Ladrillos, para arriba: costos y habilitación municipal y todo lo que hay que saber a la hora de construir en altura

Las grandes ciudades por no disponer de terrenos libres tienden a crecer de forma horizontal. En Buenos Aires, desde la llegada del Covid-19, ganó protagonismo el impulso de la demanda que privilegia la conexión con el exterior, expandiendo la posibilidad de construir sobre propiedades existentes que por lo general ceden los padres a sus hijos o los dueños que comercializan metros cuadrados aéreos para permitir que se edifiquen casas y PH.

Esta opción se puede observar en barrios alejados del centro como Villa del Parque, Villa Urquiza, Núñez, Chacarita, Flores, Floresta, La Paternal, Barracas, entre otros puntos de Buenos Aires.

Carla Corea de Corearquitectura y responsable de proyectos en A1+ arquitectura, dijo a Infobae, que, “desde lo constructivo, una propiedad para que pueda ampliarse hacia arriba, debe reunir condiciones del tipo estructural, que permitan sostener el peso del uso que se apoyará allí. Es importante contar con el aval de un profesional que verifique la estructura para evitar riesgos y patologías futuras en la propiedad existente”.

El código urbanístico porteño prevé para cada parcela una altura máxima según el distrito, por lo que cada propiedad es única y debe estudiarse. De construir superficie antirreglamentaria, según el caso, no podría regularizarse, es decir, no pueden actualizarse los planos registrados ante la Dirección General de Interpretación Urbanística (Dgiur) y la Dirección General de Registro de Obras y Catastro (Dgroc), ambas del del gobierno porteño. En líneas generales en casi toda la Ciudad se permiten PB + 1 piso como mínimo.

También permiten que se construya sobre viviendas existentes, en primer lugar en aquellas edificaciones que actualmente no hayan alcanzado su altura máxima permitida, se deberá consultar en las normas de edificación de cada barrio.

“En CABA, la gente puede utilizar Ciudad 3D que es una herramienta útil. Posterior a ello, si el lote dónde se quiere ampliar se encuentra en propiedad horizontal, se deberá obtener el consentimiento del o de los vecinos. Si alguno ya lo hizo entonces no será oponible, es clave recordar que en caso de que algún vecino solicite una regularización de obra ya ejecutada, el organismo competente (Obras y Catastro de la Ciudad) solicitará que todo el conjunto se regularice o bien vuelva a estado de origen, es decir, si todos los vecinos realizaron intervenciones es importante aclarar que todos son los afectados ante eventuales denuncias”, detalló a Infobae Santiago Levrio, especialista en normativa urbana y gerente general de TBT Real Estate Desarrollos Inmobiliarios.

Por los sistemas constructivos del presente, se pueden generar ampliaciones con estructuras livianas (paneles de madera o perfilería de acero), además de la tradicional (ladrillos), salvo que el crecimiento que se desea sea mayor a una planta. Los arquitectos y maestros mayores de obras tienen conocimiento de estructuras, no sólo los ingenieros, aunque éstos últimos poseen mayor conocimiento.

Habilitaciones pertinentes

Según los expertos, tanto en una propiedad horizontal como vivienda unifamiliar, el permiso de ampliación se divide según la magnitud, en la mayoría de los casos es un proceso largo, costoso y tedioso que como es evidente, la mayoría omiten y regularizan cuando se intima a quien ya lo hizo; ese proceso de regularización es largo pero incluso es más sencillo que iniciar una obra nueva.

Levrio, dijo, que, “lamentablemente la Ciudad no tiene un mecanismo eficiente, sencillo ni rápido, excepto para las ampliaciones de hasta 30 m2 llamadas micro obras dónde el proceso tarda realmente unos 90 días, caso contrario, para un permiso de obra menor hoy está demorando 12 meses reales. Para todos los casos es requisito la participación de una red de profesionales (escribanos, arquitectos, entre otros)”.

Toda ampliación de superficie debe contar con el permiso de obra reglamentario registrado previo al inicio de tareas. El trámite se ejecuta en dos etapas: en la primera, se registra el plano de obra civil (y según la dimensión de la obra, de instalaciones complementarias por separado). La segunda etapa, ocurre luego de tener registrados los planos, donde se solicita el permiso de obra.

Corea, dijo, que, “cada etapa requiere documentación especifica. Una vez obtenido el permiso, el director de obra puede solicitar el inicio y comenzar la construcción. Hay que tener en cuenta que además del director de obra, debemos contar con un profesional de seguridad e higiene”.

Los especialistas precisaron que son fundamentales las condiciones de iluminación, ventilación, y estado de las instalaciones que se van a ampliar. El cumplimiento de las normativas municipales, en cuanto a volumetrías, patios, conformación de espacio urbano, el contacto con las propiedades vecinas, entre otras.

“Existe también una situación muy interesante por analizar, no muy difundida en la Argentina, que es la ampliación de edificios en sus últimos niveles, por completamiento del perfil edificable, lo que usualmente llamamos enrase (igualar dos obras a la misma altura o hacer que quede lisa una superficie), utilizando el espacio aéreo o derecho de superficie. Si bien esto requiere una respuesta técnica y legal mucho mas sofisticada, es una figura muy utilizada en Europa, que permite aprovechar infraestructura existente, utilizando sistemas constructivos livianos y técnicas de montaje, y donde estas nuevas nuevas obras pagan a los propietarios del edificio o consorcio existente con dinero o mejoras al inmueble”, destacó a Infobae Sergio Topor, director del estudio de arquitectura STyAS.

