el Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (Ieric), cerraron unas 1.500 empresas del sector, sobre todo pymes, que no pudieron sostener la falta de actividad. Muchas de ellas levantaban unidades en barrios ubicados en distintos puntos del país con fondos provinciales públicos o privados, y como la economía se cerró se registraron serias dificultades. Estas empresas, de poca solvencia en general, no pudieron contener la falta de pagos y debieron ir también a concursos.

Expansión asiática

En las últimas dos décadas se produjo en China una fuerte demanda de vivienda urbana producto de las fuertes migraciones internas, en particular del campo a las grandes y medianas ciudades, a un ritmo que alcanzó los 20.000.000 de personas al año.

“Esto se tradujo en un fuerte demanda de viviendas acompañada por el incremento en los ingresos familiares de una nueva y pujante clase media. Sumado a la disponibilidad de abundante crédito barato para los desarrolladores, dio lugar al crecimiento de grandes compañías de promoción inmobiliaria fuertemente apalancadas. Dada la magnitud del mercado chino, algunas de ellas, como Evergrande, tomaron dimensiones gigantescas. Su apalancamiento producto del dinero fácil tuvo tres orígenes: los bancos, el mercado de capitales y la preventa. Esto posibilitó un crecimiento exponencial. Cuando el mercado inmobiliario comenzó a mostrar signos inequívocos de madurez, en la prepandemia, y representando este sector un cuarto de la contribución al crecimiento anual del PIB, el Banco Popular de China, que es la entidad rectora, les impuso a los bancos comerciales restringir el crédito, para evitar la concentración de riesgos”, explicó Issel Kiperszmid, titular de Dypsa y vicepresidente de la CEDU.

En los próximos días se verá qué medidas adoptará el gobierno chino que es el único que puede evitar un “Lehman Brothers oriental”. En las últimas horas su supo que la empresa acordó con uno de sus acreedores y busca evitar el colapso total a horas de un vencimiento clave.

Kiperszmid destacó: “La pregunta que surge, es cual puede ser el impacto en nuestro país, y si es posible que ocurra aquí un fenómeno similar. La respuesta no, o al menos no de esta forma. Aquí el crédito es inexistente, con lo cual no es viable que una compañía se apalanque y a partir de ello tampoco que se repita un fenómeno como el de Evergrande”.

El empresario sí, en cambio, consideró que puede afectar un default de un gigante chino en la Argentina. “En un mundo globalizado esto tendrá efectos sobre el precio de las commodities, por la menor demanda de insumos para la construcción y caída en el ritmo de crecimiento de una economía que representa más de la sexta parte de la producción mundial (y en aumento)”.

Cómo se financia un desarrollo inmobiliario en la Argentina

En Argentina, los especialistas precisaron que la manera de fondear los desarrollos inmobiliarios no tiene comparación con lo hecho por Evergrande, que en parte creció gracias a la acumulación de una deuda muy grande.

Su situación se complicó por las restricciones impuestas para desapalancar el sector que, inhabilitan vender propiedades antes de que estén culminadas (la base principal de su negocio hasta ahora). Pero en la Argentina quienes impulsan el negocio inmobiliario siempre debieron ingeniárselas para motorizar los proyectos, y la manera de fondearse es a través de cuatro posibilidades.

Una de ellas es la preventa, o de pozo, una vez que se comercializaron las primeras unidades y ya teniendo la tierra, quien edifica va inyectando el dinero que recibe de los propietarios y levanta el inmueble. También por canje inmobiliario, en donde la compañía acuerda una permuta con el titular de un terreno y a contraprestación una vez terminada la obra, le otorgan dos o hasta 4 departamentos, según el valor de la tierra y el proyecto que se estructure. En ese caso, el desarrollador ya cuenta con parte del dinero para ejecutar el emprendimiento.

La tercera forma de hacerse del capital para la obra es por medio del pago de proveedores, o canje de materiales por departamentos una vez que se terminen. Y la cuarta, es por el capital propio que tenga el desarrollador, por lo general, estas son compañías con experiencia en el sector.

Un reclamo sectorial de años es que los desarrolladores puedan acceder a créditos razonables para financiar obras, algo que también piden los industriales para invertir en tecnología o nuevas líneas de producción. Cómo también se queja la gente que necesita los planes hipotecarios para poder comprar su casa propia.

Lanusse, concluyó que, “sería positivo que la Argentina cuente con mecanismos de fondeo, ya sea crédito bancario al desarrollador o a la oferta o bien el mercado de capitales. Creo nuestro sector aprendió a adaptarse a una economía cambiante e inestable, en cuanto al dólar y tipos de cambios, la inflación, mecanismos e índices de ajustes en los proyectos, adaptando los planes de negocios y estructuras a ello para no fallar”.

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