Costanera Sur: cómo será el nuevo barrio que se construirá en la ex Ciudad Deportiva de Boca

En la década del ´60, el club Boca Juniors comenzó a delinear un proyecto tan fastuoso como de vanguardia: ganar tierras al Río de la Plata, en la zona de la Costanera Sur, para construir su Ciudad Deportiva, un gran polo con un estadio para 140.000 personas, infraestructura para el entrenamiento de sus deportistas y espacios de entretenimiento para los socios. Pusieron fecha de inauguración para el 25 de mayo de 1975, pero el proyecto, tal como había sido pensando, nunca se concretó.

Llegaron a funcionar algunas pocas instalaciones, distribuidas en una serie de islas conectadas con puentes, como una confitería, que tenía una pared de vidrio unida a una gran pileta, y un solarium, hoy todo en ruinas o tapado por el avance de la vegetación. El enorme terreno de 70 hectáreas con salida al río —la parcela más grande de toda la ciudad— está detrás de Puerto Madero, vecino hacia un lado del nuevo barrio Rodrigo Bueno y hacia el otro lado de la Central Térmica Costanera. El predio está lleno de malezas y algunas obras aun en pie que recuerdan ese destino de grandeza que no fue: dos grandes puentes que lo conectan a la Avenida España en su frente y una larga pasarela que recorre su salida al río, en la parte posterior.

Con postales que parecen salidas de una película distópica, ese lugar está a punto de convertirse en un nuevo barrio porteño: alojará 48 hectáreas de espacio público y el resto se convertirán en viviendas y locales comerciales y gastronómicos. El predio está ubicado en avenida España 2230, entre Av. Costanera y el Río de la Plata.

Este jueves, la Legislatura porteña aprobó una ley que autorizó un cambio y ampliación en los usos que hasta ahora estaban permitidos para esa zona de la ciudad: de usos deportivos se amplió a la construcción de comercios, oficinas, hoteles, clubes deportivos y náuticos, supermercados y estacionamientos. El Proyecto de Ley N° 1831 se aprobó con 37 votos a favor y 20 negativos.

¿Quiénes son hoy los dueños del predio y qué obras planean realizar en los próximos años? El predio pertenecía al club Boca Juniors desde 1965 pero una de las condiciones que se le habían puesto para cederle ese espacio público era que esas tierras no podían ser vendidas. Recién en 1989, el Congreso Nacional sancionó una ley que autorizó al club a vender esas tierras. Entonces pasaron a manos de un inversor inmobiliario (Terry Moye) y luego, en 1992, a la empresa Santa María del Plata. Un año después fue adquirido por la empresa IRSA, que conformó Solares de Santa María por USD 50 millones.

En esos casi 30 años, hubo varios proyectos fallidos para el predio. En 2010 y 2016, el gobierno porteño y la empresa acordaron distintos proyectos urbanísticos que finalmente no lograron la aprobación de la Legislatura.

Ahora, con el proyecto ya aprobado, IRSA llevará adelante una urbanización —que incluirá locales comerciales y gastronómicos y diferentes espacios de recreación— y, como contraprestación, cederá 48 hectáreas a la ciudad de Buenos Aires, que se convertirán en espacios verdes y públicos. “Estamos haciendo ciudad donde no la hay. Es un área con enorme potencial. Eso significa más desarrollo para la zona, más trabajo, más movimiento y más seguridad. Que un espacio sea público no siempre significa que sea accesible para las personas. La infraestructura es lo que hace a los lugares públicos accesibles, invita a las personas a quedarse y a usarlos”, explicó Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

Otras contraprestaciones incluyen USD 230 millones, que se calcularon por la diferencia entre el valor del terreno con la normativa anterior y su valor con la nueva normativa, a lo que se aplicó una plusvalía del 35%, la más alta prevista. Irsa realizará obras de espacio público y en el entorno por un monto total de USD 20 millones, el mantenimiento y conservación del espacio público cedido al Gobierno de la Ciudad por 10 años y cederá unos USD 20 millones a un fideicomiso para Innovación, Ciencia y Tecnología. Aunque no se dieron detalles, es probable que parte de las obras del entorno se destinen al barrio Rodrigo Bueno, vecino del predio.

Desde IRSA estiman que la inversión estimada para el proyecto será de unos USD 1.500 millones y desde el Gobierno porteño señalaron que generará unos 10.000 empleos directos. ¿Los plazos? Aun no están definidos, pero la empresa cuenta con 10 años para su desarrollo. Las obras para los espacios públicos, en tanto, podrían avanzar una vez que se cumpla con el procedimiento de segunda lectura de la Legislatura indicado para temas de desarrollo urbano y que implica convocar a una Audiencia Pública.

En la Ciudad estiman que el concurso de proyectos para los espacios públicos podría comenzar luego del proceso de doble lectura, con un plazo de entre 2 y 3 meses de trabajo. Los jurados podrían elegir al proyecto ganador en marzo de 2022 y luego se haría la licitación, entre marzo y abril. Por lo tanto, las obras no comenzarían hasta al menos la segunda mitad de 2022.

Las obras de la parte pública demandarían un año y medio, aproximadamente, pero una posibilidad es que se vayan abriendo espacios a medida que se vayan finalizando, comenzando desde el frente del predio y avanzando luego hacia la zona del Río de la Plata.

Sobre el proyecto, García Resta destacó tres puntos: “Uno, el suelo público es renovable y se puede incorporar nuevo suelo público a la Ciudad a través de convenios urbanísticos. Dos, no se trata de generar más espacio público solamente sino que sea de calidad. Tres, el espacio público se mide en cantidad de gente que lo usa y no solo en cantidad de verde”.

Las claves del plan de urbanización:

- Un parque público de 483.624 metros cuadrados. El espacio deberá ser de acceso irrestricto para fines exclusivamente recreativos (parques, plazas, plazoletas, calles, bulevares y paseos peatonales). Sobre el frente del predio, que da a la Avenida España, unos 300 metros serán para el ingreso a los espacios del parque público.

- Urbanización de 232.556 metros cuadrados con viviendas, locales comerciales y gastronómicos. Prevén la construcción de entre 6.000 y 7.000 unidades de viviendas. Desde Irsa aclararon que no en todos los casos se tratará de viviendas de lujo y que tendrán distintos valores según su configuración con una escala similar a un barrio de la ciudad.

- Las alturas de edificios permitidas para la zona pasan de 12 metros hasta 145 metros. Se permitirán alturas de edificación de 17,20 metros, 31,20 metros, 38 metros y 145 metros. Esta altura máxima estará autorizada en siete de las 54 parcelas en las que se dividirá el predio.

- La Ciudad recibirá también el dominio de tres lotes (dos para el Fondo de Desarrollo Urbano y uno para el Fideicomiso para Innovación, Ciencia y Tecnología para la Ciudad).

Rechazo de la oposición

Los legisladores porteños del Frente de Todos rechazaron el proyecto en la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors. “El modelo de ciudad que nosotros estamos defendiendo parte de la premisa de que lo importante es el ser humano, la vida”, explicó el candidato a diputado Leandro Santoro. “Nosotros no estamos en contra de que se construya en la Ciudad de Buenos Aires, estamos en contra de que no se defiendan los criterios elementales de inclusión social y de sustentabilidad ambiental”, agregó. También criticaron que el oficialismo de la ciudad aprobó la iniciativa con un tratamiento en tiempo récord y nulo debate.

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