Hasta cuántos m2 se pueden edificar sobre una propiedad

La superficie a ampliar dependerá no solo de la parcela, sino también de la unidad funcional. No obstante, es necesario contar con el consentimiento del 100% de los copropietarios y/o condóminos firmado ante escribano público. Toda ampliación debe ajustarse a los códigos vigentes, cumpliendo con la normativa en cuanto a ventilación e iluminación de ambientes, retiros reglamentarios, medidas mínimas, entre otros requerimientos.

Habiendo atravesado la cuestión con vecinos del mismo predio si lo hubiera, Levrio, comentó, que, “las ampliaciones de micro obra de hasta 30 m2 son las más sencillas si se desea hacerlo como se debe, es decir, con aprobación previa. Para edificaciones que no hayan alcanzado la altura máxima permitida podrán alcanzarlo sin problemas. Para aquellas que quieran rebasar la altura permitida es importante que sepan las consecuencias que pueden implicar la obligación de demoler la ampliación si supera los 100 m2 cubiertos”.

Desde del sector recomiendan que si se desea realizar una ampliación apostar a que la nueva azotea sea plana y transitable para no perder los valiosos espacios descubiertos. No es exagerada la diferencia entre un techo plano transitable o uno inclinado intransitable, es conveniente evaluar ambas opciones.

Normativas y lo notarial

Respecto de normativas legales y escrituras, lo conveniente es realizar un estudio de títulos, si es una propiedad horizontal como van a quedar conformados los nuevos porcentajes de la misma, y de ser necesario, contar con la aprobación de todos los copropietarios para realizar la modificación a los reglamentos de copropiedad de tal forma de poder generar los nuevos títulos, caso contrario, la propiedad podría quedar fuera de regla o las ampliaciones no quedar incluidas legalmente.

Topor dijo, que, “cuando son ampliaciones de edificios o consorcios que ceden un espacio aéreo o el derecho de superficie, la tramitación es bastante más compleja, requiere de la presentación de todos los antecedentes técnicos y documentación del equivalente a una obra nueva u obra mayor”.

Sobre la situación dominial del inmueble, todas las unidades funcionales de la parcela deben poder firmar el consentimiento. No podrán hacerlo quienes compartan el dominio de la propiedad con alguien que no pueda apersonarse a firmar, salvo que cuenten con poder habilitante. Tampoco podrán hacerlo quienes tengan pendiente una sucesión.

“Antes de encarar una reforma que implique ampliación, o un cambio radical en los ambientes del hogar, recomendaría hacer un research (investigación) con los vecinos, no solo para llevarse bien (clave durante la obra) sino para poder obtener el consentimiento y además asesorarse con un profesional. No sirve el consentimiento verbal. Aún cuando estén todos los presentes de acuerdo, si falta una firma, independientemente de la razón, no se puede proseguir, tanto para regularizar obra realizadas sin permiso, como para solicitar autorización a futuro. Única excepción: que se encuentre expresamente aclarada la posibilidad de ampliar en el reglamento de copropiedad sin tener el consentimiento de los copropietarios”, aclaró Corea.

Si no se amplia la superficie, no se modifican muros portantes, y las modificaciones son internas donde, por ejemplo, se refuncionalizan ambientes, se puede prescindir de la autorización de los vecinos, y según el caso, hacerse sin tener que presentar mucha de esta documentación, y gestionando sólo un aviso de obra.

En qué barrios y costos

Según los expertos, todos los barrios circundantes con la Avenida General Paz son en general de baja densidad y dónde más se realizan las ampliaciones, además del corredor centro oeste. La falta de crédito hipotecario para primera vivienda incentiva las ampliaciones con el crecimiento familiar ya que es una solución para no ser inquilino y darle un buen destino a los ahorros, que bien ejecutada, agrega valor al conjunto.

Muchos padres ceden el espacio aéreo de su vivienda para que puedan edificar en la parte superior. “Los casos de venta no son comunes entre familiares, y hay que tener en cuenta que se deben realizar obras complementarias de ingresos, instalaciones, por ejemplo, en la parte inferior para poder acceder a las ampliaciones. En las ocasiones donde existe venta, se suele tomar un porcentaje de la incidencia de la zona, pero ajustado caso por caso”, explicó Topor.

El valor del m2 de edificación sea para hacer PH o casas, supera los USD 800, si se quiere algo de mejor prestación llega a USD 1.000 el m2, a veces las terminaciones del hogar en cocinas y baños hacen aumentar ese plus en la cotización.

Si bien hay mecanismos para venta de espacio aéreo, es un proceso poco frecuente. “Pero para evaluarlo se realiza por método residual, es decir, al potencial valor de lo que se puede construir, se le descuenta el costo de edificación y la ganancia pretendida, como producto de la ecuación resultará el valor del espacio aéreo”, dijo Levrio.

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