El mercado inmobiliario no despega: por qué se publican 200.000 viviendas y se venden solo 2.400

Cada informe mensual que releva el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires sobre las ventas de las propiedades en la capital argentina genera preocupación en el sector. Durante julio de 2021 se realizaron 2.457 escrituras, muy lejos de los buenos años, cuando cada 30 días se comercializaban unas 6.000 viviendas, en promedio, por ejemplo en 2006.

Dos desacoples del momento son la gran sobre oferta de unidades y la disparidad de precios en el mercado del usado, aunque voces expertas sostienen que en la mayoría de los barrios porteños se estaría caminando por el último acomodamiento de los valores. En todos los análisis de plataformas especializadas la disminución en lo que va de 2021, oscila entre el 7 y 17%, la duda que surge se puede manifestar en una pregunta concisa: ¿Para vender, habrá que seguir bajando las cotizaciones?

Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, dijo a Infobae que “predecir lo que pueda pasar con los precios del usado a futuro es difícil, porque se acomodaron bastante y sin embargo la demanda casi no reaccionó. Por lo menos en CABA, en el Gran Buenos Aires, al contrario, hubo mejores niveles de ventas gracias a la disminución. Lo primordial para entender la merma es lo que pueda ocurrir con el dólar blue, si se mantiene estable, no creo que haya margen para nuevos descensos pronunciados, pero si se sigue moviendo hacia arriba, podría haber más bajas”.

La merma se evidenció en todos los barrios de la Ciudad, en 2021, según el portal Zonaprop, actualmente el 23% del total de la oferta de departamentos en venta fueron retasados a la baja en los últimos 6 meses. El descuento promedio es de 7.7%. Siendo los barrios de Barracas y Agronomía, los que ofrecen la mayor caída interanual con el 11.2%. Mientras que el valor medio en CABA, hasta julio, se ubica en USD 2.436 por m2; disminuyó 1% respecto al mes anterior.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), dijo a Infobae: “Francamente no me animo a pronosticar una mayor disminución. De hecho, podrían no bajar los precios de los usados e incluso podrían subir en un corto plazo. Dependerá de la macroeconomía y de la evolución de la situación política post elecciones. De todos modos puede haber mucha diferencia dependiendo de los tipos de proyectos y los sub mercados”.

Entre las justificaciones de los propietarios que aceptan fuertes reducciones para vender su unidad se enumeran la urgencia que necesita para mudarse, cambiar de ambientes, de barrios, salir del negocio del alquiler, o trasladarse hacia otro destino o el verde, a la vez que se extiende la posibilidad de teletrabajar.

Cómo salir adelante

Desde el sector sostienen que entre todo lo que se publica hay muchos inmuebles fuera de precio. “Esto explica por qué hay 2.400 escrituras/mes y se publican 200.000 inmuebles en CABA. No obstante, también hay muchos corredores que tasan a conciencia y publican a valores razonables. Por lo tanto, no podemos generalizar. Seguramente tienen que seguir bajando los inmuebles fuera de precio y se van a seguir concretando operaciones de lo que sí está en precio. Las operaciones por mes que se celebran evidencian que el mercado, si bien está ralentizado, no está frenado”, dijo a Infobae Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios.

Para vender un inmueble usado, argumentan desde el sector, que no queda otro camino que bajar el precio a valores donde se pueda hacer impacto en la demanda. Por eso, es necesario conformar un nuevo nivel de valores, donde propietario y comprador puedan establecer niveles de negociación y concretar las operaciones.

Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, comentó a Infobae, lo siguiente: “nosotros este mes retasamos todos los inmuebles de nuestra cartera. En consecuencia tenemos valores actuales y podemos escuchar una oferta no más allá del 10% pero a valores reales de plaza hoy. En Barrio Norte y Palermo, puede decirse que los precios han bajado hasta un 30% si se toma como referencia principios de 2020″.

Que sugieren desde el sector

Evidentemente, la distorsión de los valores es uno de los temas que preocupan al sector pero no el único. La actividad inmobiliaria es procíclica y cuando la economía se detiene, el sector acusa recibo. “Está claro que hay muchos factores externos que no dependen de nosotros, pero lo que sí tenemos que saber es que busca la demanda y trabajar para satisfacerla. Por ejemplo, en medio de un mercado duramente golpeado en el último año se vendieron unos 11.000 lotes en barrios cerrados del Área Metropolitana. Los cambios socioeconómicos por los que transita nuestra sociedad presentan desafíos muy grandes que deben ser abordados con respuestas creativas e integrales”, señaló Gómez.

Cuando los inmuebles están bien tasados y publicados a valores realistas, las contraofertas también son razonables y lograr el cierre de la operación no significa resignar precio.

“A esta altura no se pueden pensar medidas a mediano plazo. Sólo se puede tasar a valores reales, insistir en un nuevo esquema de precios y a lo sumo, ofrecer alguna financiación privada, para remanentes o saldos de precio”, añadió Toselli.

Valores en unidades a estrenar

Por el momento, las propiedades a estrenar como las de pozo son las que sostienen mejor su precio. Sólo disminuyeron un 3% promedio en lo que va del año.

“De hecho, en este mercado, creemos que puede haber una reactivación el año próximo, sobre todo si la economía repunta y con eso, los precios podrían sostenerse o subir”, destacó Tabakman.

El valor del m2 a estrenar oscila en los USD 2.660 y el de pozo en USD 2.537, en promedio. Gómez Picasso aclaró que “hay varias razones por las que las unidades a estrenar o pozo resisten mejor la caída desde la llegada de la pandemia. En general son unidades en manos de inversores y desarrolladores, o quienes compraron en preventa, y pueden esperar más, no necesitan vender con urgencia. La baja es mucho más moderada que en el caso del usado”.

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